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1、营改增对企业的影响浅析一以房地产企业为例摘要房地产行业是关系民生的行业，对我国经济以及其他行业的发展都有重大影响，对房地产行业进行“营改增”税制改革，总体而言是为了降低房地产行业的税务，促进经济的发展。我国在2015年正式将房地产业作为“营改增”的试点工程。这一税制改革对房地产行业起到了深远影响，从对政策的理解上，是为了改善房地产行业重复征税等问题，然而在实际的操作中，由于会计人员对政策的理解不到位，或者缺乏风险管理意识，以及改革之后跟不上税务核算方式的变化因而产生税务风险，暴露出很多弊端。本文在正确理解“营改增”的基础上分析“营改增”对房地产行业的影响，主要从4个方面深入分析:对建设成本的影
2、响；对资产负债表的影响；对利润表的影响；对税负的影响。通过上述分析，深入剖析房地产企业实施“营改增”中遇到的问题，并提出针对性的建议。使“营改增”能切实有效的降低房地产企业的税负，推动房地产企业进一步发展。关键词：“营改增”，房地产，税务风险，防范措施第1章前言2第2章房地产企业实施“营改增”的必要性32.1 营业税相关理论基础32.2 “营改增”对房地产业的积极作用32.3 房地产业“营改增”的必要性4第3章营改增对房地产企业的影响63.1 对建设成本的影响63.2 对资产负债表的影响63.3 对利润表的影响63.4 对税负的影响7第4章营改增给房地产企业带来的税务风险104.1 政策解读风
3、险104.2 税务风险管理意识不强104.3 会计制度与税法规定存在差异10第5章营改增背景下房地产企业税务风险的防范115.1 加强对新政策的认识115.2 提高税务风险控制管理意识115.3 加强税收筹划115.4 改进企业会计人才培养12第6章结论13参考文献14第1章前言党的十九大顺利召开，在习近平总书记的号召下，继续全面深化改革，在此大背景下顺应经济形势而产生的“营改增”是中国历史上税务体制改革的又一次突破，税费改革打破了自1994年实施的两税并驾，并税分别由国家税务局和地方税务局征收，增加税收在征收过程中识别的纠缠和适用的管理成本，往往处于两难的境地，在两税务机关纳税人当然也带来了
4、税收筹划的空间和管理上的漏洞,“营改增”将破解上述问题，在简化税制方面，“营改增”具有现实意义。房地产业是我国国民经济的重要组成部分。财税体制方面，房地产业一直在营业税的征税范围，重复征税现象严重，不利于房地产业的发展。本文通过从“营改增”的主要内容以及出台背景分析，通过分析改革对于我国经济发展和企业发展的影响，提出了应对税收负担变化的措施。运用自己所学为“营改增”改革中存在的问题，找到合适的解决方案。能加快房地产业公司化管理步伐，转变管理观念，消除重复增税，实现公平负税。详细的了解国家实施“营改增”在房地产业上的负税影响，带动积极健康向上的纳税思想。适应税收政策的变化。其意义有以下三点，首先
5、，对房地产业营业税改征增值税的发展推上通过实证研究，即营业税增值税改革的成果；其次，通过研究发现，营业税改征增值税（VAT）在实施过程中遇到的问题，即理论结果与实际结果的差距的原因；第三，提出结对对策，为不同行业，不同规模的企业实施营改增提供参考，促进“营改增”的推广。第2章房地产企业实施“营改增”的必要性2.1 营业税相关理论基础要研究“营改增”对房地产企业的影响，就必须以一定的理论为基础。这些理论主要有营业税的相关基础理论、增值税的相关基础理论及“营改增”的概念、意义等。营业税作为一种重要的流转税，与增值税、消费税相比具有其特殊性,一般来说，营业税具有以下特点。营业税使一种价内税，即价内税
6、的税务包含在商品或者服务的价格中，并不进行单独计算，这使得营业税的计算方式简单，征收更容易，同时价内税一般都是由销售方承担，消费者不需要支付税款。然而营业税也存在以下问题：重复征税。这也是营业税最大的问题，营业税是以取得的营业收入全额作为计税依据，即一种商品从一个环节流转到下一个环节的时候（假设两个环节都征收营业税），两个环节都要对其全额征收营业税，因此，流转的环节越多，重复纳税的问题就越严重。重复征使得企业的税负相对而言比较重，限制了经济的发展速度。所谓“营改增”，就是将先前营业税的应税项目缴纳改成增值税缴纳，增值税就是对于销售对象的增值部分纳税，这里的销售对象能够是产品，也能够是服务，在一
7、定程度上避免了重复纳税的环节。将增值税的范围扩大是有理论依据可以进行参照的，那就是税收中性理论。他的意思就是在企业的经营活动中企业所产生的决策性规定或者是一些自己的适用模式这些，并不直接参与到生产当中，他们的变化是由市场对资源的需求来进行合理分配的，这是市场的主导型特质要求的。我国政府在以前考虑到税收制度的建立时，是在不影响到企业管理者进行内部管理以及人们的日常生活的基础上建立的。2.2 “营改增”对房地产业的积极作用（1）解决房地产业“营改增”重复征税问题但理论上的“营业税改征增值税（VAT）”将解决在房地产业的双重征税问题，根据价值增值税“税收中性原则”，向下游环节转移的价值增值税，从而降
8、低施工企业的税收负担，促进其进一步发展。增值税改革可以有效地解决重复征税问题，加快房地产业市场规模，带动其他行业的发展。我们可以从投资者的角度来使用增值税代替销售税来减轻税收负担。但对于施工企业已成立多年，营业税改征增值税（增值税），设备采购进项税额计入成本，不能抵扣；另一方面，企业购买的砖、瓦、水泥、砂、石等材料，由当地农民或小规模纳税人生意人，不能提供增值税发票，税的增加会导致减少，但相对较小比例的税收负担。同时，“增值税代替销售税”可以降低成本，提高企业的经营利润。要扩大投资规模；要站在消费者的角度，营业税增值税（增值税），商品价格可以降低劳动税，有利于促进消费，从而促进房地产业扩大市场
9、规模。采用增值税代替销售税可以使出口退税从原来的商品贸易转向服务贸易的发展，从而形成出口退税的深化效应。（2）规范房地产业流转税的征收管理21世纪，市场竞争也越来越激烈，大型房地产业越来越多地采用多元化的经营模式，销售组合和运行非常普遍，使得营业税和增值税范围的界限是很难明确的，收集和管理的商品及服务税造成一定的困难。实施“营改增”，将规范房地产业税收征管工作。综上所述，房地产业“营业税改征增值税（VAT）”势在必行，然而，在实际的操作过程中，由于中国的增值税是在同一时间，“以票控税”，房地产业的成本结构有其特殊性，房地产业的顶层设计取代营业税增值税（VAT）”不可能达到预期的效果。因此，有必
10、要运用案例研究来检验“营改增”对房地产业税收负担的现实影响，从而实现“营改增”过程中产业的平稳过渡。2.3 房地产业“营改增”的必要性（1）税负转嫁无路，税收负担重房地产企业目前征收营业税，以营业额作为计税依据，其营业额为营业收入全额，其中包括工程项目使用的机械设备、建筑材料与其他物资的价款，导致这些物资可能既缴纳了增值税又缴纳了营业税，或是缴纳了两次及其以上的营业税,造成重复征税。由于房地产企业不属于增值税一般纳税人范畴，在购买材料设备时已经交过的增值税进项税额无法扣除，导致同一商品或劳务在流转过程中交纳两种税额。而且这些已经征收了增值税的物资约占建筑工程成本的60%以上，使房地产企业的重复
11、征税现象非常严重，加重企业税负。“营改增”使房地产企业不再征收营业税，整个环节只对增值额征税，可有效避免营业税对购进的建筑材料重复征收的弊端，使企业的基建成本降低，有利于房地产企业的健康发展。（2）同行业间的税负不公平“营改增”是新一轮财税体制改革中税制改革的重点工作，是政府推动经济结构调整的重要手段。房地产业销售货物同时又提供劳务，行业特殊性特也就会使混合销售导致税负不公平。营业税实施细则中规定，房地产企业在提供相应劳务，同时又销售其自产的产品时，应分别核算应税劳务的营业额和销售货物的销售额，应税劳务缴纳营业所，销售自产产品缴纳增值税，而其他的混合销售行为则按全额征收营业税。也就是说要是销售
12、自产货物，可以抵扣相应的进项税额,而销售外面购买的建筑材料,在负担了相应的增值税后还要全额征收营业税,显然销售自产货物和销售外购货物其负担率是不同的，是不公平的：这就导致房地产企业对外交易行为的多少，是和营业税的税负成正比的，这也就造成房地产业企业更多的使用自己生产的原材料，不利于整个行业的发展。（3）增值税抵扣链中断，税收特性难以体现目前，我国增值税的对象是在境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人；营业税的征税对象是在境内提供非增值税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。钢材、砂石料等房地产业施工所需的材料属于增值税增值税的征税范畴，而建筑劳务、装饰、装修
13、等劳务属于营业税的征税范畴。房地产业的同一项活动涉及到两个税种，在实际操作中，房地产业购买材料交付的增值税款不能在下一环节抵扣，作为工程价款的一部分，而工程价款又作为建筑劳务活动缴纳了营业税，这就构成了重复交税，加大了房地产企业的成本，阻碍了房地产企业健康有序的发展。第3章营改增对房地产企业的影响3.1 对建设成本的影响由于房地产开发企业购买的原料品种繁杂，除了需集中采购的水泥、钢筋等能够获得增值税专用发票以外，还需要购进大量价值低、用途广、采购便利的其他原料。而这部分原料的供应商大多都是一些私营商户、五金店铺、个体工商户等等，大部分都是依照定额征收的方式缴纳税款，从而致使房地产企业在计算应纳
14、税额时，将无法有效的进行进项税额的抵扣。同时，房地产的建筑安装工程是开发成本的重要组成部分，该项部分须由房地产的上游行业，具备相应资质的建筑施工企业来完成，而房地产业也在营改增的范围之中，当其进行改革之后，税负方面也会有不同程度的上升。根据税负转嫁原理，房地产企业的成本及其费用会得到相应的提升。3.2 对资产负债表的影响根据规定，房地产业的增值税税率为11%,因此房地产企业的增值税率应该和房地产业相同，税率也是ll%o在发生营改增之前，房地产企业应当缴纳营业税，致使该部分进项税额计入该成本中。当营改增改革之后，企业购进的固定资产应当根据取得的相应的增值税专用发票，以此来抵扣进项税额。因此企业的
15、资产总额在一定程度上发生下降。若在企业负债不变的情况下，根据资产负债率=资产总额/负债总额，一定程度上，会造成企业的资产负债率提高，企业将面临的财务风险加大。3.3 对利润表的影响营业收入方面，在实行了营改增之后，房地产企业在确认收入时，应将所得收入中包含的增值税部分按规定剔除，这样，与在缴纳营业税时期相比，收入会降低。例如：某房地产开发企业对外出售一栋居民住宅楼，取得的收入总额为4500万元。见表3-1。表3-1营改增之后房地产的收入水平变化收入总额缴纳营业税时收入总额缴纳增值税时收入总额4500万元4500万元4500(l+11%)=4050.05万元由上表3-1可以发现，实行营改增之后，
16、房地产的收入水平有所下降，下降的比例约为（4500-4054.05）4500*100%=9.91%o3.4 对税负的影响（1）营改增前税负房地产在营改增之前，以3%的税率缴纳营业税，一般纳税人在取得房地产企业发票的增值税上面可以有7%的增值税抵扣。营改增之后，房地产企业税率被调整到11%,因此公司的税负率会有所上升，随之而来的利润影响也是很明显的。对房地产企业来说，竞争是性是相对激烈的，而在我国，价格竞争在这种竞争的激烈性上面表现得特别明显。在我国的，营业税属于价内税，营业税包含在100万的收入之内。而增值税属于价外税，在客户收取了100万的情况下，因为这其中包含了增值税，那么它实际的营业收入只有100万/（1+11%）=90.09万，换言之就是利主营业务收入在润表上直接减
