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1、“XXXXXX大厦裙楼13层”项目可行性研究报告（初稿）深XXX咨字XllOOl号项目名称：“XXXXXX大厦裙楼1一3层”发展商：深圳XXX股份有限公司评估单位：深圳市XXX土地房地产估价有限公司主评估人：XXXXXXXXXXXX审定：XXX时间：二OO六年十一月五日至十一月十日深圳市XXXXXX大厦电话XXXXXXXX传真XXXXXXXX深圳市XXX土地房地产估价有限公司邮政编码518031致委托方函1总体假设和限制条件3第一章项目总论4一、项目背景4二、可行性研究结论7第一章项目投资环境和市场研究8一、市场宏观背景8二、区域市场分析17第二章项目分析及评价31一、项目分析31二、项目SW
2、e）T分析32三、项目评价33第三章市场定位及项目评估34一、项目定位34二、方案评估意见35三、租金增长率测算35第四章投资估算与资金筹措39一、项目总投资估算（收购模式）39二、资金筹措39第五章经营收入测定40一、方案一经营收入测定40二、方案二经营收入测定42第六章项目财务评价48一、项目盈利能力分析48二、项目不确定性分析49三、社会效益和影响分析50第七章方案比较评价及风险分析51一、二种方案比较51二、方案二两种模式比较分析52第八章可行性研究结论及建议54一、拟采用方案的结论性意见54二、项目主要问题的解决方法和建议54第九章附表57致委托方函敬启者：承蒙深圳XXX股份有限公司
3、的委托，我们已完成项目可行性研究工作。我们此次工作的目的主要是对“XXXXXX大厦裙楼13层”项目进行投资分析，以评估该项目的可行性，为贵公司物业营运决策提供参考。在整个工作中，我们有针对性地对XXX市及XXX市九龙坡区专业电子市场及类似房地产项目进行市场调查，其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口消费等方面的资料，通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析，我司对“XXXXXX大厦裙楼13层”项目的可行性分析如下：1、XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济发展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景；2、本项目位于XXX市电子市场的集散地，消费群体来源广泛，具备较大的市场发展潜力；
4、3、根据深XXX评字（2006）B11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产估价报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37%,如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小；4、本项目方案二（收购模式）模式一（前五年出租，五年后2、3层出售）静态经营净收益为185,652,587元，投资利润率7.21%,盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%,财务净现值（1=8.5%）为13,762,900元，回收期为18.44年，说明该项目
5、在经济上具有一定的盈利前景。综合来看，该项目在经济上可行。5、从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化；6、本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场的档次，增强其市场竞争力和辐射力，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。7、项目运营方案建议及其风险提示综上所述，本项目方案一投入较少，以目前状况测算其经营利润率较高，项目的营利状况完全是依赖租金差价取得，其租金的差价必须控制在一定范围内，项目才能羸利，但是五年限定租金的租赁期满后，随着市场培育期的结束，项目面临的市场、租金等因素影响的不确定性加大，当租赁租金的差价为
6、15%时，项目的净现金流量为负值，项目面临较大的市场风险；而本项目方案二的（收购模式）模式一（即前五年出租，五年后2、3层出售，1层出租的运营模式）各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐选择方案二模式一作为最终方案。顺颂商祺！深圳市XXX土地房地产估价有限公司二。六年十一月十日总体假设和限制条件本可行性研究报告采用了如下限制及假设条件：1.项目主要技术经济指标的假设。“XXXXXX大厦裙楼13层”项目共29层，已于1994年竣工,共三十九层，其中一至七层裙楼属商业用途，十层以上为写字楼，楼高155.33米，总建筑面积7.3万平方米。目前13层经营电子市场，尚处
7、于市场培育期。本次项目评估采用的主要技术经济指标，由我方依据委托方提供的房地产证和房屋面积分户汇总表等资料加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告结果必须作出相应调整。2.评估时点的假定。我公司根据委托方提供资料确定本报告投资评估时点设定在2006年11月05日。3 .未来市场预测的假定。本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。4 .委托方提供资料真实性假定。委托方提供的书面资料及我们向委托方了解到的资料是本次评估的重要依据，本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但我们并未审计这些资料，也不能保证它
8、们的完整性和准确性。5 .出售后管理费测算的假定。本报告仅对出租期内的租赁收入和出售收入进行了测定，鉴于谨慎性原则，未考虑二、三层出售后存在由深圳XXX股份有限公司收取一定管理费的可能性，也未考虑未来的广告位出租收益。第一章项目总论一、项目背景XXXXXX大厦XXX电子市场位于XXX市九龙坡区渝州路与科园一路交汇处,东临科园一路，南临渝高未来大厦，西临泰兴通讯电脑市场，北临渝州路。物业位置高新区市政i有新路职中重庆市质量技术,卤斯技术开发E,铺揶政支局成庆跃华（集团）有限公司.6863983lV/石桥铺石所铺/、立交,辽廿bjI塾税务学校城建校,2 .开发公司深圳XXX股份有限公司成立于199
9、6年，是经深圳市人民政府批准，由深圳市XXX集团有限公司将其在所属八家直属、控股及联营公司中的权益进行重组,作为发起人出资，并公开发行境内上市外资股（B股）而募集设立的股份有限公司。1996年7月22日深圳XXX股份有限公司的8000万股B股在深圳证券交易所上市。经过九年的发展和资本市场的四次融资，深圳XXX股份有限公司已经发展成为总资产38亿，净资产14亿（截止2004年12月30日），集科技、工业、贸易、专业电子市场经营及仓储运输为一体的综合性的大型企业，目前拥有3000多名员工及十余家控股子公司及联营公司。企业概况一览表公司名称（中）深圳XXX股份有限公司注册地址XXXXXXXXXXXX
10、XXX行业分类电子元器件制造业公司经营范围国内商业，物资供销业（不含专营.专控和专卖商品）；兴办实业（具体项目另行申报），经济信息咨询。法人代表XXXXXXXXX注册资本（万元）78479.901公司成立时间1996-07-163 .承担可行性研究工作的单位深圳市XXX土地房地产估价有限公司法人代表：XXXX资质等级：国家一级房地产价格评估机构（证书编号：建房估证字2006XXX号）全国范围内从事土地评估业务（注册号：A2006XXXXX号）地址：深圳市XXXXXX大厦电话：（0755）XXXXXXXX4 .研究工作依据（1）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）（2）建设
11、项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资20061325号）（3）房地产估价规范（1999）（4） XXX市统计年鉴（5）房地产证（6）房屋面积分户汇总表（7） XXX市九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究（8） XXX九龙坡区城市发展战略构想（9）南坪商务圈五年发展规划（10）委托方提供的其他资料（11）市场调研资料5 .项目规模和内容据委托方提供的资料，XXXXXX大厦XXX电子市场1-3层商业裙楼总建筑面积为10749.17平方米，其中1层3311.54平方米,2层3045.27平方米,3层4392.36平方米。据委托方提供的2005年7月一2006年6月的租赁合同，项目1层主要
12、经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、外设和办公设备，共42个商铺，根据所处位置不同，租金分布在50200元/平方米.月之间；2层71间商铺，主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、组装电脑、电脑配件、耗材等，租金多分布在20100元/平方米.月之间；3层75间商铺，主要经营电脑配件、耗材、网络产品、正版软件、二手维修、办公设备、办公桌椅等，租金水平相对较低，多为1020元/平方米.月（具体租金分布情况详见附表）。项目主要经济技术指标一览表序号内容主要经济技术指标1项目名称XXXXXX大厦裙楼13层2项目位置XXX大西洋实业有限公司3房屋用途商业4总建筑面积10749.17平方米5评估楼层13层
13、注：项目技术经济指标主要来源于委托方提供的房地产证、房屋面积分户汇总表等资料。二、可行性研究结论XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济增展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景；本项目具备位于XXX市电子市场的集散地，消费群体广泛，具备较大的市场发展潜力；根据深XXX评字(2006)B11016号XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产评估报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元(含7300万元的购置价格及相关税费)的45.37%,如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小；本项目静态经营净收益为185,652,587
14、万元，投资利润率7.21%,盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%,财务净现值(1=8.5%)为13,762,900万元,回收期为18.44年,说明该项目在经济上具有很好的盈利前景。综合来看，该项目在经济上具备可行性。令从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化。令本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场形象，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。综上所述，本项目方案一各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐方案一作为最终方案。第一章项目投
15、资环境和市场研究一、市场宏观背景1 .全国经济及房地产市场状况经初步核算，2005年全国国内生产总值（GDP）182,321亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%,略低于上年10.1%的增长速度。其中，第一产业增加值22,718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86,208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73,395亿元，增长9.6%o分季度看，四个季度的国内生产总值分别增长9.9%、10.1%、9.8%和9.9%,比较平稳。2005年、2006年是房地产宏观调控的关键年度，在部分地区房价增长过快的情况下，为保障国家基本金融机制的健康运行，以防范金融危机发生的可能，加大宏观调控的力度；以及为建设和谐社会，保障大多数居民的基本需求，从政策层面上优先于普通住宅商品房的供给，优先于居民自住房的真正需求。中央政府以2005年3月份的老八条和4月份的新八条、2006
