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1、上海物业管理行业发展战略探讨何川（上海高地资产经营管理有限公司工作期间撰写，版权全部）前言从20世纪80年头起先，随着中国的改革开放，专业化的物业管理模式从发达国家和地区传入到国内，物业管理业在我国冉冉升起。经过近二十多年的探究发展，中国的物业管理业得到了肯定的发展。其中，上海市作为中国改革改革开放的前沿阵地,涌现出来一大批优秀的物业服务企业，这个行业也渐渐的为广阔上海市民所熟知和了解。同时,基于物业管理基础的新兴的物业资产管理企业类型也起先在上海进行探究。但是，快速的发展只属于少数企业，多数物业服务企业的盈利状况不佳，有的甚至仅能维持生存。基于上海市国际大都市的全球定位，国外知名物业管理企业
2、基本上占据了本地高端物业资产管理市场的绝大数份额，并正在向中等偏上物业类型进行拓展，使得上海本地的物业服务企业的面临着肯定的挑战。目前上海市物业管理行业基本上照旧处于物业管理为主的行业定位，行业的主要问题有：第一，具备肯定品牌知名度的物业服务企业少。上海物业服务企业数量众多，但大多静默无闻，真正具备品牌的物业服务企业却很少。海派物业品牌多在上海本地具备品牌影响力,但缺少如“万科物业”这样的具备全国影响力的品牌。行业缺乏真正意义上的领头羊企业，不利于社会影响力和行业凝合力的形成。其次，物业服务品质与外资企业存在肯定差距。多数企业供应的服务停留在保安，保洁等物业管理概念范围内中最基本的层次，以及许
3、多消费者认为“可有可无”的服务内容上。行业的学问和技术含量较低，其针对性和好用性也较差。第三，从业人员整体素养有待提高，目前存在由于从业人员素养，而导致物业管理服务操作流程不规范，客户关系管理工作漏洞诸多等问题。本探讨是正是基于这样一种背景而引发的。本课题小组在上海市物业管理协会的指导下，对多家上海市物业服务企业进行了深化调研，在调研中深深地体会到了上海物业服务企业所面临的种种危机和困难。小组成员认为，上海市物业管理业之所以面临进一步发展的瓶颈问题，个重要因素就是企业普遍缺少战略管理意识，没有对企业面临的内外部环境进行有效分析，没有细致梳理企业的资源和实力，没有明确的企业战略定位，不注意核心竞
4、争力的培育，企业的业务随大流，没有自己的专长和品牌，可见，上述危机因素几乎全可以归结为企业的发展战略缺失问题。另外，缺乏战略思维的企业所汇合的物业服务企业普遍难以从物业资产管理理念的富度来指导发展策略，导致该子行业在房地产业价值链中始终处于偏低的定位。如这种状况不变更，还将影响房地产业的长期发展。因此，将发展战略观引入物业管理，探讨其理论和实践，进而指导其发展具有重大的意义。一、上海物业管理行业发展概况（一）成果1 .上海物业管理在中国处于领先水平，并领先进入了物业资产管理的成长环境自1981年3月深圳市成立第一家物业公司以来，自今全国已有近3万家物业管理企业，有300多万人从事物业管理。单就
5、上海而言，从1991年11月起先出现物业管理后，短短十几年已有2500多家物业管理公司诞生，管理各类物业近4亿平方米，占上海物业总量的80%。可以说物业管理作为一个新兴产业己经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点。与上海的城市化程度在国内处于最前列相对应，上海物业管理在中国处于领先水平。伴随着上海的物业市场从增量走向存量的趋势渐渐明郎，越来越多的房地产开发商实行了持有优质物业进行物业资产管理的策略，上海市在中国领先进入了物业资产管理业的成长环境。2 .作为房地产经营管理主要形态的物业资产管理业在高度城市化的区域将成为行业的下一轮主要增长点在城市化程度高的一线城市
6、上海，开发商已经面临了“无地可开”的局面，那么持有优质物业进行持有经营管理也就成为了优势开发商的必定战略选择；伴随着中国决策层对REITs模式的放行和支持,房地产业经营管理价值链环可以进入一个闭环系统,伴随着REITs资产证券化进程的推动，给基于REITs的新的房地产组合投资管理商供应了持续融资的实力，由于基金，保险等机构投资者会亲密关注标的资产物业的空置率，租金现金流的变更，必定要求实质限制者将大量现金投入物业的保值增值过程中去，这个过程的专业化即是物业资产管理；可以预见：REITS模式的推动将加快中国房地产业的金融性质，而物业资产管理业在高度城市化的区域将成为房地产业价值链条的主要增长点。
7、（二）不足1 .多数企业的业务仍停留在狭义物业管理范围内物业管理在我国是一个新兴行业，20年来在上海这经济发达的地区获得较快的发展,但同美国，香港等地的物业管理相比较，仍存在以下问题：（1）产权关系模糊，体制机制不顺。依据有关机构在2024年的统计，上海现有物业服务企业，照旧有大多数是从原房管所（处）转变而来，或附属于开发商集团，管理水平参差不齐。真正依据现代企业制度，依据物业管理专业化、市场化要求建立的企业不足总数的50%。多数企业不同程度地存在产权关系模糊、体制不顺、机制不活、内部管理薄弱混乱等问题，影响到企业的生存和发展，也影响总体服务水平的提高。（2）法制建设滞后于物业管理行业的发展。
8、物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括开发商与业主、业主委员会、物业服务企业之间的相互多重的权利义务关系。近年来国家和上海相继出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中大量的冲突纠纷得不到刚好的解决，由于产权和法制建设等制度性问题的阻碍，使得上海物业管理难以跳出狭义物业管理的业务范围。并缺少与金融业、地产业的互动。这也是多数企业缺乏战略思索实力的主要缘由。2 .缺少高层次的人力资源是成长的主要瓶颈在业务范围仍为狭义物业管理的阶段，该子行业的性质仍停留在劳动密集型行业，对人才的需求是低门槛的。目前的现状是：该子行业的绝大多少企业的平均人力资源水平要显著的低于其他
9、行业；而当物业资产管理业这一重大的市场机遇出现时，就将该子行业的性质上升到了智力密集型的富度，所需求的是多学科，多领域如金融、地产、工程、物业等的复合型人才，目前从人才市场的角度看，这类人才是极其稀缺的，目前国内和上海本地的高校也难以供应相应的成熟人才，由此可见：缺少高层次的人力资源是行业成长的主要瓶颈。二、上海市物业管理的一般环境分析（一）政策与法律环境上海市住宅物业管理第四条规定：“上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。有关行政管理部门依据各自职责，协同实施本规定。街道办事处（乡镇人民政府）
10、负责协调物业管理与社区建设之间的关系。可见，物业管理受到政策影响的程度要显著地大于其他行业。物业管理相关的法律法规建设状况对物业管理企业的战略制定有重要影响。物业管理法律制度体系从宏观性、原则性、指导性角度讲基本满足要求，但从操作性来说略显不足，有待于进一步总牢固践阅历，深化探讨，补充完善。海派物业服务企业除了要关注物业管理条例以及正式出台后的物权法，还要重点关注上海本地的政策与法律环境。（二）经济环境上海国民经济的持续稳定的发展走势保证了上海物业管理企业会在一个相当长的时间有持续发展的环境。依据国内外权威经济预料机构的预料，上海经济在“四个中心”建设相关政策扶持下，会在将来相当长的一端时间内
11、保持持续增长。从长期看，存在超过香港城市竞争力的可能性，在一个持续增长的经济体中，第三产业在国民经济中所占的比重会越来越大，物业管理正是解决人们“住”这一关键问题的重要第三产业，可以预见，稳定增长的宏观经济会给中国物业管理行业带来很大的发展机遇。而上海金融中心建设带来的的物业资产证券化产品的创新则会为物业管理业提升供应催化剂效应。（三）社会环境第一，上海市国民教化水平较高，越来越多的人能以科学的眼光来看待和要求中国物业管理业和物业管理企业。这样的社会文化氛围有利于物业管理行业的规范发展。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战。同样作为服务行业的物业管理行业，假如企业
12、服务意识差、服务水平低，观念不刚好更新，在今后市场竞争中将会不行避开的被淘汰出局。其次，上海市人口结构呈现老龄化趋势，老年人的社区生活问题日益受到重视。物业管理的主要区域范围社区面对的老年人群体越来越多，物业管理应越来越多的体现针对老年人的服务设计管理流程。第三,上海地区较为超前的消费思维使得广阔居民和投资者接受了“购买服务也要付费”的观念，也初步酝酿了基于自由商业思维，能够放心托付物业资产给物业管理企业经营的投资模式。（四）技术环境第一，智能化建筑的普及客观上要求物.业管理从狭义的物业管理职能上升到设施管理职能，这将带给具有创新意识的物业管理企业很大的发展机遇。随着高新科技的快速发展，现代物
13、业建设中引入了许多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些困难的设备,靠过去那种简洁的管理维护技术明显是难以担当管理重任的。当前，引入了大量高新科技的智能化物业的管理概念即设施管理已经在上海出现并呈现快速发展的势头。上海作为国际大都市，超高层，超甲级智能建筑，对设施管理提出了较高的标准，与之对应，各种楼宇新科技元素的诞生也给物业管理工作提出了机遇与挑战。其次，对提高物业管理服务质量有显著效果的网络技术，智能化技术的逐步普及。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件得到了很大的改善。新技术革命和物业智能化的快速发展。随着互联网技术、通讯技术等高新科技的快速发展，
14、物业管理企业的信息化水平不断提高。在物业管理中引入诸多高新科技的设施设备，已经是大势所趋。特殊是当前宽带网络技术的快速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新供应了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前物.业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，上升到设施管理以及物业资产管理的高度，成为了上海物业服务企业无法回避的话题。三、对上海市物业管理的SWOT分析SWOT分析即分析行业或企业面对的优势,劣势,和面对的机遇，威逼的一种分析方法，以下是对上海物业管理的SWOT分析。（一）机遇物业管理在国外发展历史悠久，
15、管理技术发达先进，他们在品牌信誉、人才阅历、资金技术及理论支持、规范服务等方面都已经形成较为强大的优势。这样，国外物业管理企业巨头的进入，无疑给上海的物业管理业人士开阔了视野，给上海物业管理业的发展带来了全新的机遇。由于国外物业管理企业在中国境内主要服务于跨国企业、大型合资企业。所以，由于市场的细分，本土物业管理企业的目标客户大都和国外公司不重合，这就使本土物业管理企业避开和国外物业管理企业竞争同一层面上的客户，从而有足够的时间积累阅历，塑造品牌。另外，国际物业管理企业不少早已经进入了物业资产管理的层面，并参加更高级的物业购买调研，询问，代理服务等，这应当引起海派企业的关注，因为这同样也是我们
16、的潜在成长空间。2 .威逼知名国际物业管理企业以其熟识国际市场规则，有多个胜利的案例所形成的阅历，与世界闻名企业的良好代理关系，和知名度等品牌优势而来势汹汹，给成长中的上海物业管理企业带来了巨大的压力。调查显示：上海活跃的房地产开发商对国外大型物业管理企业的品牌认知程度明显高于本土物业管理企业，尤其是像高档酒店，高档写字楼，高档公寓，别墅等物业形态的开发商在请“物业管家”时，首先考虑的就是国外品牌的阅历和全球视野。最近五年，国际闻名物业管理企业都加大了在上海市场的投资，其中最具有代表性的是物业资产管理企业内的五大，仲量联行，仕邦魏理仕，戴德梁行，第一太平戴维斯，以及高力国际。这些国际物业管理企业都是建立在广义的物业管理理念上的大型企业，其资金优势，人力资源优势相对本土物业管理企业都特别明显，而且他们的主要市场定位是在物业管理行业利润率较高的高档写字楼，别墅，特殊物业等。洋物业管理企业的进入有利于提高我
