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1、融资担保公司判决书XX省高级人民法院民事判决书（202X）XX民终XX号上诉人（原审被告、申请执行人）：XXXX融资担保有限公司，住所地XXXX经济技术开发区昆仑东路法定代表人：XXX,执行董事。委托诉讼代理人：H某某，XXXXX律师事务所律师。委托诉讼代理人：Y某某，XXXXX律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）:W某某，男，*年*月*日出生，汉族，住XX省XXX市乐都区。被上诉人（原审原告、执行案外人）:L某某，女，*年*月*日出生，汉族，住XX省XXX市乐都区。委托诉讼代理人：W某某（系L某某之夫），住XX省XXX市乐都区。原审第三人（被执行人）：XXXXX房地产开发有限公司
2、，住所地XX省XX市城*小桥大街*法定代表人：王九生，董事长。原审第三人（被执行人）：王九生，男，*年*月*日出生，汉族，住XX市城原审第三人（被执行人）：W某某，女，*年*月*日出生，汉族，住XX市城*。原审第三人（被执行人）：W某某，女，*年*月*日出生，汉族，住XX市城*。共同委托诉讼代理人：Y某某，XX徒信律师事务所律师。诉讼记录上诉人XXXX融资担保有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人W某某、L某某及原审第三人XXXXX房地产开发有限公司（以下简称XXX公司）、王九生、W某某、W某某案外人执行异议之诉一案，不服XX省XX市中级人民法院（以下简称XX中院）（2019）青01民初17
3、7号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人H某某、Y某某，被上诉人W某某、被上诉人L某某的委托诉讼代理人W某某，原审第三人XXX公司、王九生、W某某、W某某的共同委托诉讼代理人Y某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。事实依据XX公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并驳同被上诉人的全部诉讼请求；2.依法判令被上诉人W某某、L某某承担本案一、二审全部费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。（1）一审判决认定本院对涉案房产进行司法查封时间为2018年5月17日，明显错误。
4、2016年1月25日，XX中院作出（2015）宁民二初字第374-1号民事裁定书，裁定查封XXX公司所拥有的XXX市乐都区东门巷景都乐苑7号楼1、2层商铺和38套房产。其中包括本案W某某、L某某提出异议的房产。W某某、L某某与XXX公司于2016年4月4日签订商品房买卖合同，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（以下简称执行异议复议规定）第二十八条第（一）项规定的排除强制执行的情形要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（2）一审判决认定W某某、L某某在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋明显错误。W某某、L某某于2016年8月入住涉案房产，而人民法院对
5、涉案房产进行司法查封的时间为2016年1月25日明显在W某某、L某某入住涉案房产之前。执行异议复议规定第二十八条第（二）项规定的占有系合法占有。XX公司取得涉案房产的抵押权，XXX公司转让涉案房产应当通知抵押权人，径行转让无效。故W某某、L某某即便占有案涉房产，也无任可事实基础和法律基础，其占有涉案房产明显不具有合法性。（3）一审判决认定W某某、L某某基于对预售许可证的信赖购买涉案房产，已尽到审慎审查义务，明显错误。房屋买受人在购买房产时，审查其所购房屋是否存在抵押、被人民法院查封等权利障碍系其应履行的合理注意义务。商品房预售许可证仅仅是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商
6、品房的批准文件，并不必然免除房屋买受人对其所购买房屋是否还存在其他权利障碍的合理审查义务。XXX公司已将涉案房产抵押与XX公司,并在乐都区房地产管理局办理了抵押登记，W某某、L某某并未前往相关政府部门调查落实涉案房产是否存在抵押、被人法院查封等权利障碍，其在购买涉案房屋时并没有履行合理的注意义务，忽略了XX公司对涉案房产享有抵押权的权利障碍。（4）一审判决认定W某某、L某某对于不能办理物权登记手续并无过错，明显错误。未办理过户登记系因所购买的涉案房产上存在他人的抵押权所致，故未办理过户登记完全系W某某、L某某自身原因所致。2.一审判决认定W某某、L某某对XXX市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单
7、元2141室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，进而判决不得执行明显错误。（1）W某某、L某某并未在人民法院查封之前合法占有涉案房产，目涉案房产未办理过户登记完全系W某某、L某某自身原因所致，不符合前述法律规定。（2）就一般原则而言，根据最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者。而执行异议复议规定第二十九条系根据上述规定之精神，对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。执行异议复议规定第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：”申请执行人对执行标的依法享有对抗案
8、外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而执行异议复议规定第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能排除申请执行人基于在先成立的
9、抵押权的强制执行。（3）在本案不动产物权人未依法变更的情况下，商品房买卖合同中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。W某某、L某某与XXX公司签订涉案房产商品房买卖合同，并未办理预告登记，截止目前也并未办理过户登记,根据中华人民共和国物权法第九条第一款的规定，W某某、L某某所购涉案房产未产生物权变动的法律后果,更不具有对抗XX公司已经设立在先的抵押权的法律效力。被上诉人及原审第三人未提交书面答辩意见。W某某、L某某向一审法院起诉请求：L请求人民法院依法撤销XX市中院作出的（2019）青01执异17号执行裁定书。2.中止对位于XXX市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼2单元房
10、屋登记号为2141室房屋的强制执行。一审法院认定事实：XX公司与XXX公司、王九生、W某某、W某某追偿权纠纷一案，XX中院于2015年12月24日作出（2015）宁民二初字第374号民事判决，判令：一、XXX公司于判决生效后十日内向XX公司偿还代偿的借款本息、违约金人民币26361779.62元；支付因XX公司承担担保责任的违约金2461519.44元；并向XX公司支付截止2015年7月30日的未支付代偿款的违约金393564元（2015年7月31日以后的违约金,按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至本判决确定的还款之日止）承担诉前保全担保费74400元、一审律师代理费393771元
11、;二审及执行程序实际发生的律师代理费,按照有关规定及标准应在实际发生后，由XXX公司向XX公司支付。二、XX公司对XXX公司所有的位于XX省XXX市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼建筑面积共计6823.43平方米的在建工程（38套商品房住宅和两层商铺）在XXX公司应承担的上述款项及承担的诉讼费、保全费范围内享有优先受偿权。三、王九生、W某某、W某某对上述不足清偿的部分承担连带保证责任。王九生、W某某、W某某承担连带保证责任后，有权向XXX公司追偿。四、驳回XX公司的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人均不服提起上诉，XX高级人民法院于2016年6月22日作出（2016清民终79号民事判决,维持
12、XX中院（2015）宁民二初字第374号民事判决第二、四项；变更一、三项为：XXX公司于判决生效后十日内向XX公司偿还代偿的借款本息、违约金25889173.87元;支付XX公司承担担保责任的违约金2411997.07元；并向XX公司支付截止2015年7月30日的代偿款的违约金376687元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至全部款项偿还之日止）；承担诉前保全担保费74400元、一审律师代理费393771元；二审律师代理费196886元及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由XXX公司向XX公司支付；王九生、W某某、W
13、某某对XXX公司应向XX公司支付的全部款项承担连带保证责任。判决生效后，由于XXX公司、王九生、W某某、W某某未履行法律文书所确定的义务，XX公司向XX中院申请强制执行。在执行中，XX中院扣划XXX公司银行存款841000元。XX公司与XXX公司达成执行和解协议，XX中院作出（2016清01执208号之一执行裁定，终结本次执行程序。后因各被执行人怠于履行执行和解协议确定的义务，XX公司于2018年3月20日申请恢复执行。XX中院于2018年4月3日作出（2018）青01执恢44号执行裁定，冻结、划拨XXX公司、王九生、W某某、W某某名下的银行存款45378213.57元，若冻结、划拨数额不足此
14、数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于2018年5月17日、12月24日，先后向乐都区房产管理局作出（2018）青01执恢44号和44号之一协助执行通知书,对XXX公司位于XXX市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层的商铺共计面积2488.56平方米的房产和7号楼1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋建筑面积4334.87平方米房屋进行了查封。2018年10月15日，XX中院作出（2018）青01执恢44号之一执行裁定，拍卖XXX公司所有的XXX市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层商铺。2018年12月17日，发出（2018）青01执恢44
15、号之一公告，对XXX公司位于XXX市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋进行评估、拍卖、变卖。W某某、L某某对其中的2141室以其已购买为由提出书面异议。XX中院作出（2019）青01执异17号执行裁定，驳回W某某、L某某的异议请求。另查明，2014年1月15日XXX市乐都区房地产管理局出具了（乐）房预售证第2014-01号乐都县商品房预售许可证，准予XXX公司的景都乐苑7号楼住宅商用面向全社会公开预售。W某某、L某某认购了XXX公司开发的位于XX省乐都县景都乐苑楼盘7幢2单元2141室房屋，面积为138.95平方米。2016年4月4日W某某、L某某与XX
16、X公司签订商品房买卖合同（合同编号：YS20163815）,协议约定将该房屋出售给W某某、L某某，总价款580000元于2016年4月24日前一次性付清。在该合同第四条中XXX公司对案涉房屋的抵押情况表述为未抵押。W某某、L某某于2016年4月4日向XXX公司交纳预售款房款580000元。W某某、L某某依约于2016年4月24日前付清了总房款580000元。2016年8月入住，并于2016年8月20日与XXX华润燃气有限公司签订了居民用户供用气合同。2019年4月11日XXX市乐都区房产管理局出具证明称W某某、L某某在该局无其他房产登记信息。再查明，2013年12月11日，XXX公司与XX公司签订在建工程抵押合同，将XXX公司开发建设的位于XX省XXX市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号1、2层商铺共计面积2488.56平方米及3
