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1、招商工作支配书书目前言第i部分商业定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结二、项目总体定位三、项目的功能定位其次章商业业态定位一、定位理由二、业态定位第三章商业名称定位一、商业案名定位二、博览城的说明第四章商业管理功能定位一、现有管理格局二、金润物流的管理功能定位三、现代化的管理体系第五章商业经营业种定位一、主题物流定位二、经营业种定位三、定位规划其次部分招商策略第一章招商总策略其次章招商阶段设置第三章招商工作支配表前言商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业乏累的活跃着一高回报刺激着巨资开发：而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“；炙手”向“；可热”转化，就
2、要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的旺盛，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“；嬴了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“；赢”的工作后，然后“；再打”下一战役。项目要生存，必需做好招商工作，积累前期客户；而招商的胜利要有一个好的策略才
3、能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业精确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。市场工作支配书教学工作支配书会计工作支配书招商工作支配书服装店工作支配书项目支配书企业支配书培训支配书创业支配书模板第一部分项目定位第一章项目总体定位一、前期沟通总结本项目不是一个简洁的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探究其商业价值所在时.，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里找寻恰当的出路。前期报告在充分的市场调查基础上，深化探讨了南昌市的商业发展格局，并创建性的提出了“；批发ma1.1.”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。
4、没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“；批发ma1.1.”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战不堪一击。为避开正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中实行“；洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一-步对物流中心定位提升出主题物流概念。二、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题
5、物流中心。三、项目的功能定位1、功能组合1）展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“；展”后“；店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。同当前批发市场的主要差异表现在：?集中主题规划，导购便利（汲取零售商业的优点）；?增加了展示的设计，为交易供应了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）：?经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业供应一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）：?销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好
6、的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量：减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）?对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）：?可配计算机，进行客户管理，仓储管理（mis系统）-预留管线。（2）会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；?同学院、行业协会等共同成立具有肯定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础：?有支配、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以支配各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主题：春、熨、秋、冬：类别主题
7、：时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列动态的、系列的活动，可以增加市场的“；热点”和“；兴奋点”，吸引人流；?组织国内和区域的各种专题沟通会议和论坛：?有目的、有支配地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素养，发展其技能，开发其潜力，变得更有才能；(3)零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是根据商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应当是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种CC的批零施售的仓储式超市功能。或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商：
8、东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。同时，引入肯定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出价或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的胜利率。(4)休闲消遣功能本案的经营者既是一个浩大的经营群体，也是一个浩大的消费群体，肯定对休闲消遣功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的须要，接待客户须要肯定的休闲消遣设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，须要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲消遣设施和场所，在本案内建立
9、肯定的休闲消遣设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲消遣产业的需求。该区域为配套服务区，以满意本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲消遣的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、笑容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目：各种主题的餐厅、茶室；设置商务消遣、餐饮和业余时间休闲活动功能等。(5)仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型批发ma1.1.,仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“；多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式供应小包装，井集中配送：?仓
10、储可以采纳租赁自用和托付管理仓储版务区两种方式：?对于加工处理必需设计标准化的包装模式；?整个仓储物流服务可以托付第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流现代化：?主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。(6)信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，刚好为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、in1.eme1.网络。?托付高校或探讨所，设计市场的经济结构
11、模型，建立相应的供求曲线图，以预料和分析市场前景；?有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；?创办市场F1.己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象直扬：?摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平;?负责市场自身的宣扬，每年必需有完整的广告支配，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；?借internet网络发布各种信息。（7）商务办公服务功能区由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必定有的须要肯定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务
12、。这些企业由于规模较小，资金实力有限，在商务活动中，迫切须要一个能够供应一个完善商务服务的办公环境。?商务治谈室：供小企业按小时租用，这样可以避开由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时供应各种商务服务；?会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议运用；?俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得很多的实惠和服务；?电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必需定价服务，以削减经营人的经营成本；各种询问服务，弥补经营者的某些不足；?秘书服务：是一大特点，处理经营者掩位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服
13、务，谈判记录等；?理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；?结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的平安性和经营过程的可信性；?会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；?商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并供应各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。（8）管理功能管理是保证交易的正常化的基本保障?组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参与的市场管理委员会：?制定和修改市场的管理规定：?解决市场纠纷和分歧；?检查、监督产品的质量：?确定非营业时间的进出货、防盗、防火；?确定商品包装的标准；?处理紧急状
14、况的问题；?组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动：?争取政府的实惠政策，创建良好的市场平台环境；?成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。（9）公共设施、环境服务区完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的干脆体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一样的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、便利的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅清楚，空间利用率高，环境卫生整齐，给人们供应舒适的工作和购物环境还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。2、产业结构组合
15、报告在市场调查的基础上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式门类配置标准门类权重比例门类细分基础门类食品类35%包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等烟酒类烟、酒、饮料等服装类各类服装、鞋帽、纺织品等发展11类家居类35%装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精致工艺品、花卉等电器类电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等玩具、文具类儿童玩具、成人智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等潜质型门类休闲用品10%体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等影象图书各类图书、期刊、电子影象制品大综型传统门类口用小百货17%特别门类地方性土特产类3%古玩类二、商业业态定位本项目的功能架构是由批发、零售、选购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、选购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。三、商业案名定位为降低项目风险，木项目的商业案名定位为：江西国际商品博览城博览城是指以江西省浩大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，具有肯定档次，统一形象，统一经营。
