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1、通化县物业管理实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为全面贯彻执行吉林省物业管理条例按照中共中央、国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见、关于加强和完善城乡社区治理的意见相关要求，结合通化县物业服务和监督管理实际，制定本办法。第二条本办法适用于通化县行政区域内的物业管理及其监督活动。第三条本县区域内的物业管理活动纳入基层治理体系。各街道办事处、乡镇人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制；完善扶持、激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。街道办事处、
2、社区、居（村）民委员会党组织要充分发挥基层战斗堡垒的红色领航功能作用，推行和深化“红色物业”工程有形有色开展，全面构建起党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的物业服务监管工作新格局。第四条通化县住房和城乡建设局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（一）制定物业管理相关政策和措施；（二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；（三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷;（四）建立健全物业服务规范与质量考核体系；（五）建立健全物业服务信用管理体系；（六）建立健全物业管理电子信息平台；（七）对物业招投标活动进行监督管
3、理；（八）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）缴存、使用情况进行监督管理；（九）组织开展物业管理相关培训；（十）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。第五条街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；（五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷
4、，处理物业管理相关投诉和举报；（七）协调和监督老旧住宅小区物业管理；（八）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。社区、居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。第六条住建、城管、公安、发改、卫健、司法、消防救援大队、市场监管、生态环境、自然资源等职能部门按照各自职责分别做好物业管理区域内的下列工作：（一）县发展和改革局负责会同县住建局共同制定前期物业服务收费标准政府指导价，并适时调整；（二）县住建局负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装
5、饰装修活动，监督检查人防工程维护管理，依法查处擅自变动建筑主体和承重结构的装修拆改、私自占用或破损人防设施行为；（三）县自然资源局城乡规划部门负责监督检查建设活动，开展定期巡查和重点巡查，认定违法建筑、违法建设行为；（四）县市场监管局负责监督检查无照经营活动，检查价格公示、违规收费活动，监督管理电梯等特种设备安全；（五）县公安局负责指导物业服务人建立治安防范制度，监督检查治安、技防、保安服务等活动，查处违反规定制造噪声干扰他人正常生活，饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人，从建筑物中抛掷物品，违规出租房屋，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物
6、质等违法犯罪活动；（六）县应急管理局消防救援机构负责指导物业服务人建立安全防范制度，监督管理物业消防工作，查处占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口、损毁消防设施设备,私拉电线为电瓶车充电等违反消防安全管理的违法行为；（七）县生态环境局负责查处生产经营过程中产生的噪音污染、超标排污、废弃物处置等影响民正常生活的违法行为；（八）县卫生健康局疫控中心负责指导物业服务人建立公共卫生事件突发应对相关制度，定期对物业服务人开展相关技能培训；（九）县司法局负责指导县级以上人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府建立健全矛盾纠纷调解制度，提供涉法问题咨询解答。（十）县城市管理执法大队负责查
7、处经规划部门认定的违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间等违法建设行为，依法查处侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为；（十一）其他行政主管部门、执法机构按照各自职责，依法进行监督管理。各相关职能部门应当认真履行各自职能，要建立健全物业管理区域内治安防范、消防管理、公共卫生、突发情况应对，违法违规行为查处、顽疾问题治理，矛盾纠纷化解、物业服务指导、适时服务价格调整等工作机制，积极参与县级以上物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府组织的党群服务活动，促进物业服务质量和提升管理水平，建立完善物业服务管理治理体系，保障物业服务行业健康有序发展。第七条各区域的物业服务企业、业主不得损坏、挪用或者
8、擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。第八条物业管理区域内已投入使用的供电、供水（包括二次供水泵）、供热（包括二次供热泵）、燃气、排水、通讯等专业经营设施设备以及相关管线，由专业经营单位维护管理，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业费和专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。除业主自行增加的设施设备外，供电、供水、供热、供燃气经营单位，应当按照下列规定负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新：（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；（二）业主终端计量电表
9、及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；（三）业主燃气燃烧用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；（四）业主入户分户阀及以外的供热设施设备。专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。第九条业主在物业服务和管理中应当遵守法律、法规规定，弘扬和践行社会主义核心价值观，依法行使业主权利、履行业主义务，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，具有占有、使用、收益和处理的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合
10、法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利；承担共同维护、合理使用、共同修缮、精心爱护的义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第十条成立业主大会、选举业主委员会的具体条件和程序，由物业所在地街道办事处或乡镇人民政府依照吉林省物业管理条例的相关规定执行。业主委员自选举产生之日起三十日内在本物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案，同时将备案资料抄送住房和城乡建设局物业管理科。备案内容发生变更的，应办理变更备案和抄送。第十一条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主拒绝支付物业费，或者不缴存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在业主
11、大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等规定的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公告。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十二条有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的；（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的；（四）需要重新选举业主委员会，但是因各种原因未能选举产生的
12、。物业管理委员会作为临时机构，承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。任期届满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会继续承担业主委员会职责至推动成立业主大会并选举产生业主委员会为止。第十三条业主、物业使用人应当遵守建设单位在出售物业前制定临时管理规约、业主大会成立后制定的管理规约。临时管理规约、管理规约应当包括下列内容：（一）物业的使用、维护和管理；（二）专项维修资金的筹集、使用和管理；（三）业主共有部分的经营与收益分
13、配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应当履行的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。建设单位在出售物业前制定的临时管理规约，报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案并将备案材料抄送住房和城乡建设局物业管理科。管理规约应当规定由业主委员会或者物业服务人对未及时支付物业费等情形采取合法方式，在物业管理区域内就相关情况予以公告。本办法所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。本办法所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。第十四条突发事件应对期间，业主、物业使用人、物业服务人必须执行县政府及其相关部门依法实施
14、的各项应急措施，积极配合开展相关工作。物业服务人执行政府依法实施的各项应急措施，业主、物业使用人应当依法予以配合。第二章建设单位义务第十五条新建物业出售前，建设单位应当选聘前期物业服务人签订书面前期物业服务合同、制定临时管理规约报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案，并将备案材料抄送住房和城乡建设局物管理业科。前期物业服务合同、临时管理规约，建设单位应在与物业买受人签订商品房买卖合同时作为商品房买卖合同附件。新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理房屋交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，建设单位应当承担前期物业费。第十六条建设单
15、位在住宅房地产开发项目建设中，应按照住宅小区的规划设计和配建标准，配置物业管理区域内的物业服务用房。物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得出售转让和抵押物业服务用房。第十七条建设单位与前期物业服务人应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，形成书面交接记录，并向业主
16、公开查验结果。建设单位应当在现场查验二十日前，依照吉林省物业管理条例第六十八条规定向物业服务人移交相关资料，未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。建设单位应当按照物业承接查验协议的约定对存在问题进行整改。建设单位未按照约定整改的，物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当责令建设单位在三十日内予以整改。第十八条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。对保修期限和保修范围内出现的物业质量问题，物业服务人
