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1、绿地房地产公司财务风险评价及控制研究目录财务现一、财务风的相关理论做述(一)财务风险的相关概念_.2(二)财务风险管理控制的理论基础_.3二、Nutf1.1.团的现状分析4(T缘(1团的8本1介3.4IHt集团物5三.NUt靠团财务Ait6()筹资风险6.a9(二)营运风险一.9(一)加强绿地房地产公司筹资活动风险控制15(一)加强绿地房地产公司营运活动风险控制16（三）加强绿地房地产公司现金流量风险的控制措施17五、tt18搞抽房地产企业是我国国民经济的命根所在，近几年，我国房地产政策紧缩，国家加强对房地产企业的宏观调控，紧缩型的房地产政策使得房地产企业的热度下降，企业收入减少，应收账款降低
2、，存货积压，导致企业面临一系列风险。因此，在经济快速发展的情况下，加强对房地产的财芬风险识别，以及提出相对应措施变得尤为重要。本文以绿地房地产公司为例，结合绿地房地产公司近几年的年度报表和一些相关的财务数据,对绿地房地产公司的财务状况进行分析了解，在结合绿地房地产公司的实际情况下，从资产负债率，净收益率、存货周转率以及总资产周转率等多种财务指标来分析绿地房地产的现状，发现在筹资、营运、现金流量三个方面绿地房地产公司存在一系列的风险，进而对这些财务风险的进行分析，并探究原因。最终，根据筹资、营运、现金流星:这三方面的财务风险，提出一系列的针对性的一系列防护控制措施使得企业在未来的发展中更加科学、
3、健康。关词：绿地地产财务风险风险控制M：随着我国的经济发展进入了新常态和国家进行供给侧结构改革，带来了房地产公司的新常态，在这样的背景卜一，防范房地产公司财务风险意识需要不断加强，就需耍通过科学的财务风险评价方法和有效财务风险控制措施来预防财务风险和增强公司的管理效率。从整体来看，虽然大家对一般企业的财务风险研究的时间已经有半个世纪，但是具体涉及到房地产行业的研究比较少.基上述原因，本文通过对房地产公司财务进行识别，在风险识别的基础上通过定性和定址相结合的方法进行财务风险评价，结合供给侧结构改革有针对性提出应对措施，希望给其他房地产公司的财务风险管理提供一个参考。一、财务风险的相关理论梃述（一
4、）财务风险的相关收念1、财务风险的活义企业的财务风险是客观存在的，企业在生产经营的每个环节都有可能会产生致财务风险出现的原因，财务风险的出现会导致企业发展结果与预期产生背离，导致企业发生经济损失，一股来说，财务风险从两个角度出发，分为狭义和广义，广义的财务风险是指在企业的各项活动中，由于环境等不确定性因素的影响导致企业预期目标与实际结果产生差异。狭义的财务风险可以简堆理解为举债风险.本文主要是从企业财务风险的广阔视角进行分析。2、财务风*的分类在企业的生产经活动中避免不了财务风险，而通常可以将财务风险分为四种，分别是笫资风险、投资风险、营运资金风险和收入分配风险。首先是筹资风险，个企业经营活动
5、的起点是面对蓊资风险，筹资风险乂受多种因素的影响，通过分析公司的财务数据总结债务规模、债务利率、债务结构以及偿债能力四个方面来分析筹资风险。其次是营运风险，公司在运营的过程中，会面临各方面的挑故，而营运风险不是针对某一种特定的风险，它包含一系列具体的风险，以下通过对公司的盈利能力分析、营运资金周转能力分析、存货周转情况分析、应收账款周转情况分析以及总资产周转清款分析来展示公司所面临的营运风险再次，投资风险：公司在投资活动中由于一些不确定性的因素导致收益和资金周到损失。最后，收益分配风险：收益分配风险是不合理控制收入分配的时间和形式的风险。公司的良好发展将创造盈余公积和留存收益。（二）财务风险管
6、理控制的理论各砒1、财务风险值控制的海义：风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法,消灭或减少风险事件发生的各种可能性,或者减少风险事件发生时造成的损失.企业在发站过程中，风险的防护控制是十分亟要的，企业发展最应要也是最后一个阶段是风险控制。限制金融风险的方法有很多，但达到这些风险发生的最重耍条件是随后采取更严格的金融风险控制。预防性监督和风险管理制度，通过在财务业务之前制定适当的业务标准，有助于消除公司执行过程中的违规行为，通过反射控制比较和识别一系列未来金融活动和预期之间的差异,分析其影响因素的调整,相应的控制措施,并从业务成果和未来金冠风险谢整的结果。2、财务风险控修的方法I适当、有效地
7、评估金融风险是控制财务风险的主要组成部分，而控制这些风险具有很大的必要性。在发现一个实体经济存在金融凶险时，实行了多种控制手段来管理定程度的金融风险。特别是为了防范金融风险，引入了以下措施：1,加强风险认知，促进对商业风险和金融风险之间关系的正确理解2、创建稔定的金融风险管理机制和实施活生生的风险管理方法3、强化机构并建立强有力的风险管理机制二、绿地集团的现状分析(一)IM集团的苓本情况介绍1、螺地集团公司钱况绿地集团是上海市国有资产监督管理委员会的控股公司。公司创立于1992年7月18日，上市后更.名为“绿地控股集团有限公司”.绿地集团的主营业务包括地产、建筑、商业、汽车、能源、金融等业务。
8、旗下的子公司遍及三十多个国家，大力发展全球化战略，绿地始终坚持向国际化发展，连续多年上榜全球500强2、It地集团行业背景介绍为进步做好房地产的调控工作，促进房地产行业的平稳发展，国家出台一系列房地产政策，做好房地产市场的向导，过去几年，一、二线凭借优越的地理位置，发达的经济条件,致使房地产企业迅速的发展，楼价激增，大量的购买需求和房地产大员的供应商促使、二线城市土地利用率大幅减少，国家对土地的管控更加严格，房地产商将目光投向三、四线城市,给三、四线城市带来新一轮的炒房热度，房价上升，库存量增加，从而引发一系列的问题，同时国家的新政策，去库存，解决城镇居民住房问题，促进房地产企业健康发展，也给
9、房地产企业带来新的机遇“3、绿地房地产公司财务现状如图1所示，通过近几年绿地集团的财务报表，对绿地集团进行了分析。通过比较资产结构表中的数据的绿地集团在最近的几年里,可以看出,绿地集团2016年的净资产收益率是12.81,而存货周转率是0.48。截至2017年，流动资产周转率为04营业利润率为6.81。留我IIM20162018财务JHI项目201620172018应收跟款（万元）133265125550753925898营业收入（万元）207256592471602229017415资产负债率%）89.4323%88.9867H89.49营业利润率G）6.2019%68105%7.08%净资
10、产收益率Oi）12.815%14.45%17.15H流动资产周转率（41H40*41%数据来源：绿地集团年报首先,应收账款自2016-2018年持续高幅度上升，由2016年的1332651万元增长到2018年的3925898万元，说明f绿地房地产公司的赊销不断上升，市场竟争力大，应收账款的增加说明了绿地房地产公司的市场占有率的提高，同时应收账款过高，增加了企业回收资金的风险，也导致企业利涧的虚增，应收账款在应收账款中占有较大份额，导致绿地房地产公司自垫资金过多，现金流出速度过快,增加绿地房地产公司资金周转的困难。其次，绿地房地产公司的资产负债率过度高，2016年到2018年居虑不下,持续高居8
11、5%以上，说明绿地房地产公司的发展能力在减弱，而绿地房地产公司的企业资金来源于债务的资金较多，可能回来带来系列问题了,比如现金流不足，资金链断裂，导致融资成本的加剧。最后营业利润率，一般参照同行业的利洞率，房地产需要超过40%,它是衡量企业经营效率的至要指标，绿地房地产公司的营业利润率偏低，反映出绿地房地产公司的盈利能力较弱容易使企业产生经营风险。三、绿地集团财务风险(一)筹资风险个企业经营活动的起点是面对筹资风险，筹资风险乂受多种因素的影响，通过分析绿地房地产公司的财务数据得出企业所面临的筹资风险，本文将从绿地房地产公司的债务规模、债务利率、债务结构以及偿债能力四个方面来分析绿地房地产公司所
12、面临的筹资风险。1、债务规模：绿地房地产公司在发展过程中，规模不断扩大，绿地房地产公司的总资产不断扩增，这表现出绿地房地产公司规模在扩大，但这种规模性扩张是需要适度的，不能盲目的进行扩张，需要进行合理分析与规划.对于一大部分企业来说，50%的资产负债率是在合理范围之内的，房地产企业与其他行业有很大的区别，房地产企业的垫资成本较高，资产负债率相对也比较而，但是是重要保持在合理地范围之内，不能过度虚高也不能过低。从表中可以看出，标地地产企业的资产负债率逐年上升，2017年达到88.99%,要高于直维持在79.2%的行业平均水平。资产负债率作为个负面指标，是评价一个企业长期偿债能力的重要因素之一。绿
13、地房地产偿债数据如下：22016-2018项目201620172018资产负债率88.036589.432388.9867行业平均值66.378.679.2速动比率0.41330.40280.4311行业平均值0.60.650.67流动比率1.54291.45061.324行业平均值22.132.06数据来源：绿地控股数据库如同上文所说，资产负债率是反应绿地房地产公司筹资风险的理要数据，2016年和2018年的资产负债表比率分别为88.0365%和88.9867%,在20017年绿地房地产公司的资产负债率高达89.4%,而在2016年到2018年的行业平均值均低于80%,2016年为66.3%
14、,2017年为78.6%,2018年为79.2%,绿地房地产公司的资产负债率在2016-2018三年中均高于行业的平均水平，这表明绿地房地产公司在短期偿债能力方面存在较大的问题，反映出绿地房地产公司的偿债风险较高，容易引发企业的筹资风险2、债务利率I绿地房地产公司的债务规模扩大的同时，所需偿还利息的金额也在不断地增加，而当债务规模固定时，利率越高，利息成本越高，债务融资风险越大。从表3可以看出，2016年到2018年，绿地房地产公司的偿还利息金额由1082623482.07万元增加到1337035325.76万元。球地集团的供还利息金额在不断增加，同时融资成本也在不断增加。m3g团债务偿还我年
15、份201620172018偿还利息金额（万元）1082623482.071139350194.231337035325.76数据来源：绿地集团年报因此，绿地房地产公司在融资时就会收到债务利率的改变而改变。简务利率市场化的程度越高，企业的筹资风险就就更加明显。不仅仅是绿地房地产公司面临这样的现状，各个大型房地产公司都会面临债务利率变化的风险。同时债务利率变化对购房行也会带来影响，首付比例与利率都是影响购买者购买的因素，因此也影响房地产企业的销售.3、债务结构:短期负债可以限于企业风险的最大融资方式，因此短期负面在公司中占有重要的位置。由图表4可知，绿地房地产公司在2016-2018年的负债持续上升，由2016年的655661830910.70万元增长到2018年的927619604477.99万元，常年保持较高的负债，而负债由长期负债和短期负债组成，绿地集团的短期债务占比很高，占比超过70%的债务总额，绿地房地产公司从2016年到2018年,短期债务占总债务比例较高，在2018
