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1、2022最全城市更新模式梳理（含案例）本文结合具体案例总结了品牌房企、旧改之王、投资机 构、顾问公司、城投公司等不同类型企业城市更新项目的商 业模式，并对旧城改造的七种盈利模式做了分析。01城市更新运作模式及案例第一部分包括万科、佳兆业、高和资本、世联行城市更 新项目的运作模式及案例。品牌房企万科：轻重模式、基金模式综合参与一是，万科设立专门基金“万丈资本”，主要寻求将一线 城市的旧商业体改造为新型商业体。二是，万科的地方公司自行探索，试水一线城市，寻求 旧商业体或旧厂房、旧仓库等的更新改造。万科FWUMttVa万丈资本北京地产基金模式寻求一线城市存量物业 增值型投资改造 khs曼哈顿计划寻求
2、核心地段的高 品质的商改办等物 业作为标的万科城市更新参与模式1 .万丈资本地产基金运作模式：上海企业天地3号 项目万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物 业增值型投资。目前已收购两个上海项目，其中企业天地3 号项目是万丈小股操盘的首个落地项目，由万丈资本设立基 金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理。丽定M亶新设计.QMMM心叫； WC万丈作为资产管理业项目中的T阶aswc, 2015ftffir ss 但已有部分商靠前入驻 ttMM:万丈（10%）联合季的记（90%）以万丈小股操盘收购上海企业又收购后对该项目进行 新定位为集合商业.办公,新进行设计J对公共 区域等进行
3、改造，蝮修.调业态分布579(Z如财媾2 .北京万科“曼哈顿计划”：北京西单商场改造为写 字楼北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，目的是以相对低价 获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价。北京西单 商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首个作品，万科估计三 年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。项目获取改造升级- IWlULfiV I MUWBlJRuSRISFZ2Wf3RJflQRS33flHR9QK以4匕京万科收购北京西单商场改造为写字楼:买方：北京万科卖方：香港力天置业有限公司标的：北京十里堡西单商场项目建面：3.15万rtf金额：102亿元（82.5%l益）资产获取来源：传业主因资
4、金链 问题寻求华融AMC介入（未正 式认定为不良资产），后万科再 从华融方获取该项目. 产品定位：精品酒店写字楼，客群为传媒、文创产业相关公司 软件配套（生态互联）业态互动社区、企业能源管理、景观艺术融合 硬件改造引入资源：房地产行业、设计师改造特点：LEED绿色建筑；立面升级; 平层高效灵活；三大互动中庭3.上海万科产业地产改造战略（重资产模式）：张江 国创中心在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办 公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝 试。设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理, 同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，典 型案例为采取重资产模式
5、的张江国际中心。买方：上海万科卖方：张江集团旗下子公司张江雌标的：液晶显示器厂房建面：主楼+辅楼，约10万M收购时间：2015年收购方式：收购标的50%股权 改造方式：部分改造保留原有结构、敲掉外墙和顶棚 对内外部进行改造改造时长：2015年10月动工，历经8个月 产品定位：依托周边高校与科研机构，定位为科技创新中心，进驻公司须是“新金融、智能装备、人工智能、 文化创意” 改造后业态改造成新型创新产业园，配套商业、公离（泊寓）等蛰由业星负指产Ss目出 运 运 4.上海万科产业地产改造战略（轻资产模式）：哥伦 比亚公园上海万科通过与原业主签订20年整租协议的轻资产方 式获取物业，对项目更新局部改
6、造后，重新定位为商办综合 体，由上海万科产城发展星商汇负责运营管理，目前仍在招 租。运营运营买方：上海万科卖方：上海生物制品研究所，标的：原为历史建筑，后由上海, 生物制品研究所接管，用作生产、 实验、办公和仓储面积：占地4.8万f,建面5万rf 租赁方式：201弹6月与上海生 物制品研究所签订20年租赁开 发协议 改造方式项目留存建筑包括历史建筑及工 业建筑两类：历史建筑：保护性 改造为主，植入新的业态和功能; 工Ik建筑：保留原有大楼，通过 结构和功能的调整，满足现在办 公和商业的需要 产品定位：商办综合体，要求入驻企业为金 融、文化、多媒体行业 改造后业态74%办公；18%餐饮娱乐健身；
7、 8%文创艺术旧改之王佳兆业：以周转效率和产业运营能力打造独特模式L高周转模式佳兆业成立于1999年，至今为止已成功打造20余个城 市更新项目，在业内誉有“旧改之王”之称。为专注旧改，佳兆业成立佳兆业置业发展有限公司，专 门负责旧城改造项目，聚集了 200多名规划设计、商业谈判、 法律政策等专业人才，团队平均旧改经验在8年以上，被称 为全国范围内最大的旧改团队。基于核心团队，佳兆业打造出“高周转模式”，即以业主 回迁率高及回迁速度快形成项目快速滚动成熟，项目周期一 般在3-5年，以大连佳兆业广场为例，该项目从签署合作协 议到开幕，全程仅用9个月，而行业内项目平均周期约为8 年，快周转带动佳兆业
8、资金占用和财务费用大幅下降。2. ROT模式：深圳大运中心深圳大运中心项目采用RoT模式，即龙岗区政府将政府 投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进 行运营管理，双方40年约定期满后，再由佳兆业将全部设施 移交给政府部门。龙岗区政府常驻球队或赛事机构龙岗区财政局RoT协议移交金融机构 L 佳兆业集团保险公司!保险协议项目公司专业运营公司深圳大运中心项目结构 佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”RoT主 协议，获得40年的修建和运营管理权； 佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项 目的配套商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目 公司给予五年补贴； 项目公司与专业运营公司签订运
9、营协议，与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保 险协议，与供电企业签订供电协议，与金融机构签订融 资协议，与媒体单位签订播报协议。投资机构高和资本城市更新模式1 .城市更新介入模式和项目操作流程房地产基金作为新城市更新的早期参与者，根据专业判 断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后, 引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升 物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售 方式退出，获取资产增值收益。项目获取.改造升级1.筛选优质资产1.导入跨界资源发行基金私募REITS硬件改造软件改造 操作：购买价格相对较低的 优质物业 类型：商办物业为主 城市
10、：北京、上海等一线城 市为主高和城市更新主要模式流程操作：现状基础上进行提升重新设计改造室内精装修1 百至 目证2 .围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造, 其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产, 同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和 跨业资源打通整体产业链条。居住别墅预定平台：第六感SenSe Luxury商办：中华企业大厦（上海） 商业空间共享平台：铺天地长租公寓租房平台:联合办公：优客工t育或商办020平台：空间家企业：鲸程投资（上海）装修配建：红星美台高和资本城市更新相关投资标的3 .改造运营后出售模式静安高
11、和大厦高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西 路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万行，交 易金额7. 9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低 项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%,售价每平米上涨 100%, 2年内完成退出。买方：高和资本 卖方：中华企业股份 有限公司标的：中华企业大厦 （静安区），写字楼 年代较早，大部分租 约即将到期建面：2.6万行金额：7.9亿元募资：成立私募基金市场机会点抓取抓住市场断层机遇中端 区域市场断层顶级写字楼租金10元/f以上 普通写字楼租金35元/M产品定位：中高端甲级写字楼 目标客群：金融、文化、服务 业为主耗时：约半年硬
12、件改造收购前：年代久远、规划设计 陈旧，大规模的硬件升级改造 改造后：甲级写字楼静安高和大厦案例4 .改造再运营、带资管协议出售模式高和蓝峰大厦高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现 名高和蓝峰大厦），2014年12月完成整体工程改造及物业运 营调整。高和引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达 75%,部分带资管协议实现出售，为2015年北京高端写字楼 销售冠军（成交8. 5亿）。项目获取改造升级买方：高和资本 卖方：北京丹阳房产 开发有限公司标的：北京丹阳大厦（东南三环）硬件尚 可但运营较差 建面：4.36万rtf 金额：估
13、算约15亿元带募资：成立私募基金产品定位软件配套硬件改造产品定位：艺术写字楼目标客群：传媒产业相关 的TMT类企业（科技/传嫩IT）引入资源： 互联网行业 新媒体行业等服务提供： 对接资源 创新指导 办公配套 VIP耗时：约半年引入资源： 房地产行业 设计师改造特点： 增设阅读公 共区 金造l体景 观； ；争化PM2.5 iSS高和蓝峰大厦案例顾问公司世联行城市更新模式世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难 度较低的项目。资金来源包括自身资金或通过发行基金寻求 外部资金方，并通过专业能力对项目进行策划、定位及装修 改造，并在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物 业租金增值。相关
14、品牌包括：创业办公小样社区、商业物业 世联领客和联合办公世联空间。世联地产基金创业办公小样社区城市运营基金商业物业世联领客联合办公世联空间世联行城市更新品牌打造及对外输出改造升级项目承租后，由世联 行负责项目的前期策 划，如项目再定位， 再装修.再改造世联孑招商至理，1资匐I独立支付项目获取项目寻找：依托世联的策划专业能力,寻求具有升值的物业获取项目：租赁或合作合作支付投资标的选取：城市核心区域被低估的存量商业/工业资产世联行城市更新项目具体操作以上海长宁、苏城项目为例：世联行通过发行腾赋城市运营基金，引入启动资金租赁 并改造了上海长宁、苏城两个项目。其中，上海长宁通过30%的基金+70%的世联模式购买了 20余栋独栋建筑的10年租期和15年经营权。改造阶段，由 基金支付改造装修费用，由世联操盘进行统一策划定位、装 修。运营阶段，由世联负责招租、运营并叠加多样的物业服 务。租金溢价高达100%。最后通过银行贷款、资产证券化和 固定收益基金的方式实现退出。
