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1、项目调研报告项目调研报告A.调研依据：1.康瀛项目规划基本资料2.康瀛养老服务机构定位属性B.调研对象：1.北京地区代表性养老地产项目（在建在营）2.外阜一线城市代表性会员制养老地产项目C.调研方法：1.北京地区养老地产项目实地走访调研2.外阜养老地产项目案头资料整理及电话调研3.行业资深人士沟通资源共享4.相关统计机构及调研机构数据参考PART 1【宏观数据及市场概况】6060岁及以上老人比例岁及以上老人比例6565岁及以上老人比例岁及以上老人比例全国13.26%8.87%（1.77亿）北京12.5% （246.01万）8.7% （170.89万）老龄化社会标准10%7%中国老龄化数据数据来
2、源：国家统计局数据来源：国家统计局20102010年第六次人口普查数据年第六次人口普查数据国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。1. 我国已经进入老龄化社会，且中老年人数量及比重 都在正在逐年增加。2. 北京地区老龄化相比其他地区更加严重。结结 论论北京地区老龄人群数据北京地区老龄人群数据本案关注要素：平均年龄，丧偶比例，子女照顾现状项目项目数据数据说明说明平均年龄71.31岁户籍95.2%北京本地户籍比例婚姻状况62.9%已婚有偶比例36.2%丧偶比例平均月收入4200元人民币健康状况74%完全自理护理照料人
3、22.3%配偶护理占比18.3%子女护理占比33.1%护工护理占比职业背景25%机关事业单位干部占比20%企业里的普通职员占比12.4%企业单位里的中层管理干部占比1. 北京地区老人普遍素质较高、收入较高，消费能力较强2. 伴随着少子女化的趋势，与子女一起生活比例很小3. 绝大多数老人生活能够完全自理4. 层次相比其他区域相对较高，经济上比较富裕结结 论论北京地区老龄人群对养老公寓的倾向性北京地区老龄人群对养老公寓的倾向性老年公寓入驻意愿调查（老年公寓入驻意愿调查（20102010年访问数据）年访问数据）入驻意愿考虑过入驻老年公寓有较强入驻意愿（前项占比）比例（以246.万为老龄人口基数）15
4、% （概算数字36.9万人）7% （概算数字17.2万人）20202020年北京地区养老格局具体数据年北京地区养老格局具体数据北京9064格局社区照顾养老机构养老占比（以350万为老龄人口基数）6% （21万人）4% （14万人）重要性排列重要性排列影响老龄人群入驻老年公寓的因素影响老龄人群入驻老年公寓的因素1个人观念2护理问题3生活习惯4硬件条件5与子女同住价格问题6本案关注要素：入住意识，入住养老机构现状虽然有入住老年公寓意向的老人所占整体比例不是很高，但由于目标客群群体庞大，所以市场前景看好，市场需求不可抑制。结结 论论1. 政府政策的支持，“适居养老”概念的提出，也是本案重要机会之一；
5、2. 虽然北京地区近年来养老地产的开发密度正在逐渐增加，单整体市场仍不成熟，商业模式仍需探索，我们的探索与创新，必将赢得先机。其他机会其他机会PART 【北京地区案例调研及分析】数据部分数据部分分析部分分析部分关键案例部分关键案例部分 调研案例样本调研案例样本项目名称项目名称开盘时间跨度开盘时间跨度运营模式差别运营模式差别太申祥和山庄2002.10持有经营爱暮家（香山）养老院2008.10寿山佛海养老服务中心2006.5将府庄园2009.8出售+出租北京曜阳国际老年公寓2010.6北京太阳城2007.9东方太阳城2002.4出售万科幸福汇2011.6调研案例样本调研案例样本案例调研及分析案例调
6、研及分析A.A.数据部分数据部分 太申祥和山庄太申祥和山庄爱慕家（香山）养老院爱慕家（香山）养老院寿山福海养老服务中心寿山福海养老服务中心特点集综合养生/会议接待/餐饮业态为一体的度假村高端小型度假型养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构规模占地：10万平米，总建面：6万平米占地27亩，总建面9千平米；159套房占地：3万平米，总建面2.68万，592张床运营模式开发商持有经营开发商持有经营开发商持有经营收费模式会员费120万至150万，无租金，开发商将会员费的利息作为租金费用。（根据户型面积17-50平米确认会员费），餐费12元/天/人会员费6万5，房费6000-7500元，餐费800元/月
7、，管理费300元起，水电费自理床位费：（单床）1700-2200元/人；（包间）3400-4400元/人；护理大楼（半自理或高龄）：多人间1600-2400元/人；包间：4500元/间；套间：5700-6000元/间；押金：本市单床5万，包间8万；外埠单床8万，包间12万；餐费22元/天/人；一次性安置费：标间700-1400元，护理大楼700-1800元；基本服务费200元/月；特殊护理费：1200元/月起。客户定位高中端养生、度假客户（自理）高、中端客户为主（自理、介助）城区内中端客户为主（自理、介助、介护）土地获取形式采用租地模式，运营成本较低租赁军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本租
8、赁工业用地a.a.持有经营项目持有经营项目太申祥和山庄太申祥和山庄爱慕家（香山）养老院爱慕家（香山）养老院寿山福海养老服务中心寿山福海养老服务中心建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用简约欧式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点销售速度100%租赁，需排队等候85%租赁，少许房间可选100%租赁，需排队等候基础配套房间设应急呼叫系统、专人打扫卫生和护理、餐饮中心、游泳池、桑拿、棋牌室、图书室、康乐中心为星级宾馆专业营养配餐、提供老年心理咨询，提供家庭医生护理照料，24小时生活服务，康娱服务餐厅服务、生活服务、老年乐工作室医疗特色北京太申祥和中医院（太医馆）
9、，定点医疗机构（医保号：1410031），北京中西药文化旅游示范基地，一级甲等医院；会员可享受每年两次免费常规健康体检医疗绿色通道：与301医院建立长期合作关系，资源共享 医疗服务，健康咨询。24小时医护、营养配餐、社区服务医院二级甲等，医疗定点机构，石景山医院协作医疗管理总结作为北京早期“养老度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以内部太医馆为闻名京城。总裁姚雪曾在美国养老地产项目学习，引入国外的管理经验，依托北京香山风景，定位高端的养老公寓，服务人员与老人签约承诺1:3.被北京市养老服务机构星级评审委员会评定为：“市内五星级养老机构”a.a.持有经营项目持有经营项目将府庄园敬老院将府庄园
10、敬老院北京太阳城北京太阳城北京曜阳国际养老院北京曜阳国际养老院特点租赁集体土地，以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”中国红十字基金会连锁品牌规模占地38万平米，总建面12.8万平米占地42万平米，总建面30万平米占地14万平米，总建面6.8万平米销售部分销售60年使用权，可销售面积占58%，别墅80套/（1200万-4000万）居家型公寓228户（350万起）20万平米公寓无销售（推广不到位，转型作为完全租赁形式）出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓288套3万平米，472间425套收费模式会员费2万/别墅10万；月费5000-9000元/套；餐饮/医疗等自理15万
11、至56万（出租自用）45万至95万（投资5年约40%投资回报率）公寓3800-5500元台地别墅6000-7000酒店（一个月体验）3980元客户定位中高端客户为主（自理、介助、介护）中端客户（自理、介助、介护）中高端客户（自理、介助、介护）b.b.出售出售+ +租赁项目租赁项目将府庄园敬老院将府庄园敬老院北京太阳城北京太阳城北京曜阳国际养老院北京曜阳国际养老院土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地建筑形态独栋别墅、高板公寓高板公寓多层公寓、联排式公寓、台地式别墅销售速度销售率40%；短租楼100%租赁销售部分100%售罄因地理位置及气候原因，目前租赁15%基
12、础配套综合服务中心：供应日常生活用品；健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐饮、酒店、温泉会所中庭绿地、酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务中心、娱乐设施、保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心、国医堂武警总医院中西医康复医疗中心总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓了销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力大项目开发周期十年，以公建作为启动，资金困难，采取金融创新销售反按揭和置换充分整合中国红十字基金会和城建集团两大股东的资源优势，设有一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、
13、劳动模范等b.b.出售出售+ +租赁项目租赁项目东方太阳城东方太阳城万科幸福汇万科幸福汇特点以养老社区为营销题材的房地产开发项目规模占地234万平米，总建面80万平米占地16.4万平米，总建面7.2万平米运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权建筑形态独栋别墅、花园洋房、高层公寓带电梯低密度景观式洋房，高板住宅销售速度2002年开始销售至今，销售三期，剩余公寓75套，别墅13套，准备清盘。2011年6月5日开盘，均价10000元/平方米，已开设二期，共四期
14、基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）、商业一条街、康体中心、各类球馆、高尔夫球场、温泉泳池、幼儿园、菜地认领、休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米与上海亲和源合作配套“老年公寓和活动中心”“活跃长者之家”，已签订合作合同。医疗特色东方太阳城医院、全社区无障碍设计、红外线安防等医疗完全以上海亲和源输出服务总结环境提升项目的典型代表项目，高尔夫球场、水系、湿地赋予项目生态价值；北京早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边低密度超级大盘项目自身品质较好，但周围环境一般；万科进驻老年地产的实验作品c.c.出售项目出售项目1.1. 目前养老地产的开发供应量不足，区域内纯粹的养老目前养老地产的
15、开发供应量不足，区域内纯粹的养老地产较少地产较少2.2. 纯租赁性质的老年公寓为数不多，而做得成功的更是纯租赁性质的老年公寓为数不多，而做得成功的更是凤毛麟角。凤毛麟角。结结 论论案例调研及分析案例调研及分析B.B.分析部分分析部分 板块板块现有特征现有特征提升空间提升空间开发建设位置都较偏远，注重项目内部环境营造建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形式提高价值均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少除针对自理、介助、介护不同人群的更人性化的适老设施建设施服务均
16、有餐饮服务具有家政保洁服务组织多种社团活动硬件设施与服务品质捆绑适老服务流程的标准化，服务人员的专业化运营模式出售和出租方式结合或以出售为主，快速收回投资，实现现金流平衡针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，老年公寓特征不明显出租多采用会员制或缴纳押金的形式销售产权与销售服务的营销思维转变多种销售模式的综合运用a.a.项目要件分析项目要件分析开发开发建设建设服务服务运营运营模式模式基本基本特征特征建筑建筑及园及园林林设施设施配套配套医疗医疗销售销售机制机制适老适老人群人群项目项目构成构成项目构成要件：项目构成要件：b.b.销售情况分析销售情况分析运营模式运营模式项目名称项目名称开业时间开业时间户型户型销售情况销售情况原因分析原因分析持有经营太申祥和山庄2002.10单间100%租赁，需排队等候医疗养生特色明显，无租金的收费模式极具吸引力爱暮家（香山）养老院2008.10套间85%租赁，少许房间可选依托环境优势及品牌宣传，在调整价格后入住率从2011八月年32%提升至2012年12月85%寿山佛海养老服务中心2006.5开间、套间100%租赁，需排队等候定位中端客户，
