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1、I建筑房地产行业I税收政策及优惠政策指引-建筑房地产行业增值税所得税政策1二建筑房地产行业地方税政策10三建筑业房地产业日常管理服务22四建筑业房地产业主要涉税风险25建筑房地产行业增值税所得税政策一、建筑服务。是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。1、增值税税率和征收率(1)建筑服务使用的税率为9%;(2)小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的部分建筑服务，征收率为3%02.增值税计税办法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方
2、法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。(1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。(2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可
3、以选择适用简易计税方法计税。3、一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。4、简易计税方法的应纳税额（-）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额X征收率（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:销售额=含税销售额（1+征收率）建筑工程老项目，是指：1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项
4、目；2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；3）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。5、纳税地点属于固定业户的纳税人提供建筑服务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市汨勺,应当分别向各自所在
5、地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。6、纳税义务发生时间纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后
6、收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。二、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税政策自2017年5月1日起纳税人在同一地级行政区范围内跨县提供建筑服务不再实行服务所在地预缴政策第四条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：第五条（一）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。（二）一般纳税人跨县（市、区）提供建
7、筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款。第六条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：(-)适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款HQ+9%)2%(二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款二(全部价款和价外费用-支付的分包款)Q+3%)X3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。建筑服I
8、I务企业I地方I式I非跨县(市、区)跨县(市、K)I跨县(市、区：)预缴ITS计税销售额=全部价款和价外费用；销项税额=销售额(l+9%)9%销售额=全部价款和价外费用；销项税额=销售额(l+9%)9%应预缴税款二(全部价款和价外费用支付的分包款)(l+9%)2%TS纳税人简易计税应纳税额=含税销售额(l+3%)3%销售额=全部价款和价外费用-分包款项；应纳税额=含税销售额+Q+3%)3%应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)d+3%)3%小规模纳税人简易计税应纳税额=含税销售额(l+3%)3%销售额二全部价款和价外费用-分包款项；应纳税额=含税销售额(l+3%)3%应预缴税款=(全
9、部价款和价外费用-支付的分包款)d+3%)3%房地产业:房地产一般纳税人增值税税率是9%o一般纳税人销售不动产、提供不动产租赁服务，其适用税率为9%o房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。一般规定的销售额差额不含税销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+税率）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款特殊项目的销售额全额不含税一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税
10、。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。房地产开I发企业I适用范围预缴：不动产坐落地申报：机构所在地s税方式下销售房地产一般纳税人一般计税方法预缴增值税=全部预收款（l+9%）3%应纳增值税=（全额房款-当期允许扣除土地价款）（l+9%）9%-预缴税款-进项税额一般纳税人（蝴简易计税）小规模纳税人预缴增值税=全部预收款（l+5%）3%应纳增值税=全额房款（l+5%）5%-预缴税款房地产业、建筑行业企业所得税政策梳理：（-）固定资产加速折旧根据财政部税务总局关于设备器具扣除有关企业所得税政策的通知（财税（2018）
11、54号）规定，企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。（二）财政部税务总局关于企业职工教育经费税前扣除政策的通知（财税（2018）51号）规定，自2018年1月1日起，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额8%的部分,准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除，超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。（三）关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知（财税（2018）76号），明确自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业，
12、其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损,准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。（四）建筑企业为获得科学与技术新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、产品（服务）、工艺而持续进行的具有明确目标的系统性活动属于研发活动。建筑企业从事研发活动符合研发费用加计扣除条件的,2018年1月1日至2020年12月31日期间实际发生的研发费用：未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，再按照实际发生额的75%在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期间按照无形资产成本的175%在税前摊销。（延续执行企业研发费用加计扣除75%政策，并将制造业企业研发费用加计扣除
13、比例提高到100%,同时允许企业在10月份办理第三季度（或9月份）企业所得税预缴申报时,选择享受上半年研发费用的加计扣除优惠，进一步加大了优惠力度，鼓励企业不断增加研发投入。）依据：财税201899号、财税2015119号、总局公告2015年第97号、总局公告2017年第40号、财税202113号（五）建筑企业认定为国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。目前高新技术企业申报八大领域中与建筑业企业相关的主要有两个部分：一是新能源与节能、绿色建筑设计技术；二是再生混凝土及其制品制备关键技术,再生混凝土及其制品施工关键技术、再生无机料在道路工程中的应用技术等。此外，建筑业企
14、业平时用到的建筑工艺均可申请发明或实用新型专利、软件著作权，有了知识产权和高新技术产品（服务）收入，建筑业企业可以申报高新技术企业。依据：国科发火201632号（高企认定办法），附件:国家重点支持的高新技术领域国科发火2016195号（高企认定指引），附件：高新技术企业认定管理工作指引（六）符合小型微利企业条件的，自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税X今年李克强主持召开国务院常务会议时提出：自2021年1月1H-2022年12月31日，小微企业和个体户所得税年应纳税所得额不到1
15、00万元部分，在现行小微企业优惠政策基础上，再减半征收。）对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政策。上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业,且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。依据：财税（2019）13号、总局公告20192号、总局公告20218号建筑房地产行业地方税政策一、城市维护建设税（-）基本政策：L城市维护建设税以纳税人当期实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。2、城市维护建设税税率如下：（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。3、纳税人所在地,是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点。具体是指纳税人办理登记证照的，所在地为其相关登记证照上注明的住所地,纳税人住所地与生产经营地不一致的，所在地为其生产经营地（
