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1、第二章房地产投资分析基础知识1第一节 现金流量的构成v一、现金流量：v现金流入v现金流出v净现金流量v二、投资与成本v广义的概念:v三、经营收入、利润和税金2第二节资金的时间价值与等效值v一、资金的时间价值v二、利息与利率v单利计息与复利计息vI=P*n*I vI=P(1+i)*n-Iv名义利率与实际利率3名义利率与实际利率v年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，复利计息，分别以1年计息，按4季计息，按月计息，本利和分别为：v1000*（1+12%）=1120v1000*（1+12%/4）4=1125。52； （1+12%/4）4-1实际利率v1000*（1+12%/12）12=11
2、26。83v（1+12%/12）12-1实际利率v实际利率=（1+名义利率/计息周期）计息周期-14v某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到最后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？5v资金等效值与现金流量图6三、复利计算公式与系数v1、常用的符号vP：现值vF：终值vA：等额支付金额，年值vG：等差变化值vS：等比变化值vN:计息周期vi:利率72、复利计算公式与系数v（1）一次支付的现值系数与终值系数vF=P*（1+i）nv（1+i）nv
3、一次支付的终值系数vP=F1/ （1+i）nv1/ （1+i）n一次支付的现值系数8v（2）等额系列支付的现值系数与资金回收系数vP=A/ i1-1/(1+i)nv1/ i1-1/(1+i)n等额系列支付的现值系数vA=P*i/ i1-1/(1+i)nvi/ i1-1/(1+i)n资金回收系数9v某家庭预计今后10年内的月收入16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押代款的月还款额，年贷款利率12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押代款额是多少？v解：v月还款额=16000*0.3=4800(元)v月利率=12%/12=1%;计息周期=10*12=120(月)vP=A/I1-1/(1-I)N
4、=33.46(万元)10v(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数vA=Fi/(1+i)n-1vi/(1+i)n-1称为“等额序列支付的储存基金系数”vF=A(1+i)n-1/iv(1+i)n-1/i称为“等额序列支付的终值系数”11v（4）等差序列的现值系数和年费用系数vP=A1(1+i)n-1/i(1+i)n+G/i(1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)nv1/i (1+i)n-1/i(1+i)n)-n/(1+i)n称为“等差序列的现值系数”vA=A1 +G 1/i-n/(1+i)n-1v 1/i-n/(1+i)n-1称为“等差序列的年费用系数”12v（5）等比序列的现值系数
5、和年费用系数P=A1/i-s1-(1+s)/(1+i)nnA1/(1+i)当is时当i=s时1/i-s1-(1+s)/(1+i)n称为“等比序列的现值系数”A=A1i/i-s1-(1+s)n/(1+i)ni/i-s1-(1+s)n/(1+i)n称为“等比序列的年费用系数”13v某购楼者拟向银行申请60万元的商业抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购楼者的月还款增长率为0.5%，问该购楼者第10年最后一个月份的月还款额是多少？v解:月利率=6.6%/12=0.55%;周期=15*12=180(月)vP=A1/(I-
6、S)1-(1+S/1+I)Nv60=A1/0.05%1-(100.5%/100.55%)180vA1=3504.67(元)vA120=A1*(1+S)(120-1)=6344.50(元)14房地产开发项目财务评价v财务评价的主要技术经济指标15v1.财务内部收益率v是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。vCI 现金流入量vCO 现金流出量v(CI-CO)t 项目在第t年的净现金流量vt=0 项目开始进行的时间点vn 计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度、或月）vFIRR 评估项目盈利性的基本指标0)1 ()(0tnttFIRRCOCI16vFIRR=i1+/
7、NPV1/(i2-i1)/(/ NPV1/+ /NPV2/)17v2.财务净现值v是房地产开发的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。vFNPV 项目在起始时间点的财务净现值vIc 基准收益率或设定的目标收益率nottctiCOCIFNPV)1 ( )(18v3。动态投资回收期v是指项目以净收益抵偿全部投资抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。vPt 动态投资回收期tttctiCOCIP00)1 ()(19v4.开发商成本利润率v是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标。在计算项目总开发价
8、值时，如果项目全部销售。则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有的净经营收入的现值累计之和。v开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本100%20v5.成本收益率v开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。21v6.投资收益率v是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比。22第三章 房地产开发的程序与管理23管理资料v第一节 房地产开发的主要程序v第二节 土地使用权的获取v第三节 城市规划对房地产开发的影响v第四节 政府对房地产市场的 干预24第一节 房地产开发的主要程
9、序v一、概述v房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。25v二、房地产开发的主要程序v（一）投资机会的选择与决策分析v（二）前期工作v（三）建设阶段v（四）租售阶段26第二节 土地使用权的获取v一、概述27v二、开发商获取土地使用权的方式v（一）有关概念的介绍v1.土地使用权出让。v2.土地使用权转让。v3.土地使用年限。v4.土地使用权出让金。v5.毛低价。v6.熟低价。v7.土地使用费。v（二）获取土地使用权的方式28v三、旧城区房地产开发的特点v（一）旧城区的开发前景v（二）旧城区开发状况与开发条件29v四、新区房地产开发的特点v（一）
10、新城区开发前景v（二）新城区状况与开发条件30v五、土地一级开发及其模式v1.以政府为主的模式v2.以民间为主，政府辅助支持的模式v3.土地一级开发的操作程序31第三节 城市规划对房地产开发的影响v一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理v（一）土地使用权出让过程中的规划管理v，土地使用权权属证明v（二）房地产开发过程中的规划管理v1.开发项目选址、定点审批阶段。v选址规划意见通知书v2.申请建设用地规划许可证。v建设用地规划许可证v3.规划设计条件审批阶段。v规划设计条件通知书v4.设计方案审批阶段。v规划设计方案通知书v5.建设工程规划许可证阶段。v建设工程规划许可证v6.竣工验收阶段。3
11、2v二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标v（一）居住区开发项目技术经济指标v1.居住区总用地v2.居民每人占地v3.居住区总建筑面积v4.总户数、总人口、平均每户人口v5.平均每户居住建筑面积v6.居住建筑密度v7.容积率（居住建筑面积密度）v8.人口毛密度v9.人口净密度v10.平均层数v11.高层比例v12.住宅间距v13.居住区平均造价v14.建设周期33v（2）非居住区开发项目技术经济指标v1.建筑容积率v2.总建筑面积v3.地上建筑面积v4.建筑密度v5.规划建设用地面积v6.建筑高度v7.绿地率v8.停车位个数v9.有效面积系数34第四节 政府对房地产市场的干预v一、政府制
12、定干预房地产市场干预政策的原则v（一）目标的确定性v1.是存量房地产资源得到最有效的使用v2.保证为各类生产生活提供适当的入住空间v3.引导新建项目的位置选择v4.满足特殊群体的需要v（二）政策的连续性与协调性v首先，要求体现新旧政策的衔接。v其次，还要体现与相关政策的衔接配套。v最后，还应体现多元性与系统性的统一。v（三）政策的针对性与导向性v（四）政策的公平性和效率35v二、房地产市场的宏观调控v（一）土地供应计划的调控v（二）城市规划的指导v（三）地价的杠杆作用v（四）税收的功能v（五）租金的控制v（六）金融杠杆的作用v（七）住房政策的影响36v三、房地产市场行为的规范v（一）资质审查v
13、（二）产权登记v（三）建立房地产价格评估制度v（四）交易程序的规范化37第四章 房地产市场及其运行规律v第一节 房地产市场概述v第二节 房地产市场的分类v第三节 房地产市场的特性与功能v第四节 房地产市场运行的 一般规律38第一节 房地产市场概述v一、市场的一般概念v广义地说，任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做市场。v市场包括市场的主体和市场的客体，市场主体主要指参与市场交易的买家和卖家，市场客体通常指买卖双方交易的对象。39v二、房地产市场的含义v房地产市场可以被认为是房地产市场的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内达成将所有交易的总和。40 三、房地产市场的参与者（一）土
14、地所有者或当前的使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2.工程师3.会计师4.造价工程师5.估价师及物业代理6.律师7.消费者或买家41第二节 房地产市场的分类v一、按地域范围划分v 地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域进行划分，例如上海浦东新区房地产市场。42v二、按房地产的用途和等级划分v如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。v三
15、、按房地产交易形式划分v从土地市场角度来说，包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。43v四、按房地产购买者目的划分v房地产市场上的买家购买房地产的目的主要有自用和投资两类。自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。投资性购买者将房地产出租经营和转售，并从中获得投资收益和收回投资。v五、其他划分方式v按照房地产产权的特点，将房地产市场划分为完全产权的交易市场和部分产权的交易市场；商
16、品房租售市场、公有房市场租售市场。v还可以按照房地产进入市场的时间顺序将其划分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）；增量房地产、存量房市场；一手房市场、二手房市场。 44第三节 房地产市场的特性与功能v一、房地产市场的特性v（一）房地产市场是房地产权益的交易场所v（二）地区性市场v（三）要求素质高的专业顾问服务v（四）易于出现市场的不均衡和垄断v二、房地产市场的功能v1.配置存量房地产资源和利益v2.显示房地产市场的需求和变化v3.指导供给以适应需求的变化v4.能指导政府制定科学的土地供应计划v5.引导需求适应供给条件的变化45第四节 房地产市场运行的一般规律v一、概述v由于房地产是一种耐用年限很长的商品，其生产的数量和价格受投资或资本市场的需求。在房地产市场上，拥有房地产资产的需求必须与其供给相等。v房地产开发市房地产供给增量的主要来源，新增房地产供给取决于这些房地产资产的价格和气开发成本。v什么原因导致拥有房地产资产的需求突然增加呢？或者通俗的说，对物业的需求出了其价格外是否还有其他的决定因素？回答是肯定的，这些
