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1、楼盘对比分析报告楼盘对比分析报告目目 录录一、市场分析二、楼盘基本概况三、项目swot分析四、环境分析五、产品分析六、价格分析七、营销手段八、总结一、市场分析一、市场分析 自古人们就喜沿河而居，从全球的视野来看，滨河或者滨江地段往往成为一座城市人居的“第一区”。 随着上饶县信江沿岸的发展提速，“上饶城西、上海浦东”，上饶城西信江沿岸的地块已成为众多房地产开发商眼中的宝地。距离城区十多分钟车程，但是地理位置相对来说稍县偏离城区，但这也铸就了信江沿岸的优势，远离了城市的喧嚣繁华，而带来了一份宁静的生活，这也是很多现代人所追求的。在信江沿岸的楼盘具备现代人追求静谧宁逸生活的需求，而且信江沿岸有樱花公
2、园，并与唯义公园相临，滨江西路信江沿岸在不久的将来势必成为城西标志性地带。 但是由于滨江西路信江沿岸楼盘开发力度过大，无形之中增加了房地产市场的竞争压力，同时也是开发商的一大威胁。 一、楼盘基本概况一、楼盘基本概况1、开发商、开发商 海泊蓝庭：江西省春江实业有限公司 江西春江实业有限公司成立于2007年9月4日，公司地址为上饶县惟义路84号，公司经营范围为房地产开发、经营；室内外装璜；土石方工程施工；建筑材料销售等。公司目前具有房地产开发三级资质，公司组织机构健全，下设营销部、财务部、行政部、工程部、采购部。 博能信江府：博能房地产开发公司 江西博能实业集团有限公司创建于1992年12月，是一
3、家从事实业经营和战略投资的民营股份制企业。博能集团创业前期主要从事煤炭运销、管道煤气、房地产开发等多元化经营。2002年，通过购并、重组进入工业领域。目前涉及的行业主要有四大版块:客车版块、漆包线版块、房地产版块和金融版块。业务和营销网络覆盖全国各大省、市，并辐射中东、东南亚等。（资金雄厚）楼盘基本信息楼盘基本信息海博蓝庭海博蓝庭 春江实业，2011城市力作，信江第一排，城市百米精筑，项目总占地面积10000，总建筑面积6万，总户数仅390户。32层高峰建筑；容积率6.0，绿化率超40%。在产品设计上独具特色，引入一线城市豪宅理念。其中包括：上饶独有数百平米酒店式大堂，精致顶级园林，百米景观长
4、廊，独立电梯大堂，全智能电梯。一单元与四单元皆为双梯双户，饶城首创电梯入户。深褐色的立面色彩赋予建筑古典、优雅、内敛的气质；现代流线型的建筑造型与大面积落地玻璃设计，又给项目增加了现代感。 13款奢豪户型，上饶罕见120-170超大户型设计。所有户型都有不等面积的赠送。视线开阔、合理的布局，每个客厅、主卧都能引入江景，充分发挥一线江景豪宅的资源优势。 目前一期项目已完成可以实现今年年底交房，二期项目已动工在建。 楼盘基本信息楼盘基本信息博能博能信江府信江府 博能信江府，博能20年，倾城钜献，上饶首席庭院式人文豪宅住区。整个项目由172套排屋（低密度住宅）和749套高层平层官邸组成，总占地面积约
5、230.9亩，总建筑面积约24.6万平方米。规划容积率1.6，绿地率42%，建筑密度28%，车位比达到1:1.2以上。地块东临望江路（规划道路），北通向县城区，西侧为自来水厂（即将搬迁），南侧为滨江西路，与信江江景、樱花公园隔路相望，是上饶市唯一一个同时享受“一江两园”优越生态环境的城市高端别墅豪宅。 目前一期别墅区已动工在建，预计今年9、10月份开盘，预计明年中下期交房。 三、项目三、项目swot分析分析海博蓝庭海博蓝庭优势（优势（S）：）： 该案是江西省春江实业有限公司开发，致力于打造上饶城西超阔江景房。加之上饶的规划为该项目的开发注入了动力，“上饶城西、上海浦东”，预示着上饶县的发展将占
6、有先机。该案南望信江，北眺灵山；前邻樱花公园，北靠唯义公园。劣势（劣势（W W）：）： 众多房地产商纷纷在上饶县城西滨江西路开发江景房，竞争激烈。而且该案位置稍偏，交通尚有不便。机遇（机遇（O O）：）： 该案已完成一期工程，并实现年底交房，抢占了先机，并且该案坐拥信江最宽江面，而且该地区发展前景好，这些都为该案带来了巨大商机。威胁（威胁（T T）：）： 由于人们对于江景房认识不足，对于住宅的选择并不能过多的注重居住 环境的好坏。且该案的开发会进一步刺激房地产行业的竞争压力。博能博能信江府信江府优势（优势（S）：）： 该案是由博能实业集团旗下的博能房地产开发公司开发，拥有雄厚资金，致力于在城西
7、打造上饶首席庭院式人文豪宅住区。该案东临望江路（规划道路），北通向县城区，西侧为自来水厂（即将搬迁）， 南侧为滨江西路，与信江江景、樱花公园隔路相望。该案具有良好的地位优势以及资金优势。劣势（劣势（W W）：）： 虽然有“上饶城西、上海浦东”之说，但是该案致力于高端别墅区，无形之中提升了别墅的竞争压力。而且本项目开发较晚，目前地域优势不是十分明显。机遇（机遇（O O）：）： 本案的开发致力于城西高端区域，且该案将打造两做绕城顶级私人会所，集众多奢侈品牌市场及服务行业于一体。而且在信江沿岸尚属首家别墅区，在该区域抢占了先机。威胁（威胁（T T）：）：信江沿岸目前开发的大量的江景房将对于该案造成一
8、定的影响，而且客户群对于别墅认识不足，市场并非十分景气。综述：综述： 两个楼盘均占据一定的地理优势，但是由于海博蓝庭开发较早，并且定位于中高端人群，对于信江府的开发将造成一定的营销。而且面对目前房地产竞争激励的局面，海博蓝庭抢占了市场先机，成为首座信江沿岸江景房，这在无形之中增加了客户群对于海博蓝庭的可选择性。 虽然海博蓝庭对于信江府将造成一定的影响，但由于信江府致力于高端生活消费区域，具有明显的客户群，可以利用自身优势弥补先天不足的劣势。四、环境对比分析四、环境对比分析1、地理位置及周边环境、地理位置及周边环境 海博蓝庭： 上饶西城滨江西路6号，南望信江，北眺灵山；前邻樱花公园，北靠唯义公园
9、。 博能信江府： 东临望江路（规划道路），北通向县城区，西侧为自来水厂（即将搬迁）， 南侧为滨江西路，与信江江景、樱花公园隔路相望。2 2、交通状况、交通状况海博蓝庭： 车程仅5分钟（旭日大道唯义路滨江路） 步行路线：项目西侧规划路至旭日大道(中央一品)步行1 0分钟博能信江府： 博能信江府的地理位置堪称“离尘不离城”，藏而不隐。距离城西中心约1.5公里，离上饶西高速路口6公里，到市中心也仅需要15分钟左右的车程，交通路网的通达性非常强。 地理位置分析地理位置分析 海博蓝庭与信江府都地处信江岸边，均很好地利用信江和樱花公园的地理优势，但是两者位置偏离城区，交通不是十分便利，周边生活配套设施不是
10、十分齐全。四、产品对比分析四、产品对比分析1、楼盘形象定位：、楼盘形象定位： 海博蓝庭：海博蓝庭： 利用独有的面临信江最宽流域的地理位置，主打樱花公园里的超阔江景房。信江府：信江府： 上饶首席庭院式高端人文豪宅住区。 五、产品分析五、产品分析2、目标人群分析、目标人群分析海博蓝庭：海博蓝庭： 海博蓝庭总户数390户，主要针对中高端人士。信江府：信江府： 信江府一期别墅区共172户，二期高层共749户，而信江府主打上饶首席高端奢华生活领域。对于目标人群侧重于高端人士。总结：从楼盘形象定位和目标人群上分析，信江府定位高端，避开房产中的中低 端市场的竞争，主打高端奢华品牌，而属上饶首席庭院式豪宅，形
11、象定位更为突出，根据二八法则，能够更有效的占据高端市场。而海博蓝庭定位江景房，属于中端以上楼盘，但是目前这种楼盘开发力度，市场竞争压力稍显过大。3、户型特点、户型特点海博蓝庭：海博蓝庭： 户型是118170超品位观景府邸，140主力商品大户，13款超大户型； 小户型格局方正、布局紧凑，实用性强； 大户南北通透，可以实现南望江北观城的景面； 户户均有江景主卧，户户明厨明卫家居生活清洁有序。 4+1房2厅2卫171.11赠送32.583+1房2厅2卫136.65赠送18.262+1房2厅2卫118.85赠送12.78信江府：信江府： 一期别墅区 采用独门独户、两进双院的设计理念，围合超大的私家院落
12、，前院、中庭 、后院等多重院落，全方位“接洽”自然，彰显世家大宅风范。三楼设计景观长廊，使居住者在生活的每个角落都能感受到自然的气息，架空层更配备双车位私家车库，阔绰生活卓然呈现。4、项目配套、项目配套海博蓝庭：海博蓝庭： 户户配备中央空调、智能热水系统； 一梯一户，享受电梯直接入户（调盘时发现实际上并非如此）； 七大智能科技，24小时电子寻根系统，安全、现代、舒适的幸福生活； 42%的绿化率（实际上没有），酒店式入户大堂，星级豪宅排场。信江府：信江府： 两大顶级私人会所，集西餐厅、奢侈品展示厅、IMAX影厅、VIP茶室、棋牌室、商务洽谈区、红酒雪茄吧、健身房等众多功能与一体； 7000多平方
13、米的水系贯穿各个庭院； 一座2200的双语幼儿园，一座大型商超，在建商业街； 顶级物业服务体系。六、价格分析六、价格分析海博蓝庭海博蓝庭 采用一户一价的形式。 最低价： 开盘：4700元/平方 目前：4900元/平方 均价：5300元/平方 信江府信江府 尚未开盘，价格待定，预计一期别墅一套400万左右。七、营销手段七、营销手段海博蓝庭： 以业主形式，展开一系列促销活动带动楼盘销售。 2013年4月份的“加8万退房”活动； 2013年5月份的“新国五条下，买海博蓝庭更有意义”活动； 2013年5月27日的“海博蓝庭宝贝总动员亲子运动会”； 以及买房就会送价值6.6万元的中央空调和智能热水器的活
14、动。信江府信江府 推广活动推广活动时间时间地点地点主题主题形式形式特点及评价特点及评价博能信江府会所陶艺DIY活动亲子比赛形为家长创造一次与关注孩子成长的活动，拉近了与消费者的关系，体现一种人文关怀精神。博能信江府会所新加坡议员御用风水大师易中人专场风水讲座讲座结合楼盘特点，利用大师名声，风水学来占据消费者心理，能够很好的引导消费者博能信江府会所江山如画，奢享人生奢侈品展会利用奢侈品展会，让消费者零距离体验前沿奢侈生活方式，展现信江府高端气质。 在营销手段上海博蓝庭已经完成了一期工程，开始销售，营销手段侧重点也是为了促进销售，因此而展开一系列已业主形式的促销活动，起到更好的吸引消费者是目的，并
15、刺激消费者消费。 而信江府尚未开盘，在营销手段上的侧重点在于宣传推广，能够更多的吸引消费者的关注。 两者均利用自身优势不断挖掘能够吸引客户群的卖点。综综 述：述：八、总结八、总结 两楼盘均有自身特色，针对人群拥有共同之处，海博蓝庭抢占了一定的市场先机，由于海博蓝庭针对中高端客户群在选择营销推广方式的时候也是尽量采取业主优惠策略而展开的一系列活动。 而信江府虽然稍显先天不足，但具备明显的形象定位，主要针对高端客户群，主打专注生活品质，同时将“时尚、健康、社交、教育、鉴赏、娱乐”六大元素融入其中，通过一系列的高端会员专享活动，让会员和嘉宾能体验到高素质服务标准，不断强化人们对于信江府高端品质的认识。
