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1、房地产市场调查房地产市场调查第十章第十章 房地产市场调查的数据分析房地产市场调查的数据分析市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理一、资料收集一、资料收集1 1有关被调查者社会特征的资料有关被调查者社会特征的资料被调查者的身份背景，包括年龄、性别、婚姻、教育程度、职业、收入和被调查者的身份背景，包括年龄、性别、婚姻、教育程度、职业、收入和社会阶层等等。社会阶层等等。2 2有关被调查者购买行为特征的资料有关被调查者购买行为特征的资料表现在购买的产品和品牌、商品的价格，购买的地点选择，购买的数量和表现在购买的产品和品牌、商品的价格，购买的地点选择，购买的数量和支付方式等
2、支付方式等3 3有关被调查者心理的资料有关被调查者心理的资料购买认知、购买动机、购买意向和购买态度等。但是，购买者的心理是很购买认知、购买动机、购买意向和购买态度等。但是，购买者的心理是很难被准确测量的难被准确测量的4 4有关被调查者有关被调查者购买行为结果的资料购买行为结果的资料年度商品房成交金额、年度二手房成交面积、年度二手房成交金额、销售年度商品房成交金额、年度二手房成交面积、年度二手房成交金额、销售率、企业的市场占有率率、企业的市场占有率市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理二、数据审核二、数据审核数据审核的作用保证信息前后一致，不出现逻辑的、登记的、计算
3、的错误提高工作效率，避免重复劳动有利于提高信息资料的质量数据审核的内容完整性审核完整性审核准确性审核准确性审核一致性审核一致性审核及时性审核及时性审核市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理二、数据审核二、数据审核数据审核的方法经验判断经验判断逻辑检查逻辑检查计算审核计算审核数据审核的注意事项实地审核实地审核（调查员和督导审核）：检查数据完整性、正确性、一致性、可信性中心办公室审核中心办公室审核：比实地审核更完全、确切和仔细，要求审核员的目光更加锐利，审核时更加认真、仔细。为保证处理方法的一致性，审核工作最好由同一个人完成。年龄：年龄：151151岁岁年龄：年龄：1
4、212岁岁婚姻：已婚婚姻：已婚加总法、对比加总法、对比法、平衡法法、平衡法市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理二、数据审核二、数据审核初步筛选抽样电话回访主要问题处理 首先，各调查组分别在组内对首先，各调查组分别在组内对当天所做问卷进行逻辑审核，核选出当天所做问卷进行逻辑审核，核选出内容填写完整、符合逻辑的问卷内容填写完整、符合逻辑的问卷。然后，对各组问卷进行汇总并统。然后，对各组问卷进行汇总并统计初步有效问卷数量，归档保存。计初步有效问卷数量，归档保存。市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理二、数据审核二、数据审核u无效问卷的情况
5、无效问卷的情况：u回答不完全回答不完全u没有理解问卷内容答错问题（单项题选多项答案）没有理解问卷内容答错问题（单项题选多项答案）u回答可疑（如所有题目答案均为回答可疑（如所有题目答案均为2 2）u缺损的问卷（缺页或无法辨认）缺损的问卷（缺页或无法辨认）u截止日期之后回收的问卷截止日期之后回收的问卷u非调查对象填写的问卷（调查对象是病人，则非病人的答卷无效）非调查对象填写的问卷（调查对象是病人，则非病人的答卷无效）u前后矛盾或明显有错误的问卷前后矛盾或明显有错误的问卷初步筛选抽样电话回访主要问题处理市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理二、数据审核二、数据审核初步筛
6、选抽样电话回访主要问题处理u敏感性问题敏感性问题：对于被调查者姓名、身份证、联系电话：对于被调查者姓名、身份证、联系电话这一敏感性问题，仅对抽样回访的样本作严格要求，其这一敏感性问题，仅对抽样回访的样本作严格要求，其他问卷参考逻辑性问题，只要逻辑性问题有效，就视该他问卷参考逻辑性问题，只要逻辑性问题有效，就视该问卷有效。问卷有效。u逻辑性问题逻辑性问题：逻辑关系不成立，则该份问卷无效。：逻辑关系不成立，则该份问卷无效。u未填问题未填问题：应填不填的空项。：应填不填的空项。u调查完成后，对初步有效问调查完成后，对初步有效问卷进行卷进行1010的抽样检查的抽样检查，以确，以确保样本质量。保样本质量
7、。u通过被访者留下的个人资料，通过被访者留下的个人资料，进行电话回访，确认个人资料进行电话回访，确认个人资料及所填问卷内容是否详实。对及所填问卷内容是否详实。对一些次要内容漏选的问卷进行一些次要内容漏选的问卷进行补查，经询问后内容补充完整补查，经询问后内容补充完整的问卷也可归为有效问卷。的问卷也可归为有效问卷。u如果被调查者所留电话不属如果被调查者所留电话不属实或查无此号，则视为无效实或查无此号，则视为无效，总样本中不再重复抽样核查。总样本中不再重复抽样核查。最后统计有效问卷数量。最后统计有效问卷数量。u问题的处理措施：问题的处理措施：u退回重新调查退回重新调查u视为缺失数据视为缺失数据（这样
8、的问卷较少时、有令人不满意的（这样的问卷较少时、有令人不满意的回答的变量不是关键变量时）回答的变量不是关键变量时）u放弃不用该问卷放弃不用该问卷（这样的问卷较少时、样本量很大、（这样的问卷较少时、样本量很大、该问卷中令人不满意回答的比例较大、该问卷关键变量该问卷中令人不满意回答的比例较大、该问卷关键变量回答缺失）回答缺失）市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理三、数据编码三、数据编码数据编码的作用减少数据录入和分析工作量，节省费用和时间，提高效率将定性数据转化为定量将定性数据转化为定量数据数据，把整个问卷的信息转化为规范标准的数据进而可以利用统计软件，采用统计分析
9、方法进行定量分析减少误差编码设计内容1编码设计的内容：问卷的代问卷的代码、变量的定义码、变量的定义问卷代码包括：区代码、街道问卷代码包括：区代码、街道代码、居委会代码、调查员代代码、居委会代码、调查员代码、问卷代码码、问卷代码某问卷代码：10512021北京市，05调查员代号，12居委会代号，02-该调查员在此居委会成功调查的第2份问卷市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理三、数据编码三、数据编码编码设计内容调查问卷通常包括各种问题，数据输入前，必数据输入前，必须给每个问题或变量起须给每个问题或变量起一个变量名称一个变量名称B-B-背景类问题背景类问题Q-Q-主体
10、问题主体问题S-S-筛选问题筛选问题编码设计的分类前设计编码前设计编码针对答案针对答案类别事先已知的问题类别事先已知的问题后设计编码后设计编码针对答案针对答案类别事先未知的问题类别事先未知的问题市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理三、数据编码三、数据编码前设计编码：前设计编码： 单项选择题单项选择题，只需规定一个变量，取值为选项号，只需规定一个变量，取值为选项号 多项选择题多项选择题，通常将各个可能回答的答案选项都设为通常将各个可能回答的答案选项都设为0-10-1变量，变量，被调查者选择了该答案，变量为被调查者选择了该答案，变量为1 1，否则为，否则为0 0。
11、排序题排序题与多选题类似，变量个数即选项个数，分别定义各变量为与多选题类似，变量个数即选项个数，分别定义各变量为对应选项所排次序号，取值即为次序号。对应选项所排次序号，取值即为次序号。市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理三、数据编码三、数据编码Q1.Q1.你的性别：你的性别：1 1、男、男 2 2、女、女（变量的取值（变量的取值1 1、2 2、9 9，9 9表示缺省值，不能与合理回答重复）表示缺省值，不能与合理回答重复）Q2.Q2.您选择建材购买场所考虑的因素有哪些？您选择建材购买场所考虑的因素有哪些？1 1、公司信誉、公司信誉 2 2、服务、服务 3 3、价格
12、、价格 4 4、质量、质量 5 5、广告宣传、广告宣传 6 6、其他、其他Q21Q21：0 Q22:1 Q23:1 Q24:1 Q25:0 Q260 Q22:1 Q23:1 Q24:1 Q25:0 Q26：0 0Q3.Q3.您选择万科的楼盘考虑的因素是（请按重要程度排序）您选择万科的楼盘考虑的因素是（请按重要程度排序）什么？什么？1 1、公司信誉、公司信誉 2 2、楼盘质量、楼盘质量 3 3、地理位置、地理位置 4 4、楼盘价格、楼盘价格 5 5、服务水平服务水平Q31Q31：4 Q32:1 Q33:3 Q34:2 Q35:5 4 Q32:1 Q33:3 Q34:2 Q35:5 ( (某调查者
13、回答：某调查者回答：2431524315；如何编码；如何编码) )市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理三、数据编码三、数据编码后设计编码方法：后设计编码方法： 随即抽取（分层抽取）部分问卷随即抽取（分层抽取）部分问卷，尽量使问卷分布分散些，尽量使问卷分布分散些。 仔细阅读每个被调查者对该特定问题的回答，仔细阅读每个被调查者对该特定问题的回答，每遇到一个新的答案每遇到一个新的答案类别就记下来，同时记录其频数类别就记下来，同时记录其频数 结合调查分析目的，结合调查分析目的，对各答案类别进行整理归纳对各答案类别进行整理归纳，突出分析重点，突出分析重点，尽量包含所有信息
14、且互不交叉，将不能编码或个数较少、可不予考尽量包含所有信息且互不交叉，将不能编码或个数较少、可不予考虑的答案归入其他。虑的答案归入其他。 留出位置准备修改留出位置准备修改，以备后期出现新的类别，可以增加或细化类别，以备后期出现新的类别，可以增加或细化类别市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理四、数据录入四、数据录入(1)(1)录入形式：录入形式：ExcelExcel数据库形式数据库形式。主要考虑是录入人员较为熟悉，应用。主要考虑是录入人员较为熟悉，应用较为普遍，后期统计处理时数据格式转换也较为方便。较为普遍，后期统计处理时数据格式转换也较为方便。(2)(2)录入标
15、准录入标准：首先制作标准的：首先制作标准的ExcelExcel文件，然后写出详细的录入说明，文件，然后写出详细的录入说明，对照问卷向录入人员讲解，保证录入数据准确。对照问卷向录入人员讲解，保证录入数据准确。市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理四、数据录入四、数据录入数据有效性数据有效性市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理四、数据录入四、数据录入核查核查数据录入核查：数据录入核查：u有限选择项有限选择项可以用可以用一般性排序核查方法一般性排序核查方法。例如。例如Q1Q1只能填录只能填录1,2,31,2,3，如果超出，如果超出3 3个
16、答案，肯定是错了。个答案，肯定是错了。u范围性排序核查范围性排序核查对于具体数值，如果有一些对于具体数值，如果有一些正常范围正常范围的，也可以的，也可以通过排序检查出错误。如身高、年龄应在正常的范围内。通过排序检查出错误。如身高、年龄应在正常的范围内。市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理五、数据整理五、数据整理1 1、分类数据的整理、分类数据的整理u分类数据的整理分类数据的整理u列出各类别列出各类别u计算各类别的计算各类别的频数频数u制作制作频数分布表频数分布表u用图形显示数据（用图形显示数据（条形图、饼图条形图、饼图）分类分类频数频数比例比例百分比百分比比率比率AB市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理五、数据整理五、数据整理1 1、分类数据的整理、分类数据的整理调查者性别调查者1男1调查者2男1调查者3女2调查者4女2调查者5男1调查者6女2调查者7男1调查者8男1调查者9男1调查者10女201234567男女其他频率频率接收接收直方图直方图频率市场调查与分析第一节第一节 调查资料的审核与整理调查资料的审核与整理五、数据
