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1、1购物中心的概念购物中心的概念v是指企业有计划的开发，经营、管理和服务的商业是指企业有计划的开发，经营、管理和服务的商业集合体，是以购物为主体，辅以休闲、娱乐、餐饮、集合体，是以购物为主体，辅以休闲、娱乐、餐饮、大型影院等多功能商业业态组成，而且设有车场、大型影院等多功能商业业态组成，而且设有车场、中央空调、机电房等硬件设备。在经营管理上表现中央空调、机电房等硬件设备。在经营管理上表现为一致性，在服务功能上表现为复合型，在服务设为一致性，在服务功能上表现为复合型，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定性。施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定性。营运管理职能营运管理职能没有规矩、不
2、成方圆没有规矩、不成方圆3 营运基本职能营运基本职能 营运职能一营运职能一 就是指对卖场销售的整个运营过程进行规范化、标准化管理，创意营销、促进销售增长，控制成本、保持利润递增的经营管理。 运营职能二运营职能二 完善购物中心服务，保证营运现场正常运作，规范内部管理，加强外部协调，总结营运工作中的经验和教训，提高营运管理水平，努力完成公司下达的各项工作任务指标。51 满足消费者的需要2 按照客观经济规律组织商品流通3 充分发挥员工的工作积极性4 完成或超额完成销售任务和财务计划二二 营运管理的任务营运管理的任务6三三 营运管理理念营运管理理念 vA 销售是我们企业的生命线。vB 顾客是我们的生存
3、基础。vC 营运管理的vD 营运管理系统工程建设的目标是：系统化、标准化、规范化、效率化。7四四 商场各部门间的关系商场各部门间的关系营运部总经办商户 物业部招商部财务部人事行政部 电脑部策划部商户引进、品牌调整反馈信息、提供建议维护环境、保障安全互相协作、共同管理信息反馈决策指挥管理服务、经营指导创造效益财务保障后勤支持、人事办理反馈信息、提供建议反馈信息、提供建议反馈信息、提供建议营销策划、促销支持技术支持、资料录入提供需求、反馈信息8五五 营运管理的内容是什么？营运管理的内容是什么？四个统一管理为核心四个统一管理为核心9 对于购物中心开发商来说，开发商铺 是前提，但只有开发是不够的，还必
4、须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前大部分商铺购买者有很多都是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。10v（一） 购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点 购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须有商业管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售
5、业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。11购物中心的管理特点v所有者、管理者和经营者分离的管理模式v负责所有：保安、保洁、空调运行和环境控制、设备维修、垃圾处理和园艺栽培、组织进货、人流车流和管理停车场、公共空间，并组织开展公共活动，进行统一的广告策划等等。12v（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。13v 1 1、 统一招商管理统一招商管理
6、要求招商的品牌审核管理和完善的合同管理。 品牌审核管理是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、产品合格证、税务登记证、品牌代理委托书、法人授权委托书（所谓的三证两书）。14v 完善的合同管理v合同管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等；比如：v（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制；（2）营业时间的确定；（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；（4）为整个购物中心促销承担的义务；（5）承租人对停车场等硬件设备的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；（6）是否统
7、一的收银。 15v购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，连锁企业自律性高、有固定经营模式，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心。 16 2 2、 统一的营销管理统一的营销管理 有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前零售业竞争非常激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节
8、小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与商户沟通预算，经商户同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。17v店庆营销v主题营销（以商品为主保暖节、电器节）v服务营销（服务月、以旧换新、）v节日营销（元旦、五一、十一）18 3 3、 统一的服务监督管理统一的服务监督管理 有助于经营者间的协调和合作，保证购物中心的高效运转。常见的方式有： （1）指导项目：人员（培训）、卖场布置指导（装修、商品陈列）、促销活动安排；（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；（品牌、错位经营、优势互
9、补）（3）服务项目：员工日常行政管理；（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。19v4 4、 统一的物业管理统一的物业管理 有助于建筑空间的维护和保养。 购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气暖正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理、巡场、启封场等。 装修管理、进场流程、装修验收等20从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之一，但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。 21v1 计划管理计划管理v2 2 销售管理销售管理v3 3 商品管理商品管理v4 4 财务管理财务管理v5 5 人员管理人员管理v6 6 商户管理商户管理v7 7 服务管理服务管理v8 8 现场管理现场管理22做营运管理就是做细节做营运管理就是做细节v高层管理者：做正确的事高层管理者：做正确的事 v中层管理者：正确的做事中层管理者：正确的做事v执行层人员：把事做正确执行层人员：把事做正确营运管理就是系统营运管理就是系统全面的细节管理全面的细节管理23细节决定成败细节决定成败先做人、后做事已所不欲,勿施与人24 谢谢大家谢谢大家 ! !
