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1、吉安市住宅小区业主大会议事规则（试行）（示范文本）第一章业主大会第一条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会名称：地址：县（市、区）街道社区业主委员会办公地址：第二条业主大会履行下列职责：（一）制定或者修改业主大会议事规则、管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）拟订物也服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；（七）依法决定改建、重建
2、建筑物及其附属设施；（八）依法决定改变共有部分的用途；（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；（+）其他应当由业主共同决定的事项。业主大会决定前款第五项至第八项规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项的，必须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。第三条业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决
3、意见。第四条业主大会决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。第五条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，业主大会方为有效。业主大会会议分为定期会议和临时会议。第六条业主大会定期会议按照下列要求召开：（一）定期会议每年至少召开一次，召开时间为O业主大会定期会议由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应
4、当向业主公告以下内容：1 .物业管理情况报告；2 .上一年度业主委员会工作情况报告；3 .上一年度业主大会收支情况报告。4 .（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：1 .审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；2 .选举需要补选或者定期改选的业主委员会成员；3 .审查业主共有资金收支情况。4 .业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前，应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。业主委员会应当在会议召开十五日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。第
5、七条有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或突发事件，需要及时处理的；（三）涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；（四）经业主委员会半数及以上委员提议召开的；（五）业主委员会成员空缺半数及以上的。（六）第八条业主委员会应当于业主大会召开七日前书面告知街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会。有下列情形之一的，业主可以提请所在地街道办事处（乡镇人民政府）召集业主大会会议。（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开，逾期仍不召开的；（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的
6、；（三）业主委员会被物业管理主管部门责令解散的。（四）第九条业主大会会议按照下列程序召开：（一）会议筹备业主委员会做好会前的各项准备工作。主要包括：草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况、确定会议形式、会议时间、会议地点等工作。（二）发布公告业主大会会议召开前十五日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时在会议召开七日前，邀请属地县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委会派员参加，并认真听取意见和建议。（三）召开会议业主委员会组织召开业主大会，就议事内容进行表决或征求意见。（四）公告大会会议决定业主委员会将业主大会的
7、会议决定以书面形式在物业管理区域内公告。（五）资料存档业主委员会应当做好业主大会会议书面记录，并将会议有关资料存档。第十条本业主大会会议采用下列方式（可复选）：（一）使用物业管理主管部门建立的业主决策投票系统；（二）集体讨论的形式；（三）书面征求意见形式。（四）第十一条采用集体讨论形式召开大会会议的,可以采取以下第一种方式：（一）由业主参加业主大会会议（共有权人应当推选一人参加业主大会会议）；（二）由业主推选业主代表参加会议。第十二条业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表可以采取以下第一种方式产生：（一）以每楼层为单位,推选产生一名代表；（二）以每单元为单位,推选产生一名代表；（三）以每
8、幢楼为单位,推选产生一名代表（四）划分为_个推荐区域，每个推荐区域推选一名代表。其中：住宅代表一名，非住宅代表一名。业主代表应当模范履行业主义务，应当符合吉安市住宅物业管理条例第十九条、第二十条的规定。第十三条业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。第十四条业主大会表决应当采取下列形式：（一）业主大会会议采用书面表决形式的，表决票采取下列方式（可复选）：纸质表决票口手机信息口电子邮件口口；（二）业主大会会议使用物业管理主管部门建立的业主决策投票系统，遵照系统规则及相关要求。第十五条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委
9、托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当符合下列规定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加业主大会，但一个受委托人只能接受一个业主的委托。（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。（三）书面委托书应当载明委托事项、权限及期限。（四）业主代表因故不能参加业主大会会议的，不能委托他人参会，应当由业主重新选举业主代表参会第十六条业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，表决结果分别统计。业主的表决权按照面积和人数计算。（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：1 .专有部分面积，按照不动产登记部门颁发的不动产权属证明所
10、记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。2 .建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：1 .业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽己出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。2 .总人数，按照前项的统计总和计算。己领取不动产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防
11、工程面积不计算投票权。第十七条本业主大会建立印章管理制度如下：（-）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响
12、的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。（四）第十八条业主委员会应当按照财务要求对物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费分别建账管理，并对原始凭证及相关会计资料妥善保管。第十九条本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下：（一）业主委员会换届的，新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会
13、，并做好交接工作。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会成员资格终止的，应当自资格终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人，并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。（三）业主委员会成员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处（乡镇人民政府）暂时保管。（四）第二十
14、条业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第（_）种筹集方式：（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳一元；（二）利用共用部位、共用设施设备产生的业主共有资金；（三）业主捐赠。（四）第二十一条业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支，计一元/年；（二）必要的日常办公等费用，计一元/月；（三）有关人员工资和津贴，共计费用一元/月，具体支付对象如下：1 .业主委员会主任，费用一元/月；2 .业主委员会成员，费用一元/月；3 ._，费用一元/月。业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依
15、据法律、法规、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每月_号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。第二章业主委员会第二十二条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，接受业主大会和业主的监督，负责执行业主大会会议决定的事项，并履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督住宅专项维修资金的使用；（五）督促业主按时交纳物业服务费用；（六）监督管理规约的实施；（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（A）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋。（九）第二十三条业主委员会成员应当符合下列条件：（-）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；（四）模范履行业主义务；（五）按时交纳物业服务费用；（六）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（七）具有一定组织能力；（八）具备必要的工作时间；（九）业主委员会成员是单位法人的
