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1、 房地产管理案例房地产管理案例一、房地产抵押一、房地产抵押1、公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单、公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？独办证，能否抵押？2、共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配、共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，该如何处理？合，该如何处理？3、丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还、丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还须丈夫同意？须丈夫同意？1、答：公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公、答：公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面
2、积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。 小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。2、答、答:共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机关不受理抵押登记。关不受理抵押登记。3、答：我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财、答：我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。产，归夫妻共同所
3、有，但双方另有约定的除外。 丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。4、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？5、利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？、利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？拍卖时如何取得商品房产权？拍卖时如何取得商品房产权？6、一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺、一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？序如何？7、如抵押房地产的土地使用年期已届满，抵押权、如抵押房地产的土
4、地使用年期已届满，抵押权人如何保障自身的权益？人如何保障自身的权益？4、答：拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。、答：拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。5、答：农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分、答：农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分从而取得商品房产权问题。从而取得商品房产权问题。6、答：同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先、答：同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。7、答：房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法、答：房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法无偿收回土地使用
5、权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或无偿收回土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人提供新的担保方式。提供新的担保方式。 8、新房被开发商抵押、新房被开发商抵押 令西宁市新世纪花园住户郁闷的是，时至今日，他们还拿令西宁市新世纪花园住户郁闷的是，时至今日，他们还拿不到房产证。然而让他们吃惊的是，当他们到西宁市房产交易不到房产证。然而让他们吃惊的是，当他们到西宁市房产交易所了解情况后才得知，新世纪花园内的所了解情况后才得知，新世纪花园内的10栋住宅楼在栋住宅楼在 2002年年就已全部被开发商
6、抵押给了银行。当初购房时开发商承诺就已全部被开发商抵押给了银行。当初购房时开发商承诺3个个月即可拿到房产证，但是直到今天，业主们非但没有拿到房产月即可拿到房产证，但是直到今天，业主们非但没有拿到房产证，反而被告知要缴维修基金。证，反而被告知要缴维修基金。 新世纪花园的开发商青海置地投资有限公司的工作人员说，新世纪花园的开发商青海置地投资有限公司的工作人员说，新世纪花园的住房在没有出售前都做了抵押，卖出去一户解押新世纪花园的住房在没有出售前都做了抵押，卖出去一户解押一户，这在房地产行业中是很正常的。一户，这在房地产行业中是很正常的。 那么那么10栋楼都抵押给银行是不是很正常呢栋楼都抵押给银行是不
7、是很正常呢?法律界说，将法律界说，将按揭的房屋抵押应该属于三方行为，房屋购买者也应该参与其按揭的房屋抵押应该属于三方行为，房屋购买者也应该参与其中，并在购房的同时办理抵押手续，由购房者将房屋抵押给银中，并在购房的同时办理抵押手续，由购房者将房屋抵押给银行，而开发商私自将房屋抵押则属于不正常现象。行，而开发商私自将房屋抵押则属于不正常现象。 另外，对于尚未开工建设的另外，对于尚未开工建设的“楼房楼房”，开发商将土地使用，开发商将土地使用权抵押之后能否预售权抵押之后能否预售“楼房楼房”，国家没有禁止性规定。，国家没有禁止性规定。 有的房地产开发企业资金不足，就拿土地使用权进行抵押有的房地产开发企业
8、资金不足，就拿土地使用权进行抵押然后向银行贷款。如果购房者在办理房产证时开发商还没有还然后向银行贷款。如果购房者在办理房产证时开发商还没有还清贷款，解除抵押，就无法办理房产证。清贷款，解除抵押，就无法办理房产证。 据了解，办理此项抵押会在国有土地使用权证上进行记载，据了解，办理此项抵押会在国有土地使用权证上进行记载，购房者若想了解土地使用权是否已被抵押，最省力的办法就是购房者若想了解土地使用权是否已被抵押，最省力的办法就是查看原件。而许多开发商利用购房者缺少相关知识的弱点，往查看原件。而许多开发商利用购房者缺少相关知识的弱点，往往不向购房者出示国有土地使用权证原件文本，以图蒙混过关。往不向购房
9、者出示国有土地使用权证原件文本，以图蒙混过关。二、二、 拆拆 迁迁 1、 西安市西三环工程经过三桥东堡子村，根据规划全村西安市西三环工程经过三桥东堡子村，根据规划全村需要整体拆迁需要整体拆迁 。两年前向村民宣布拆迁通知，停止一切建房行。两年前向村民宣布拆迁通知，停止一切建房行为，与村民协商拆迁事宜。为，与村民协商拆迁事宜。 第一次与村民代表达成协议，三桥镇政府、未央区政府、第一次与村民代表达成协议，三桥镇政府、未央区政府、三桥东堡子村民代表签了字。全村实行货币化安置评估价加三桥东堡子村民代表签了字。全村实行货币化安置评估价加1000元。由村民自行解决住房手续，政府协助解决。元。由村民自行解决住
10、房手续，政府协助解决。 第二次第二次2004 年新的拆迁条例出台后，货币安置变成了评估价加年新的拆迁条例出台后，货币安置变成了评估价加900元，元，镇政府执行新的政策而不执行原先政策，令人不解。第三次，镇政府执行新的政策而不执行原先政策，令人不解。第三次，2005年初市政府会议纪要要求三桥东堡子村不实行货币化安置年初市政府会议纪要要求三桥东堡子村不实行货币化安置而实行购地安置。每平方米变成了而实行购地安置。每平方米变成了300元加宅基。单方面改动元加宅基。单方面改动协商好的政策协商好的政策,严重违反拆迁条例。严重违反拆迁条例。 现如今，政府采取了高压现如今，政府采取了高压手段，让政府工作人员每
11、人承包几户拆迁户，承诺谁成功将房手段，让政府工作人员每人承包几户拆迁户，承诺谁成功将房拆除奖励上万元奖金。拆除奖励上万元奖金。2、限制行为能力人订立的拆迁协议无效、限制行为能力人订立的拆迁协议无效 朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房3间计间计65平平米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有精神病，一直在家中养病。精神病，一直在家中养病。2002年年12月月5日，某拆迁公司要拆日，某拆迁公司要拆迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁
12、房屋补偿协议书，协议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积45平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款3万元，朱永一万元，朱永一家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款3万元。万元。 在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，她在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，她认为拆迁公司给自己家安置的房太远，并且朱
13、永也没和自己商认为拆迁公司给自己家安置的房太远，并且朱永也没和自己商量，所以不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，量，所以不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，必须得搬家了。必须得搬家了。 刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆迁协议，但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议迁协议，但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议时神志非常清楚，并且已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的时神志非常清楚，并且
14、已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的规定搬家。规定搬家。 刘芳无奈起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的刘芳无奈起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的协议。协议。 经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司与单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司与朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款3万元。万
15、元。 限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和10周岁以上不满周岁以上不满18周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。根据根据民法通则民法通则第第58条的规定，限制行为能力人依法不能独条的规定，限制行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。第立实施的民事行为无效。第61条同时规定，民事行为被确认无条同时规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受效或者被撤销
16、后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。损失的一方。 本案中朱永经鉴定为限制行为能力人，其所签订的拆迁协本案中朱永经鉴定为限制行为能力人，其所签订的拆迁协议应当征得其妻子同意或由其妻子代为进行。议应当征得其妻子同意或由其妻子代为进行。 三、房地产买卖三、房地产买卖1、一起商品房买卖合同纠纷案的效力认定、一起商品房买卖合同纠纷案的效力认定案情：案情：王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不
