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1、以 案 说 法物业管理常见法律问题分析解答物管问题法律责任分析思路问题物管是否违约、是否未尽管理义务是否不作为侵权承担责任承担责任查找原因，落实责任主体或根据过错划分责任问题一业主骑自行车冲杆，导致人被车杆砸伤，物业有没有责任？（类似问题：业主不小心将有用物品扔入垃圾袋，保洁员工在清理垃圾袋时未发现该物品，责任应由谁承担？）分析因本案有损害事实发生，且与物业管理关系无关，所以不应从物管合同出发分析。这种情况属侵权类民事法律关系。因此应以民法关于侵权行为及侵权责任之规定为基础对造成损害的原因进行分析。业主的冲杆行为是造成损害的主要原因，因骑车业主应当知道车杆所拦车道是专供机动车辆出入的。物管应在
2、车杆上或附近设警示标志,提醒出入车辆及行人注意车杆的起放易伤人。问题二中业主的疏忽抛弃也是造成损害的原因。适用法条 民法通则第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。” 民法通则第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。律师意见及风险规避分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造成损失的原因，根据主次原因分清责任。另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位置设立警示标志，以消除
3、安全隐患、避免风险发生。问题二高楼上掉下物品砸伤业主或损坏业主物品，物业是否应承担责任？分析高楼坠落物有两种来源，一是来自物业共用部位或公共设施设备（如楼梯走道的窗户玻璃、房屋外墙的墙皮等），一是来自业主控制的区分所有范围内（如业主房间内的玻璃、业主搁放在阳台上的物品、花盆等）。对前一来源的坠落物，物管一般应承担责任，除非是不可抗力因素造成（如台风、地震等），但对后一来源的坠落物，物管没有责任。但物管有明显疏忽的除外。适用法条 民法通则第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过
4、错的除外。 重庆市物业管理条例第三十九条规定：物业管理企业应全面履行物业服务合同，保持物业管理区域内共用部分、共用设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。 律师意见 此类问题关键是要查清事故原因，对不属于物管控制管理的部分造成的损失不应承担责任。 另外，此类问题也提醒我们，物管过程中一定要把定期检查维修共用部分及公共设施设备落到实处，及时发现安全隐患，避免损害事故的发生。否则因物管管理不善致共用部分及公共设施设备脱落造成损害，物管的责任是推脱不了的。 对业主在阳台或窗台上搁置容易坠落物品的行为及时予以劝阻，并耐心说明其危险性。问题三新栽植物（在施工方质保期
5、内）的长势还未定根稳固，植物倒下伤人或物，物业是否需承担责任？物业可否向施工方要求承担责任？（类似问题：大风将园区的树林吹倒砸坏邻近业主的凉亭。业主要求赔偿。物业公司是否有责任？物业有何办法可规避此类风险？）分析 根据物管条例的规定和物业服务合同约定，管理小区绿化部分乃是物管的当然职责，因管理不善致树木倒下伤人或物，物管公司难逃责任。 如是新栽植物长势未定倒下造成，且在质保期内，物业公司当然有权向出售方或施工方追偿债务。 对类似问题中大风吹倒致损，则应分析风力的大小来确定物管的责任，如果是台风等不可抗力造成的树木倾倒伤人或物，物管可免除责任。如果是一般的风力，则说明倾倒树木根基不稳，物管未尽检
6、查维护职责，也应承担责任。适用法条重庆市物业管理条例第三十五条规定：物业服务合同中当事人应当约定以下事项：（三）公用绿地、花木等的养护；民法通则第一百五十三条 本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 律师意见物管对外采购物品用于小区建设，应在合同中与出售方明确约定质保期及物品致人（或物）损害时双方的责任分担原则，应当由出售方承担的责任物管应在承担责任后向出售方追偿。加强对公共设施设备的定期检查维护、及时排除安全隐患是减少此类事故发生的最有效办法。问题四泳池围界是用部分植物、栏杆围合而成。在歇业期间，有小区内小孩通过绿篱植物私自进入游泳池后摔伤或发生安全意外，物业有
7、无责任？分析按照物业管理条例的规定及类似案例的审判实践，对小区内易生安全事故的区域和设施设备（如化粪池、未封闭的下水道、沟渠、堡坎等），物管应采取有效措施加以隔离围栏，并应设置明显的警示标志。如果物管公司未尽到上述义务，则应承担责任。如果已尽到上述义务，则应由未成年人的监护人自担责任。律师意见物管应采取有效措施对存在安全隐患的小区共用部分及公共设施设备加以隔离、围拦，并定期巡查，排除隐患，设置警示标识，提醒业主。提醒业主注意照看自己的小孩，当发现有无监护人照看的孩童在物管区域内嬉戏、打闹且存在危险时，应立即制止。宁可得罪人，也不致产生纠纷。问题四在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明较弱为
8、由向物业索赔，物业是否承担责任？（类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以库内灯光太暗为由要求物业公司赔偿，物业公司是否应承担责任？2、 商铺人员经过商铺外公共走廊时摔倒，事发时当事人未及时向物业通报，事后当事人请该商铺旁商家一名员工出具了证明认为是因物业保洁拖地地滑致使摔倒要求物业赔偿，请问物业是否有责任？）分析根据消费者权益保护法第7条的规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身财产安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提供的商品服务，符合保障人身、财产安全的要求”。业主作为物业服务的消费者，当然有权要求物管公司提供 的服务保障其人身、财产的安全。因此，前两例如果确是因为物管安
9、置的照明灯具光线不足致损失发生，则物管应当承担责任。后一例如法院认定证人证言属实，则物管也有责任。律师意见对小区内各公共区域的照明灯具应定期巡查、修缮、更换，保证其处于完好状态，亮度也应保证不致发生意外及损害为宜。对地面湿滑易致行人摔倒的地方应叮嘱保洁员安放警示标识，拖地时应准备防滑地毯、铺垫等用具，或湿拖后尽量再干拖一次以吸干地面水分。问题五业主通过户内手动紧急报警按纽设施向小区中央保安控制室报警，但物业未收到报警信号未能及时到现场，物业是否承担责任？（类似问题：不法分子根据外墙上安装的水管“较方便”进入户内行窃，物业承担或应如何合理规避责任？）分析 根据重庆市物业管理条例第四十条的规定：物
10、业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责地做好小区安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关部门报告，采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。 据此，如果物业合同有类似于“24小时保安监控服务”之类的约定，物管公司又能证明已严格履行保安服务义务,对上述两起事故的损失理论上不应承担责任。但实践中多以协商或判令承担一定责任息讼。律师意见加强培训，严格要求员工按规定流程履行监控、巡查职责，增强安全意识。问题六业主运送大件物品采用从楼外吊运进户。物业从吊运安全角度考虑，能否提供保安人员？若提供保安人员后发生损伤第三人，物业承担何责任？若要求行为人提供书面安全保障书，发生
11、针对第三人的安全事件后，物业承担责任吗？分析物管公司有依照物业合同及规章制度对小区内的安全进行管理的职责。因此对于吊运大件物品等有可能发生安全事故的事项，物管公司当然有权利派员进行安全监督。但这仅仅是一种监督责任，只要尽到合理的监督义务，发生致第三人的损伤，物管当然不负责任。要求吊运人提供安全保障书也是一种清晰界定责任的好方法，发生安全事件后有利于划清责任。律师意见对于此类业主进行的易生安全事故但又不得不进行的行为，物管公司应责成业主方提交安全计划书或安全保障书，并经物管审查确保安全后方可进行。并应派员监督整个过程，以确保装运过程依计划进行。问题七商铺将靠小区内的固定玻璃窗改为滑推窗，使小区外
12、行人可在此商铺通过滑推窗进入小区，造成安全隐患。如何通过法律途径解决此事？（物业无强制执法权，也未找到相应对此有管理职能的政府部门）分析 重庆市物业管理条例第五十二条明确规定物业使用中禁止下列行为：擅自改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；违章搭建、改建或以其他方式改变物业专有部分和共用部分；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。 此例中商铺业主违反了上述禁止性规定，物管公司可据此向建设行政部门举报。并通报业主委员会按相邻权提出异议，并要求恢复原状。律师意见对业主改变房屋部位既定用途、破坏物管秩序的行为，可先通过协商解决，协商不成可向建设行政主管部门举报，同时也可提
13、醒业主委员会行使权利。问题八车辆在小区干道、车库挂伤或者出现划痕是业主自己责任还是物业责任？（类似问题：在车库车辆被盗、车内物品被盗，物业是否承担责任？）分析1、若车辆在车库内被盗，且业主与物管公司形成车辆保管合同，则因物管公司未尽到保管义务，物管公司应承担赔偿。2、若停放在车库的物品被盗。因车库只对停放车辆行使保管责任，业主不应将贵重物品放在车内（车库有提示语），因此物管公司不负责。3、若在车库内挂伤，能证明系在物业公司保管不当造成的，应由物业负责赔偿。适用法条 合同法第三百七十四条规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明
14、自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。 律师意见严格履行车辆保管义务，加强车库内的安全巡查。在停车场入口和场内、取车卡上设置警示标识提醒车主关好门窗，并不要将贵重物品放于车内。问题九员工把垃圾车放在公路边停着未动，机动车辆路过被划伤，物业是否有责任？（类似问题：物业绿化部员工在某幢别墅对面公区做绿化维护工作,装绿化垃圾的手推车停在该幢别墅车库前的道路上,业主开车出行时由于未看见停放在前面的手推车,发生擦挂并要求赔偿。物业该承担赔偿责任吗,法律依据是什么?）分析根据消费者权益保护法的规定，向消费者提供服务应保障其人身、财产不受损害。对于服务中易产生损害的事项，应设置警示标识提醒。员工进行绿化或
15、清洁时应以不妨碍交通为原则，必须阻档的，应设置足以引起他人注意的标识，并应尽快完成工作，解除阻碍状态。律师意见对员工加强安全意识培训，严格要求他们规范作业。以不影响业主正常活动为原则。在机动车行驶车道作业时，应设置警示标识。如设置警示牌、锥形塑料桶等以隔离作业区。问题十业主自行封生活、休闲阳台，在物业公司劝阻无效的情况下，业主还宣称物管有侵权行为，请问物管遇此种问题应怎样处理，物业是否侵权了呢？分析1.根据物业管理条例的相关规定，业主有义务接受物管公司按物业合同实施的管理行为；2. 重庆市物业管理条例第五十二条明确规定物业使用中禁止下列行为：擅自改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定
16、用途；违章搭建、改建或以其他方式改变物业专有部分和共用部分；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。3.因此，物管公司有权对业主的上述行为进行劝阻，这是物管公司的合法权利，不构成侵权。况且侵权必须要有损害事实的发生，没有损害发生不构成侵权。律师意见对业主不符合物管法律规范的行为物管公司应当予以劝阻及制止，但不能随意滥用权利甚至侵犯业主的其它人身或财产权利。可向业主委员会反映情况，要求业主委员会配合解决。对违反建设法律规范的行为也可向建设行政主管部门举报。问题十一物业公司在对小区植物进行专业养护过程中考虑小区的景观及植物的长势成活、安全隐患等问题而进行技术处理时，部分业主对此有异议，对专业的不支持，是否真的是对他们利益的损害？例：小区部分乔木等进行截顶、疏剪时；组团内过密植物进行调整移植；别墅区内，业主个性的喜好在未经物业同意的情况下而私自栽种影响小区景观的植物（业主的私家花园，小区的景观外立面）。分析严格依照物业服务合同的约定行事，如果公共绿地的养护是物管公司的职责，那么物管公司应按自己的专业化经验进行养护及管理。并有权对业主在专有区里进行的损害小区整体景观的行为予以制止。如
