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1、1物业管理法律关系物业管理法律关系第一节第一节 物业管理概述物业管理概述 1 1、物业与房地产、物业与房地产 物业，是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房物业，是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑及其配套设施与场地。物业与房地产同义，屋、建筑及其配套设施与场地。物业与房地产同义，但又有区别，表现在：但又有区别，表现在： 客体不同，物业的范围较房地产广；客体不同，物业的范围较房地产广； 使用的角度不同，房地产侧重于不动产物权的角使用的角度不同，房地产侧重于不动产物权的角度，物业侧重于从房地产的管理和服务的角度，在度，物业侧重于从房地产的管理和服务的角度，在使用时物业通常是已经进入生产生
2、活领域的房地产。使用时物业通常是已经进入生产生活领域的房地产。2物业管理法律关系物业管理法律关系第一节第一节 物业管理概述物业管理概述 2 2、物业管理的含义、物业管理的含义 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。的环境卫生和秩序的活动。 物业管理关系本质上是民事法律关系。物业管理关系本质上是民事法律关系。物业管
3、理条例第物业管理条例第2 2条条3物业管理概述物业管理概述 3 3、物业管理的法律特征：、物业管理的法律特征： a a、物业管理的基础是业主自治权；、物业管理的基础是业主自治权； b b、物业管理关系是一种民事合同关系；、物业管理关系是一种民事合同关系； c c、具有有偿性；、具有有偿性； d d、具有专业性。、具有专业性。 4 4、 物业管理的原则和模式物业管理的原则和模式北大版教材北大版教材p184-185p184-185。4物业管理关系的主体物业管理关系的主体 1 1、业主、业主 房屋的所有权人房屋的所有权人业主业主 使用公房使用公房使用权人不是业主使用权人不是业主国家或单国家或单位是业
4、主位是业主 2 2、业主的权利（第、业主的权利（第6 6条）条）业主在物业管理业主在物业管理活动中，享有下列权利：活动中，享有下列权利：( (一一) )按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；( (二二) )提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；议；5物业管理关系的主体物业管理关系的主体( (三三) )提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；( (四四) )参加业主大会会议，行使投票权；参加业主大会会议，行使投
5、票权；( (五五) )选举业主委员会委员，并享有被选举权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；( (六六) )监督业主委员会的工作；监督业主委员会的工作；( (七七) )监督物业管理企业履行物业服务合同；监督物业管理企业履行物业服务合同；( (八八) )对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；有知情权和监督权；( (九九) )监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金( (以下简以下简称专项维修资金称专项维修资金) )的管理和使用；的管理和使用；( (十十) )法律、法规规定的其
6、他权利。法律、法规规定的其他权利。6物业管理关系的主体物业管理关系的主体 3 3、业主的义务、业主的义务（条例第（条例第7 7条等）：条等）： 业主在物业管理活动中，履行下列义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：( (一一) )遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守业主公约、业主大会议事规则；( (二二) )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；方面的规章制度； 物权法第物权法第8383条条( (三三) )执行业主大会的决定和业主大会授权业主执行业主大会的决定
7、和业主大会授权业主委员会作出的决定；委员会作出的决定； 物权法第物权法第7878条第条第1 1款款7物业管理关系的主体物业管理关系的主体 ( (四四) )按照国家有关规定交纳专项维修资金按照国家有关规定交纳专项维修资金 物权法第物权法第7979、8080条；条；( (五五) )按时交纳物业服务费用；按时交纳物业服务费用；( (六六) )法律、法规规定的其他义务。法律、法规规定的其他义务。 4 4、业主团体、业主团体 根据物业管理条例第根据物业管理条例第8 8条，业主大会条，业主大会=业主团体，业主团体，在小区物业管理事项上具有民事主体资格，享有在小区物业管理事项上具有民事主体资格，享有民事权利
8、能力。民事权利能力。 业主委员会是业主大会的代表机关。业主委员会是业主大会的代表机关。 5 5、业主大会履行下列职责（、业主大会履行下列职责（条例第条例第11 11条）：条）：( (一一) )制定、修改业主公约和业主大会议事规则；制定、修改业主公约和业主大会议事规则；8物业管理关系的主体物业管理关系的主体 ( (二二) )选举、更换业主委员会委员，监督业主选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；委员会的工作；( (三三) )选聘、解聘物业管理企业；选聘、解聘物业管理企业；( (四四) )决定专项维修资金使用、续筹方案，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；并监督实施；( (五五)
9、 )制定、修改物业管理区域内物业共用制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；境卫生的维护等方面的规章制度；( (六六) )法律、法规或者业主大会议事规则规法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。定的其他有关物业管理的职责。 9物业管理关系的主体物业管理关系的主体 6 6、业主委员会、业主委员会 基本定位：基本定位： a a、不是法人，因为民法通则第、不是法人，因为民法通则第3737条规定法人应当具备下列条规定法人应当具备下列条件：条件：n ( (一一) ) 依法成立；依法成立；
10、 n ( (二二) ) 有必要的财产或者经费；有必要的财产或者经费； n ( (三三) ) 有自己的名称、组织机构和场所；有自己的名称、组织机构和场所；n ( (四四) ) 能够独立承担民事责任。能够独立承担民事责任。 业主委员会不满足上述第业主委员会不满足上述第 ( (二二) ) 、( (四四) ) b b、是一种非法人组织，因为在许多情况下可以以自己的名、是一种非法人组织，因为在许多情况下可以以自己的名义独立做出某些民事行为，表现在：义独立做出某些民事行为，表现在： 条例第条例第3535、3737、4949、6767条条10物业管理关系的主体物业管理关系的主体业主委员会的职权：业主委员会的
11、职权： ( (一一) )召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； ( (二二) )代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；物业服务合同； ( (三三) )及时了解业主、物业使用人的意见和建议，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； ( (四四) )监督业主公约的实施；监督业主公约的实施； ( (五五) )业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。 11物业管理关系的主体物业管理关系的主体 业主大会和业主委员会的议
12、事规则：业主大会和业主委员会的议事规则：n 条例第条例第1212条条业主大会会议可以采用集体讨论业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有当有物业管理区域内持有1 12 2以上投票权的业主以上投票权的业主参加。参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权权1 12 2以上通过。业主大会作出以上通过。业主大会作出制定和修改业主制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理公约、业主
13、大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权须经物业管理区域内全体业主所持投票权2 23 3以以上通过。上通过。n 物权法第物权法第7676条与之不同条与之不同12物业管理关系的主体物业管理关系的主体n物权法第物权法第7676条条下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三
14、）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主
15、同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 13业主公约业主公约 1 1、业主公约、业主公约业主团体的最高自业主团体的最高自治规范，治规范， 概念：是全体业主就建筑物的管理、概念：是全体业主就建筑物的管理、使用、维护和所有关系等各方面所达使用、维护和所有关系等各方面所达成的书面形式的自治规则。成的书面形式的自治规则。 业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，业主公约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，地位相当于业主团体的地位相当于业
16、主团体的“宪法宪法”14业主公约业主公约 2 2、几个相关法律问题：、几个相关法律问题： a a、开发商制定的业主公约对业主是否、开发商制定的业主公约对业主是否具备约束力？具备约束力？ b b、 业主公约能否设定处罚权？业主公约能否设定处罚权？ c c、物业的承租人是否受到业主公约的、物业的承租人是否受到业主公约的约束？约束？ d d、如何保障业主公约的执行？、如何保障业主公约的执行？ 案例：高教版案例：高教版p388p388，违反业主公约引起的诉讼纠纷，违反业主公约引起的诉讼纠纷案。案。 15物业服务企业（自学）物业服务企业（自学） 1、概念和设立 2、资质管理物业 管理企业资质管理办法 16物业管理合同物业管理合同 1 1、物业管理服务合同的性质：、物业管理服务合同的性质： 是物业管理企业与业主之间签订的是物业管理企业与业主之间签订的合同，性质：合同，性质： a a、综合性、综合性 b b、有偿双务性、有偿双务性 c c、标的主要为管理行为。、标的主要为管理行为。 2 2、物业服务合同的终止、物业服务合同的终止 17物业管理合同物业管理合同 物业服务合同的双方当事人是否享有随时解除
