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1、房产企业土地增值税清算房产企业土地增值税清算主要内容主要内容基本政策基本政策征收管理征收管理税款计算税款计算优惠政策优惠政策清算流程清算流程第一部分第一部分 土地增值税简介土地增值税简介纳税义务人纳税义务人征税范围征税范围纳税地点纳税地点纳税时间纳税时间一、土地增值税的纳税人一、土地增值税的纳税人l转让国有土地使用权、地上的建筑物转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。，为土地增值税的纳税人。l单位是指各类企业单位、事业单位、单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。国家机关和社会团体及其他组织
2、。l个人包括个体经营者。个人包括个体经营者。二、土地增值税征税范围二、土地增值税征税范围l 转让转让土地使用土地使用、地上建筑、地上建筑物及其附着物并取得物及其附着物并取得的单位和的单位和个人，应当缴纳土地增值税。个人，应当缴纳土地增值税。（一）（一） 征税范围的原则征税范围的原则1 1、只对转让国有土地使用权及其地、只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征收土地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，对于转让非国有土地使用增值税，对于转让非国有土地使用权的行为不征税。转让的土地权的行为不征税。转让的土地 ，其，其所有权是否为国家所有，是判定是所有权是否为国家所有，是判定是否属于土地
3、增值税征税范围的第一否属于土地增值税征税范围的第一个标准。个标准。（一）（一） 征税范围的原则征税范围的原则2 2、只有国有土地使用权及其地上建筑、只有国有土地使用权及其地上建筑物和附着物发生转让行为，才征收土物和附着物发生转让行为，才征收土地增值税，对不发生转让行为的不征地增值税，对不发生转让行为的不征收土地增值税。这里，土地使用权、收土地增值税。这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否发生转地上的建筑物及其附着物是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范让是判定是否属于土地增值税征税范围的第二个标准。围的第二个标准。（一）（一） 征税范围的原则征税范围的原则3 3、只对有偿转让的房地产
4、的行为、只对有偿转让的房地产的行为征税。这里，是否取得收入是判定征税。这里，是否取得收入是判定属于土地增值税征税范围的标准之属于土地增值税征税范围的标准之三。三。（一）（一） 征税范围的原则征税范围的原则因此，土地增值税的征税范围不包因此，土地增值税的征税范围不包括转让房地产权属，未取得收入的括转让房地产权属，未取得收入的行为。如通过继承、赠与方式转让行为。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，房地产的，虽然发生了转让行为，但权属人未取得收入，因而不征收但权属人未取得收入，因而不征收土地增值税。土地增值税。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定1、以出售方式转让国有土地使
5、用税、地上的建筑物、以出售方式转让国有土地使用税、地上的建筑物及附着物的及附着物的l一是一是 出售国有土地使用权的。即取得国有土地使出售国有土地使用权的。即取得国有土地使用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发，通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发，即所谓的即所谓的“将生地变熟地将生地变熟地”，然后直接将空地卖，然后直接将空地卖出去。这属于国
6、有土地使用权的有偿转让，应纳出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。入土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定二是二是 取得国有土地使用权后进行房屋开发取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让的。这种情况是指一般所说的建造再转让的。这种情况是指一般所说的房地产开发。这种行为通常被称作卖房，房地产开发。这种行为通常被称作卖房，按照国家有关的房地产法律和法规的规定按照国家有关的房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得
7、了收入，应纳入土地增值税的征税范取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定三是三是 存量房地产的买卖。存量房地产的买卖。 这种情况是指已经建成并已投入使用的这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的，变更手续，原土地使用权
8、属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地使用权出让金还应到土地管理部门补交土地使用权出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。入，应纳入土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定2 2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生了房地产产权的转让，没有取得相应的收入，了房地产产权的转让，没有取得相应的收入，因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。细则所称赠与是指：细则所称赠与是指：（1 1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产）房
9、产所有人、土地使用权使用人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；义务人的；（2 2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。、公益事业的。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定3 3、房地产的出租。、房地产的出租。 房地产的出租是指房产的产权所有人、依房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人照
10、法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。因此，不属于土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定4 4、房地产的抵押。、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人得土
11、地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产抵押期满后，对于
12、以房地产抵债而发生的房地产权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定5 5、房地产的交换。、房地产的交换。 房地产的交换是指以一方房地产与另房地产的交换是指以一方房地产与另一方房地产进行交换的行为。这种行一方房地产进行交换的行为。这种行为既发生了房产产权、土地使用权的为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按条例规定，属于土地增值税收入，按条例规定，属于土地增值税的征税范围。的征税范围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定6 6、以房地产投资入
13、股进行合资或联营。、以房地产投资入股进行合资或联营。 这主要是指一方出土地或房地产，并将土地或这主要是指一方出土地或房地产，并将土地或房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的企业或法人，合资经营或联营的。由于出地或房企业或法人，合资经营或联营的。由于出地或房地产一方办理了房地产权属的变更、转移手续，地产一方办理了房地产权属的变更、转移手续，并取得该合资、联营企业一定的股份，其收入以并取得该合资、联营企业一定的股份，其收入以股息、红利等形式体现，因此，属于土地增值税股息、红利等形式体现，因此，属于土地增值税的征税范围。的征税范围。 现行政策对于非房地产
14、开发企业以房地产投资现行政策对于非房地产开发企业以房地产投资入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免征土地增值税。征土地增值税。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定7 7、房地产的联建。、房地产的联建。 房地产的联建是指由一方出土地，房地产的联建是指由一方出土地，另一方出资金，共同建房，建成后双另一方出资金，共同建房，建成后双方各得一部分。这实际上是以转让部方各得一部分。这实际上是以转让部分土地使用权来换取新建成房屋部分分土地使用权来换取新建成房屋部分产权的行为。对于建成后按比例分房产权的行为。对于建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建
15、成后自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。转让的，应征收土地增值税。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定8 8、房地产的代建房行为。、房地产的代建房行为。 是指房地产开发公司代客户进行房是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的，因而，不属于土地增值税务性质的，因而，不属于土地增值税的征税范围。的征税范围。（二）对具体
16、情况的界定（二）对具体情况的界定9 9、房地产的重新评估。、房地产的重新评估。 主要是指国有企业在清产核资时对主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入产产权、土地使用权人也未取得收入，因此，不属于土地增值税的征税范，因此，不属于土地增值税的征税范围。围。（二）对具体情况的界定（二）对具体情况的界定1010、股权转让。、股权转让。 主要是指投资或联营的一方将所持有的主要是指投资或联营的一方将所持有的股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属转让的股权转让，不征收土地增值税。转让的股权转让，不征收土地增值税。 （国税函（国税函20006872000687号号 鉴于深圳市能源集团有鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司转让深圳能源（钦州）实业有限公司1
