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1、1土土 地地 增增 值值 税税 房地产开发企业房地产开发企业2第一部分：主要政策第一部分：主要政策3近期土地增值税主要政策文件近期土地增值税主要政策文件n财政部 国家税务总局关于土地 增值税若干问题的通知-财税200621号n国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号n北京市地方税务局土地增值税清算管理办法-京地税地2007134号n北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知-京地税地2007325号4基本法规：n法律依据1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 5课
2、税对象课税对象n土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 增值额=收入扣除项目金额6收入的范围收入的范围n货币收入n实物收入n其他收入n视同销售房地产收入-用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为（187号文）n不包括出租房地产收入7扣除项目金额扣除项目金额n取得土地使用权所支付的金额 n房地产开发成本 n房地产开发费用 n与转让房地产有关的税金 n加计扣除 n旧房和建筑物的评估价格8扣除项目金额扣除项目金额转让项目的性质扣除项目一、新建商品房1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成
3、本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、加计扣除 二、转让存量房1、取得土地使用权所支付的金额2、旧房和建筑物的评估价格3、与转让房地产有关的税金 4、支付的评估费用 9税率税率n增值率 =增值额扣除项目金额n超率累进n应纳税额 =增值额*税率-扣除项目金额*扣除率增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%扣除率0增值额超过扣除项目金额50% 未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%扣除率5%增值额超过扣除项目金额100% 未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%扣除率15%增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%扣除率35%10减免税减免税 暂行条例规定
4、，有下列情形之一的，免征土地增值税：n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；n因国家建设需要依法征用、收回的房地产。11减免税减免税n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；n北京市普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140（含）平方米以下单栋号；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下清算当期。12减免税减免税n因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量
5、废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； 因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 13减免税减免税n定期免税定期免税 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值税。 14减免税减免税n以房地产进行投资、联营的征免税以房地产进行投资、联营的征免税 对于以房地产进行投资、联营的
6、，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用 上述政策。15减免税减免税n合作建房的征免税合作建房的征免税 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。16减免税减免税n关于企业兼并转让房地产的征免税关于企业兼并转让房地产的征免税 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。 17第二部分：税收征管第二部分：税收征管1
7、8北京市土地增值税征管程序北京市土地增值税征管程序批准批准立项立项符合清符合清算条件算条件销售销售办理办理立项立项登记登记清算清算税款税款预缴预缴税款税款继续继续销售销售全部全部售完售完注销注销项目项目申报申报缴税缴税销售销售自用房自用房转让转让存量房存量房缴税缴税19税收征管纳税地点 企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地。 20税收征管项目纳税登记 房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记。21税收征管申报纳税 纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含
8、零申报）。22预缴税款土地增值税预征情况变动表土地增值税预征情况变动表类别类别时间时间 房地产类型房地产类型预征比例预征比例清算规定清算规定法规依据法规依据1994所有征税对象各省自定各省自定实施细则第十六条1996.06.05-1996.09.24宾馆、饭店、办公、写字楼3年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内，清算期限3年京地税二1996240号公寓、别墅、非普通标准住宅2普通标准住宅0.5其他11996.10.10-1999.06.11宾馆、饭店、办公、写字楼3同上京地税二1996431号公寓、别墅、非普通标准住宅2普通标准住宅暂缓预征其他11999.06.11-2002.12.31
9、同上同上取消年终结利后汇算清缴，调整为项目竣工清算后2个月内，清算期限3年京地税二1999308号2003.01.01-2003.12.31同上,包括检查发现的以前年度税款1同上京地税地2002398号232004.01.01-2005.12.31宾馆、饭店、办公、写字楼1项目销售率达到可销售总面积的85%，即可申请清算京地税地2003653号公寓、别墅0.5普通标准住宅暂缓预征其他12006.01.01-2006.12.31宾馆、饭店、办公、写字楼1项目在办理全部竣工决算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积的85%（含）以上，均需在办理全部竣工手续后2个月内清算京地税地2005557号单栋
10、号内户均建筑面积超过140平方米的商品住房0.5单栋号内户均建筑面积小于等于140平方米不预征其他12007.01.01-现行除政府批准的经济适用房和限价房外1京地税地2007134号京地税地2006509号土地增值税预征情况变动表土地增值税预征情况变动表 续续24税收征管清算税款纳税人应申请清税税务机关税务机关要求进行要求进行清税的清税的提出清税申请税务机关受理审核清税完成25第三部分：清算管理第三部分：清算管理26（一）清算政策（一）清算政策27清算管理文件依据n国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号n北京市地方税务局土地增值税清算管理办法-
11、京地税地2007134号n北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知-京地税地2007325号28清算政策清算政策-收入-视同销售收入的处理n1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；n2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。29清算政策清算政策-收入n对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。30清算政策清算政策-扣除项目金额五项内容五项内容31（一）取得土地使用权所支付的金（一）取得土地使用权所支付的金额额 1、取得土地使用权所支付金额的构成、取得土地使
12、用权所支付金额的构成 n地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税32（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 -土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 33（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （1）土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 34（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发
13、成本的构成、房地产开发成本的构成 （2）前期工程费）前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 35（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （3）建筑安装工程费）建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 36（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （4）基础设施费）基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 37（二）房地产开发成本（二）房地
14、产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （5）公共配套设施费）公共配套设施费 房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。 对于成片开发分期清算项目后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。38（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （6）开发间接费用）开发间接费用 -仅指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。 -纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣
15、除 。39（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 2、房地产开发成本的核定、房地产开发成本的核定对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项成本可以核定。文件依据：北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知-京地税地2007138号40（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 2、房地产开发成本的核定、房地产开发成本的核定核定四项成本的条件：（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；（3）发现鉴证报告内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目中的“四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于分类房产单位
16、面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。41（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本2、房地产开发成本的核定：、房地产开发成本的核定：四项成本核定基数： 高层住宅（7层以上）-2263元/平米 多层住宅（7层及以下）-1560元/平米 n可以按年度系数修正n计算公式-核定扣除的四项成本=建安造价清算建筑面积年度修正系数 42（三）房地产开发费用（三）房地产开发费用 销售费用、管理费用、财务费用销售费用、管理费用、财务费用有金融机构证明的：利息据实扣除，其有金融机构证明的：利息据实扣除，其他费用按取得土地使用权支付金额与他费用按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的房地产开发成本之和的5%扣除。扣除。没有金融机构证明的：房地产开发费用没有金融机构证明的：房地产开发费用按取得土地使用权支付金额与房地产按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的开发成本之和的10%扣除。扣除。 43（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 n营业税n城市维护建设税n教育费附加 n印花税-在管理费用中扣除 44（五）加计扣除（五）加计扣除n代收费用金额不包括
