土地增值税清算要点.ppt

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1、 土地增值税清算要点土地增值税清算要点主要内容主要内容清算流程清算流程清算涉及的相关文件清算涉及的相关文件清算审核的要点清算审核的要点清算涉及的基本概念清算涉及的基本概念清算疑点解答清算疑点解答主要内容主要内容案例案例清算涉及的基本概念及规定清算涉及的基本概念及规定一、土地增值税定义二、土地增值税清算的定义三、清算条件四、清算单位五、清算期限土地增值税定义土地增值税定义土地增值税是指转让转让国有国有土地使用权、地上地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（暂行

2、条例及实施细则上的定义） 645号文注意：注意：转让：无出让与出租国有土地使用权：无集体有偿：继承、赠与方式无偿转让的不征，但是财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税2008137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税 纳税人：纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。土地增值税清算的定义土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地

3、增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 清算条件国税发【2006】187号文规定了土地增值税的清算条件： 企业主动清算 税务机关要求清算企业主动清算符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。国税函发1995110号 国家税务总局答复税务机关要求清算符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自

4、用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。 85%的判定问题： 已售建筑面积已售：全额收款；已开具发票；合同视同销售：产权发生转移 可售建筑面积总建筑面积不可售面积 公式：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积85% 青地税函【2009】47号 清算单位国税发2006187号 第一条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 清算期限对于符合主动清算条件，应

5、进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合通知清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在主管税务机关限定的期限内办理清算手续 。 清算流程清算流程一、符合主动清算条件的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合通知清算条件的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书，开发企业应按税务机关规定的期限，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否

6、符合清算条件）二、开发企业清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料： (一) 土地增值税纳税申报表（一）及其相关附表； (二) 项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明； (三) 取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同； (四) 银行贷款合同及贷款利息结算通知单；(五) 项目工程建设合同及其价款结算（书）单；(六) 商品房预售许可证、房产权属准予登记通知（证明）、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；(七) 无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；(八) 预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合

7、法有效凭证；(九)委托税务师事务所进行清算的，除第（一）项资料外，其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件，一并报送税务机关；(十)发展规划局以文件形式下达的项目批复和投资计划；(十一)建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证、 建筑工程施工许可证；(十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工程预算书、工程招标文件、投标书；(十三)商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定表或房产测绘技术报告；(十四)工程施工合同、工程决（结）算书；(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票复印件。上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核

8、对无误后原件退回。（资料准备及自行清算环节）三、主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在规定期限内进行补正，重新办理清算申报手续。（清算受理环节） 四、开发企业完成清算申报后，主管税务机关应对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增值税清算税款结论，经集体会审后，填写税务事项通知书送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。（清算审查环节） 五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一） 已清算

9、完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。（补充或二次清算环节）计委（发改委）：项目立项批复国土局：土地出让合同（土地使用证）规划局：建设用地规划许可证规划局：建筑工程规划许可证建设局：建筑工程施工许可证房管局：预售许可证清算涉及的相关文件清算涉及的相关文件国务院令1993第138 中华人民共和国土地增值税暂行条例财法字1995第6号 财政部关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知 财法字1995007号 财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知财

10、法字19957号 财政部、国家税务总局关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知国税函发1995110号 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知 财税字1995048号 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 国税函1999112号 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 财税200621号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 国税发2006187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2007132号 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知 国税发200991号 国家税

11、务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税函2010220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010347号 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复 中税协发2011110号 关于印发土地增值税清算鉴证业务指导意见试行的通知 国税函2000687号 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复 清算审核的要点收入审核收入审核成本审核成本审核利息税金审核利息税金审核收入审核收入常见问题：一、价格偏低且无正当理由： 销售关系房、人情房 销售给关联关系人员（房产销售明细1、2）二、隐匿收入： 多建面积，如车库、车位、储藏室销售 销售不开发票三、

12、价外费用： 如天然气初装费、有线电视初装费等代收费用 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用四、视同销售：职工福利；（职工个人的福利分配，非集体）奖励；对外投资；财税200621号对

13、于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不再适用免税规定。 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位的非货币性资产安置房国税函2010220号文收入的调整国税发【 2006 】187号文、国税发【2009】91号规定： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 国税发2007132号土地增值税清算鉴证业务准则 ，对核定方法和顺序改变： 1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。 u安置房营业税的计

14、税依据国税函发(1995年)549号成本审核工程量审核工程量审核发票审核发票审核单位工程成本审核单位工程成本审核工程量审核工程量审核房地产企业应提供相关工程图纸、测绘报告、预算等基础资料以及有关部门出具的规划、鉴证等资料，以证明工程量发生的真实性。对于工程量的审查，税务部门可以借助有关工程造价中介机构的力量开展。青地税三函201310号 问题荷兰砖1053平方米草皮砖577平方米合计1630平米楼座占地532平米土地面积954平米工程决算书单位工程成本审核单位工程成本审核清算人员在对房地产开发成本进行审查时，应根据企业发生的成本明细与审查的工程量，测算工程单位成本或者单位支付费用，并以政府有关

15、部门发布的单位成本标准为参考标准进行比对。对高于参考标准的，应要求企业提供详细资料并进行说明，同时税务部门应对其合理性进行分析。建筑安装工程费用的构成 人工费 直接工程费 材料费 直接费 机械费 措施费建筑安装工程费 间接费 规费 企业管理费 利润 税金主要材料用量参考标准项目项目 多层住宅多层住宅 高层住宅高层住宅 二级钢筋 25-30千克/平方米（新三级钢筋节约30%用量）66-80千克/平方米（新三级钢筋节约30%用量） 水泥 180-200千克/平方米 240-280千克/平方米 砖 170-200块/平方米 砂 0.35立方米/平方米 0.35立方米/平方米 石子 0.32立方米/平

16、方米 0.45-0.5立方米/平方米 砌块 0.04-0.05立方米/平方米 发票审核发票真伪查询方法： 各地税务局网站（以青岛为例） 12366查询：直接拨通“12366”，选择按键2：系统自动提示“您好，欢迎拨打青岛地税服务热线” 公告提醒 请按1； 发票查询 请按2； 假发票是否允许扣除 187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）未取得发票的不允许扣除 国税发2006 187号文 国税函2010220号 质保金的规定异地发票是否允许扣除1、根据中华人民共和国营业税暂行条例第十四条第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税”2、不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法（国税发2006128号）第九条第二款“代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票”3、土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十五条第五款重点审核“建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具”的规定。综上，认为对纳税人取得的异地建筑安装工程发票不能在土地增值税清算时