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1、第十二章 国外及中国香港地区的房地产金融* 第一节 国外房地产金融概述 第二节 美国的房地产金融 第三节 新加坡的房地产金融 第四节 香港地区的房地产金融第一节国外房地产金融概述 一、国外房地产金融机构 (一)商业银行 (二)住房储蓄贷款机构 (三)抵押银行 (四)其他房地产金融机构 保险公司、房地产投资信托公司、政府设立的有关房地产金融机构等 二、国外房地产抵押贷款的种类 (一)按贷款的用途分类 1住房抵押贷款 2商业房地产抵押贷款 3工业房地产抵押贷款 4教堂房地产抵押贷款 5农业房地产抵押贷款 6建造贷款 7抵押银行贷款 8住房建筑管理机构贷款 (二)按贷款的还本付息方式分类 1固定利率
2、房地产抵押贷款 2可变利率房地产抵押贷款 3分级还款房地产抵押贷款 4双重指数房地产抵押贷款 5反向年金房地产抵押贷款 6只付利息不需还本房地产抵押贷款 7. 房屋增值分享贷款 8. 限制重新贷款的房地产抵押贷款 三、国外有特色的个人信用评估制度 （一）富有经验的个人信用报告机构 （二）比较完善的个人信用评估方法和指标体系第二节 美国的房地产金融 一、美国房地产金融的特点 (一)以住房金融为主的房地产金融 (二)民间私人信用占住房金融的主导地位 (三) 住房金融形式多样、分层次化 (四)政府对住房金融市场进行有效的干预 二、美国主要的住房融资与保障机构 (一)住房融资初级市场的主要融资机构 包
3、括国民银行、州银行、人寿保险公司、抵押银行、房地产信托投资公司、互助储蓄银行（Mutual Saving Banks，简称MSB）和节俭机构（thrift institutions）如储蓄贷款协会（Savings & Loan Associations,简称S&L）等 (二)住房融资初级市场的主要保障机构 除了私营的抵押贷款保险公司外，主要的就是联邦住房管理局(Federal Housing Administration,简称FHA )和退伍军人管理局（Veterans Administration,简称VA）。(三)住房融资次级市场的主要融资机构 1联邦住房贷款银行和联邦住房贷款抵押公司 （
4、Federal Home Loan Bank简称FHLBank ） （Federal Home Loan Mortgage Corporation, 简称FHLMC,常称为Freddie Mac），又称房地美 。 (三)住房融资次级市场的主要融资机构（续） 2联邦国民抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会 联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association ,简称FNMA，常称为Fannie Mae），又称房利美。 (Government National Mortgage Association, 简称GNMA, 常称为Ginnie Mae), 又称
5、家利美。 三、美国房地产金融的其他方面 (一)贷款种类方面 (二) 贷款还款方面 可变利率房地产抵押贷款还款举例 例如，某笔住房抵押贷款的贷款总额为15万美元，贷款期限为30年，初始利率为9%，以后贷款利率每满一年根据当时5年期国库券年利率加上3%的利差进行调整，还款方式为等额本息还款方式，如果贷款第2年5年期国库券年利率为9%，则第1年、第2年的每月还款额可以计算如下：可变利率房地产抵押贷款还款举例（续1） 首先,计算第1年的每月还款额： 1500009%/12 PMTm11500009%/12 （19%/12）3601 1206.93美元可变利率房地产抵押贷款还款举例（续2） 其次，计算第
6、1年年底的贷款余额： （19%/12）3481 Pb121206.93 9%/12（19%/12）348 148974.72美元可变利率房地产抵押贷款还款举例（续3） 最后，计算第2年的每月还款额： 148974.7212%/12 PMTm2148974.7212%/12 （112%/12）3481 1537.95美元可变利率房地产抵押贷款还款举例（续可变利率房地产抵押贷款还款举例（续4） 此外，在可变利率房地产抵押贷款中，贷款机构还推出了每年利率增幅有上限，但是没有负分期还款的可变利率房地产抵押贷款。如规定不管市场利率怎样变化，贷款利率每年向上调整的最大值为2%，这样，在上述最初的例子中，第
7、2年的贷款利率只能为11%，第2年的每月还款额变为： 148974.7211%/12 PMTm2148974.7211%/12 （111%/12）3481 1425.14美元(三)贷款资产证券化 1、家利美的过手证券 2、房地美的过手证券 3、房利美的过手证券 借款人贷款机构特设机构投资人托管人服务人贷款回收管理和收入移交管理信用增级机构信用增级信用评级机构信用评级证券承销机构证券承销过手证券现金现金现金贷款组合过手现金住房抵押贷款过手证券的一般运作模式 房地美发行的参与证券（Participation Certificate, 简称PC） 弗雷迪麦克创立的参与证券有两种发行方案：一种是现金方
8、案（Cash Program），另一种是担保人/互换方案（Guarantor/Swap Program）。 房地产抵押投资工具（Real Estate Mortgage Investment Conduit，REMIC） 固定可调利率贷款(fixed-adjustable) 顺序偿付档（Sequential Pay Tranches） 、Z债券档(Z-bond Tranche)、浮动利率档(Floating-Rate Tranches)和计划分期偿付档(Planned Amortization Class Tranches,简称PAC)。 剥离抵押贷款证券（SMBS），主要有仅付本金债券（PO
9、）、仅付利息债券（IO）和包括在CMO中的本息分离债券（CMO Strips）。房地产抵押贷款证券化设计中的提前偿付问题 美国有三种表示抵押贷款提前偿付率(Prepayment Speed)的方法：（1）联邦住房管理局(FHA)的经验，（2）有条件的提前偿付率（Condition Prepayment Rate，简称CPR），（3）公共证券协会(Public Securities Association，简称PSA)的提前偿付基准。 有条件的提前偿付率（CPR） 由于CPR是年提前偿付率，为了估计月提前偿付率（Single-Monthly Mortality rate，简称SMM），需要把CP
10、R转换成为SMM，转换公式为： SMM1（1CPR）1/12 相应的月提前偿付额公式为： t月的提前偿付额SMM（第t月初的贷款余额第t月的计划本金偿付额）公共证券协会(PSA) 提前偿付基准（PSA Prepayment Benchmark） PSA基准对于30年期的抵押贷款有如下的提前偿付率假定：（1）第一个月的CPR为0.2%，以后的30个月每月增加年率0.2%直到6%的年率水平；（2）剩余期限内的CPR一直保持6%的年率水平。这个基准被称为100%PSA或者100PSA。100PSA的计算可以用公式表示为： 如果t30，则CPR6%（t/30）； 如果t30，则CPR6%。 式中，t为
11、从抵押贷款发放之日起的月份数。(四)非贷款融资方面 房地产投资信托（Real Estate Investment Trust ，简称REIT） 产权型房地产投资信托（Equity REIT）、抵押贷款型房地产投资信托（Mortgage REIT）和混合型房地产投资信托（Hybrid REIT）。 （五）贷款保险方面 例，假定购买一套价格为15万美元的住房，有三种付款方案可以供购房者选择，这三种付款方案都利用贷款期限30年，利率为10.5%的住房抵押贷款，但首期付款数额及每月还款数额有所不同。 住房抵押贷款保险举例 付 款 方 案 首 期 付 款 数 额 首期款 保险费 每月还款数 额 方案1首
12、期款占20，没有保险 30000 0 1098 方案2首期款占10，有抵押贷款保险 15000 540 1273 方案3首期款占5，有抵押贷款保险 7500 1425 1362 单位：美元（六）贷款风险管理其他方面 美国还设有联邦住房企业监督局（OFHEO， Office of Federal Housing Enterprise Oversight），对房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等的运作进行监督，督促其注意运作风险，遵循联邦银行监管机构的规定，如收紧高风险贷款即非传统抵押贷款的核保操作，制定内部控制以确保从二级市场上购买的贷款达到风险控制标准要求等。并且
13、，各个监管部门重视应对次优级（subprime）抵押贷款产生的风险。 次级贷款 受到购房者对于未来预期的乐观判断，以及贷款机构过分追求盈利、金融创新过度和相关监管方面的纰漏或者失职等因素的作用，美国在2007年出现了基于次级贷款的次贷危机，并且在2008年次贷危机进一步加剧，引发了波及全球许多地方的金融和经济危机。 次级贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，主要在住房贷款领域，又称次级抵押贷款。 次级抵押贷款的出发点本是好的，能够为信用评分较低或者付不起首付款而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了获得借款的机会。第三节 新加坡的房地产金融 一、新加坡的公积金制度和住房制度 二、新加坡房地产金融概览 第四节 香港地区的房地产金融 一、香港的住房发展计划概述 二、香港的楼宇按揭贷款 三、香港按揭证券公司 四、中国香港的房地产投资信托 按揭组合证券化示意图 原按揭贷款批核人 香港按揭证券公司 香港按揭证券融资（第一）有限公司或Bauhinia MBS Limited投资者 出售按揭 组合 出售按揭 组合发售按揭 证券担保（如果需要）
