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1、房地产金融专题房地产金融专题本章知识点 o 房地产金融、特点o 房地产成熟的标志o 房地产金融业务种类o 我国住房基金构成o 项目贷款、经营贷款、按揭贷款o 房地产金融体系构成概 述一、一、房地产金融房地产金融释义释义 二、房地产金融演化和发展二、房地产金融演化和发展三、房地产金融市场成熟的三、房地产金融市场成熟的标志标志四、我国房地产金融市场现存四、我国房地产金融市场现存问题问题五、国外房地产金融五、国外房地产金融借鉴借鉴六、房地产金融业务六、房地产金融业务种类种类七、房地产金融体系构成七、房地产金融体系构成 一、房地产金融释义一、房地产金融释义o 金融金融n 以银行为中心的各种形式的信用活
2、动以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流以及在信用基础上组织起来的货币流通。通。o 房地产金融房地产金融n 围绕房地产业的开发、经营，消费而围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。活动。 n 是房地产资金的融通是房地产资金的融通n 是房地产业与金融业密切结合的产物是房地产业与金融业密切结合的产物 三、房地产金融市场成熟的标志 1、住房贷款以抵押贷款为主。位置固定、价值稳定。、住房贷款以抵押贷款为主。位置固定、价值稳定。 2、筹资和贷款的方式多样。、筹资和贷款的方式多样。o 筹资方式筹资方式政策资金、储蓄、基
3、金、股票、证券；政策资金、储蓄、基金、股票、证券；o 贷款方式贷款方式固定利率、变率；固定期限、可展期；不同还款方固定利率、变率；固定期限、可展期；不同还款方式。式。 3、法律体系完善。资金的安全性、流动性、盈利性。、法律体系完善。资金的安全性、流动性、盈利性。 4、房地产金融市场结构完整。、房地产金融市场结构完整。o 市场的完整市场的完整*房地产一级市场和二级市场房地产一级市场和二级市场o 金融市场的完整金融市场的完整抵押、保险、担保、服务中介。抵押、保险、担保、服务中介。 5、市场经济运行机制。、市场经济运行机制。o 预先介入机制。借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。预先介入机制。借
4、贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。o 全程管理机制。贷款的发放、使用、收回；全程管理机制。贷款的发放、使用、收回； 借款人的收入变动；借款人的收入变动； 房屋使用、维修、翻新改造等。房屋使用、维修、翻新改造等。o 科学决策机制。信用评估方法、确定安全贷款额、科学决策机制。信用评估方法、确定安全贷款额、 贷款比例调整、利率标准确定等。贷款比例调整、利率标准确定等。o 呆坏账预警处理机制。呆账坏账的评估、揭露、示警。呆坏账预警处理机制。呆账坏账的评估、揭露、示警。四、金融市场存在问题1、资金来源单一。、资金来源单一。o政策性资金（公积金）：归集率不高，常被政府挪政策性资金（公积金）：归集率不
5、高，常被政府挪用。用。“房管会决策，中心运作，房管会决策，中心运作， 银行专户，财政监银行专户，财政监督督”，责任不明。，责任不明。o金融储蓄资金：储蓄与贷款结构不对称。金融储蓄资金：储蓄与贷款结构不对称。2、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段，有保证、质押、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款抵押贷款（1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息。款，利率按活期计息。（2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。（3）抵押贷款：方式比较单一。）抵押贷款：方式比较单一。3、房地产
6、金融市场不完善。单一、中介少。、房地产金融市场不完善。单一、中介少。4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体，定不具体，5、商业银行经营机制有待转变。、商业银行经营机制有待转变。 五、国外房地产金融的借鉴 新加坡公积金制度o 150多年前移民村，多年前移民村，1880年商业港口城市。年商业港口城市。o 1959年自治年自治o 1963年接受马来西亚，年接受马来西亚，1965年马来西亚独立年马来西亚独立o 1960年吸收外资年吸收外资o 1955年建立公积金制度，用于雇员的社会保障。年建立公积金制度，用于雇员的社会保障。o 196
7、8年修改年修改中央公积金法中央公积金法，允许用于购买住，允许用于购买住房房 新加坡公积金制度 n机构设置和职能分工，机构设置和职能分工，n设公积金管理局，内设理事会；设公积金管理局，内设理事会；n规定归集、提取、使用、违规处理等；规定归集、提取、使用、违规处理等；n公积金管理局依法管理、营运公积金；公积金管理局依法管理、营运公积金；n强迫储蓄，雇主、雇员依法如期缴纳公积金，强迫储蓄，雇主、雇员依法如期缴纳公积金，以同等比例缴纳；以同等比例缴纳；n55岁以后题，或意外、移民可以提前提取。岁以后题，或意外、移民可以提前提取。n公积金实行个有化。公积金实行个有化。公积金实施案例o 一个工人月薪一个工
8、人月薪1000元元 雇员在自己月薪中拿出雇员在自己月薪中拿出20%即即200元元 雇主在企业资金中拿出雇主在企业资金中拿出20%即即200元元 工人实得工人实得800元元o 公积金的公积金的80%用于住房、股票、黄金，用于住房、股票、黄金， 8%用于养老，用于养老， 12%用于医疗（妻子、儿女、父母）用于医疗（妻子、儿女、父母） 实施效果：使经济增长率提高，实施效果：使经济增长率提高， 1985年为年为-17%， 1986年为年为18% ， 1987年为年为67%。 六、房地产金融业务种类 1、房地产住房储蓄存款房地产住房储蓄存款o 投资限额存款o 企业住房建设存款o 商品房周转金存款o 土地
9、开发基金存款o 外资建房存款2、住房基金管理（三级）住房基金管理（三级）o 城镇住房建设基金o 企业住宅建设基金o 职工个人住房建设基金 房地产金融业务种类 3、房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款o 项目贷款o 经营贷款o 流动资金贷款 房地产金融业务种类 4、房地产抵押贷款房地产抵押贷款o 一般的房地产抵押贷款： 抵押人-抵押权人o 按揭贷款： 买方-银行-卖方 房地产金融业务种类 5、房地产股票：房地产股票：o 是否记名：记名式、不记名式o 投 资 人：国家股、企业股、个人股o 有无面值：面值股票、无面值股票o 股 权：普通股、优先股 房地产金融业务种类 6、房地产债券：房地产债券：o
10、期限长短：短期债券、中期债券、长期债券o 支付利息：一次性付息、附息票式o 是否贴现：可贴现、不可贴现 房地产金融业务种类 7、房地产信托：房地产信托：o 实物委托、资金委托和管理委托o 债权委托和担保委托o 民事委托和商事委托 房地产金融业务种类 8、房地产保险房地产保险o 房屋财产保险o 房屋责任保险o 房屋综合保险o 房屋利益保险o 建筑工程质量保险 房地产金融业务种类 9、房地产结算：房地产结算： 现金结算 转账结算10、房地产典当房地产典当 房地产金融业务种类 七、房地产金融机构七、房地产金融机构o 房地产金融机构是专门开办或兼营房地产金 融业务组织机构，是房地产 金融活动的主体。o
11、 有两类房地产金融机构：-银行型：可以创造货币。 专营或兼营，业务范围广泛-非银行型：不能创造货币。 专业化程度高，业务范围狭小信用中介职能 房地产金融机构房地产金融机构 我国房地产金融体系构成我国房地产金融体系构成 中国人民银行国有商业银行房地产信贷部其他房地产专业银行非银行房地产金融机构房地产金融机构(一一)银行型房地产金融机构银行型房地产金融机构 1.商业银行下设的房地产信贷部商业银行下设的房地产信贷部* * 2.住房储蓄银行住房储蓄银行* * 3.房地产抵押银行房地产抵押银行 4.其他银行其他银行(二二)非银行型房地产金融机构非银行型房地产金融机构 1.住房合作社住房合作社* * 2.
12、住房贷款保险机构住房贷款保险机构住房贷款保险机构住房贷款保险机构 3.信托投资公司。信托投资公司。 4.地方性的住房金融公司地方性的住房金融公司* * 银行型银行型1.商业银行下设的房地产信贷部o房地产金融业务约占资产业务总量的房地产金融业务约占资产业务总量的30%o主要业务：主要业务： -购买房地产抵押证券；购买房地产抵押证券； -房地产抵押贷款，包括住房和非住房，个人和企业等；房地产抵押贷款，包括住房和非住房，个人和企业等； -房地产服务咨询和中介业务。房地产服务咨询和中介业务。o管理体制管理体制双重领导双重领导 “四级三段四级三段”式管理式管理 “四级四级”，在机构设置和组织形式上，按照
13、现行的银行管理体系，在机构设置和组织形式上，按照现行的银行管理体系， 分为总行分为总行省级省级地市分行地市分行县支行房地产信贷部。县支行房地产信贷部。 “三段三段”，在管理职能上，按照工作特点和管理内容的相似程度，在管理职能上，按照工作特点和管理内容的相似程度， 分为总行分为总行管理行管理行经办行房地产信贷部。经办行房地产信贷部。 总行总行房地产金融业务的最高管理机构；房地产金融业务的最高管理机构； 管理行管理行省、自治区、市分行，中间管理层；省、自治区、市分行，中间管理层； 经办行经办行直辖市、地市分行、县支行，具体执行机构。直辖市、地市分行、县支行，具体执行机构。 2.住房储蓄银行o资金来
14、源：各类股本金和自身积累。包括资金来源：各类股本金和自身积累。包括 个人住房储蓄存款、个人住房储蓄存款、 住房基金、住房基金、 国家或政府金融机构借款、国家或政府金融机构借款、 国际金融机构借款。国际金融机构借款。o经营方式经营方式: 一业为主，主营住房存款和贷款。一业为主，主营住房存款和贷款。 兼营多样。兼营与房地产相关的存款、贷兼营多样。兼营与房地产相关的存款、贷 款、投资、信托、抵押、租赁及款、投资、信托、抵押、租赁及 银行中介业务。银行中介业务。o案例案例: 1987年山东烟台住房储蓄银行、安徽蚌埠住房储蓄银行年山东烟台住房储蓄银行、安徽蚌埠住房储蓄银行. 实行股份制，由当地财政、专业
15、银行、保险公司、企事业单位实行股份制，由当地财政、专业银行、保险公司、企事业单位共同出资参股。共同出资参股。3.房地产抵押银行o 资金来源：发行房地产抵押证券。资金来源：发行房地产抵押证券。o 资金运用：以房地产为抵押的长期贷款资金运用：以房地产为抵押的长期贷款, 投资投资4.其他银行-土地银行o 资金来源资金来源: 发行债券筹集资金，发行债券筹集资金，o 资金运用资金运用: 向农民提供长期贷款向农民提供长期贷款,用于购置用于购置 农用土地或发展农业生产农用土地或发展农业生产o 公营机构公营机构o 信誉度高，安全性强，利率低，资金筹措信誉度高，安全性强，利率低，资金筹措能力较强。能力较强。非银
16、行型非银行型1.住房合作社（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协（例如：住宅信用合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协会）会） 是一种把买房或建住房的人组织起来，共同筹是一种把买房或建住房的人组织起来，共同筹集资金，为入社成员得到住房而提供资金支持的互集资金，为入社成员得到住房而提供资金支持的互助性质的房地产金融机构。助性质的房地产金融机构。o资金来源：合作社成员的共同集资、资金来源：合作社成员的共同集资、 国家金融机构的贷款。国家金融机构的贷款。o资金运用：向社员发放住房抵押贷款，资金运用：向社员发放住房抵押贷款， 社员按照股金多少、入股时间长短社员按照股金多少、入股时间长短 依次获得买房、建房资金。依次获得买房、建房资金。1.住房合作社o 主要特点：主要特点：n自愿。入社自愿，退社自由，自愿入股。自愿。入社自愿，退社自由，自愿入股。n协作。个人、政府、单位、三方共同筹资，适当依靠银行。协作。个人、政府、单位、三方共同筹资，适当依靠银行。n平等互利。社员地位平等、利益均沾、风险共担。收入分平等互利。社员地位平等、利益均沾、风险共担。收入分配采取按劳分配和按股分红结合的方式。收入除
