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1、房地产项目财务分析房地产项目财务分析 房地产项目财务分析前提房地产项目财务分析前提1、产品类型、产品类型 我们在看一块地的时候，首先考虑这块地能建什么？住宅、商铺、办公楼、还是市场？这就是我们平时所说的产品定位，产品定位决定着项目的利润、开发速度、资金回笼等，所以房地产项目的产品定位是重中之重，定位准确了就意味着项目成功了一半2、经济指标、经济指标 经济指标从财务分析的角度所用到是各种类型的产品能建多少。从工程技术角度经济指标是设计的依据。3、地段、地段 地段是决定房价的主要因素，相同的产品在不同的地段，价格是不同的。当然产品的品质也会影响产品的价格，但是好多的产品品质是靠品牌效应和宣传出来的
2、4、对市场的造价信息、销售价格了解、对市场的造价信息、销售价格了解既然是项目财务分析，就得由项目的造价有预计，那么必须了解项目所在地工程造价有了解，以及当地政府收费，项目周边的销售情况等资金时间价值资金时间价值1资金时间价值，是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。2资金的时间价值相当于没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。3资金时间价值以商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在为前提条件或存在基础。4资金时间价值的表现形式：绝对值利息；相对值利率 资金时间价值的计算资金时间价值的计算终值，是指现在一定量的资金在将来某个时点
3、上的价值，也称为本利和。现值，是指未来某一时点上一定量资金折合成现在时点的价值。现值和终值之间的关系一般可以表示为：终值=本金（现值）+利息（资金的时间价值）=本金+本金*利率现值=终值/(1+利率)单利单利 复利复利资金的时间价值即利息，计算利息有三个基本要素：本金、利率和时期。利息的多少与这三个要素成正比关系。计算利息有两种方法：单利与复利。以符号代表利息，p代表本金，n代表时期，i代表利率，s代表本利和单利：单利的计算仅在原有本金上计算利息，对本金所产生的利息不再计算利息。其公式为： s P*(1n*i)复利：复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利,通常所说的“利生利”
4、、“利滚利”。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：SP*(1i)n 单利复利举例单利复利举例例：投资10万元（即本金p ）,投资期3年（ 即时期n）,年回报率20%（即利率i）,投资期满是多少钱（即本利和s ）？单利:S P*(1n*i)=100000*（1+3*20%） 160000复利:SP*(1i)n = 100000*(1+20%)3 100000*(1+20%)*(1+20%) *(1+20%) 172800本例单利复利的利息差=172800- 160000 =12800企业都是周而复始再生产的,财务评价都是采用复利
5、形式复利中常用的几个概念及公式复利中常用的几个概念及公式复利中有:现值/终值/年金,设: i计息期复利率;n计息的期数;P现值(即现在的资金价值或本金)，指资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值;F终值(n期末的资金价值或本利和)，指资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点的价值。A年金，发生在(或折算为)某一特定时间序列各计息期末(不包括零期)的等额资金序列的价值。年金举例年金举例用资本回收公式举例：2010年初投资某一项目，总投资100万元，预期年投资回报率是20%，项目寿命为5年，求每年至少要回收多少资本？ ？ ？ ？ ？ ？ 0 1 2 3 4 5 100 A=P i(1
6、i)n (1i)n 1 = 100 20% (1 20%)5 (1 20%)5-1 = 100 20% 2.488321.48832 =33.437970万元我们可以通过终值折合现值的方法来验证一下：12345合计年金33.4379733.4379733.4379733.4379733.43797167.1899终值折现值公式(1+20%)-1(1+20%)-2(1+20%)-3(1+20%)-4(1+20%)-5公式值0.833333330.694444440.57870370.482253090.40187757现值27.86497523.220812519.350677116.12556
7、4213.4379702100房地产项目财务评价方法房地产项目财务评价方法1、项目投资估算、项目投资估算2、项目销售估算、项目销售估算3、项目静态利润估算、项目静态利润估算4、项目现金流量估算、项目现金流量估算5、盈亏平衡分析、盈亏平衡分析6、安全边际分析、安全边际分析7、净现值净现值分析分析8、内部报酬率内部报酬率分析分析9、利润敏感分析利润敏感分析分析举例我们以北海路项目举例，该项目以高层公建和住宅为主，加配套的商业和停车场。主要的经济指标为：项目名称项目名称摘要摘要单位单位数值数值公共建筑小计公共建筑小计平方米3900039000其中酒店：塔楼1200*(21-30层）平方米12000酒
8、店式公寓塔楼1200*(11-20层） 平方米12000办公： 塔楼1200*(1-10层） 平方米12000地下配套服务 平方米3000裙裙楼小计楼小计平方米2200022000其中酒店配套商业： 裙楼 5000*3 平方米15000旅游服务中心裙楼 3500*2 平方米7000高档公寓高档公寓1800*24层*3幢平方米129600129600地下停车场地下停车场平方米1700017000总建筑面积总建筑面积平方米207600207600其中地上建筑面积平方米187600地下建筑面积平方米20000建设用地面积建设用地面积平方米4727047270容积率容积率 3.973.97 1、项目投
9、资估算序序号号科目名称科目名称计算依据计算依据单价单价总价总价（万元）（万元）备注备注单位数量1土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费元/177600 550.95 9784.89 2土地成本元/47270 2000.00 9454.00 土地面积70.91亩3契税万元9454 3.00%283.62 契税税率34其他费用万元9454 0.50%47.27 5前期工程费前期工程费元/177600 389.74 6921.84 6规划设计费元/207600 8.00 166.08 7施工图设计费元/207600 15.00 311.40 8其他设计费元/207600 3.00 62.28 9报
10、建费用元/177600 350.00 6216.00 10勘测费元/207600 1.00 20.76 11三通一平费元/207600 5.00 103.80 12其他费用元/207600 2.00 41.52 13建筑安装工程费建筑安装工程费元/177600 1659.01 29464.00 14房屋建筑工程费元/207600 1409.63 29264.00 15地上建筑面积元/187600 1400.00 26264.00 16地下建筑面积元/20000 1500.00 3000.00 18设备安装工程费元/207600 9.63 200.00 23其他设备工程元/207600 9.63
11、 200.00 24基础设施费基础设施费元/177600 338.56 6012.80 25供水工程元/207600 10.00 207.60 26供电工程元/207600 80.00 1660.80 27市政绿化工程元/207600 70.00 1453.20 28智能化工程元/207600 20.00 415.20 29有线电视工程元/207600 5.00 103.80 30消防工程电梯207600 60.00 1245.60 31供暖工程元/207600 20.00 415.20 2、项目销售估算序号商品房类别面积()预计单价销售额(万元)1 酒店12000 3600.00 4320.
12、00 2 酒店式公寓12000 3600.00 4320.00 3 办公楼 12000 3600.00 4320.00 4 酒店配套商业15000 4500.00 6750.00 5 旅游服务中心7000 4500.00 3150.00 6 地下停车场17000 1200.00 2040.00 7 地下配套服务 3000 0.00 8 高档公寓129600 3500.00 45360.00 合合 计计207600.00 207600.00 3956.08 3956.08 70260.00 70260.00 3、静态经济效益估算项项 目目金额（万元）金额（万元）一、主营业务收入 70,260.0
13、0 减：主营业务成本 53,023.58 主营业务税金及附加 3,934.56 二、主营业务利润（亏损以“”号填列） 13,301.86 营业费用 1,053.90 管理费用 702.60 财务费用 1,700.00 三、营业利润（亏损以“”号填列） 9,845.36 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额（亏损总额以“”号填列） 9,845.36 减：企业所得税2,461.34 减：土地增值税五、净利7,384.02 4、项目现金流量估算一、什么是现金一、什么是现金 现金流量管理中的现金现金，不是我们通常所理解的手持现金；而是指企业的库存现金和银行存款，还包括现金等价物（即企业持
14、有的期限短、流动性强、容易转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资）。包括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。二、什么是现金流量二、什么是现金流量 现金流量现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量 现金流量管理是现代企业理财活动的一项重要职能，建立完善的现金流量管理体系，是确保企业的生存与发展、提高企业市场竞争力的重要保障。三、本项
15、目现金流量假设条件：三、本项目现金流量假设条件：项目开发周期3年，销售周期2年土地成本于项目开始投入；建设成本视开发进度每年平均投入四、现金流量评价标准：四、现金流量评价标准：现金流入大于现金流出现金项目现金项目初始初始201020112012合计合计现金流出现金流出9784.89 13512.36 19716.71 19862.03 62875.98 土地成本9784.89 9784.89 前期工程费2307.28 2307.28 2307.28 6921.84 建筑安装工程费9821.33 9821.33 9821.33 29464.00 基础设施费3006.40 3006.40 6012
16、.80 配套设施费145.32 145.32 其他开发费用798.24 798.24 798.24 2394.73 期间费用585.50 585.50 585.50 1756.50 税金及附加3197.95 3197.95 6395.90 现金流入现金流入35130.00 35130.00 70260.00 -9785-13512-19717-19862003513035130-25000-15000-50005000150002500035000初始初始201020112012现金流量分析图现金流量分析图现金流入现金流出5、盈亏平衡分析一、成本性态分析一、成本性态分析 又称“成本习性”、“成本特性”，是指成本的变动与业务量之间的依存关系。按照成本性态，可将成本区分为固定成本、变动成本和半变动成本三种基本模式。二、变动成本二、变动成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额随业务量的变动而发生变动的成本。在房地产项目中建安成本是典型的变动成本，它随建筑面积的变化而直接发生变动。三、固定成本三、固定成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额不受业务量的变动影响而保持不变的成本。在房地产项目
