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1、房地产项目开发全蜘林管理相关思考摘要：我国房地产行业虽出现较晚，但经过将近三十年时间的快速发展，其市场已经逐渐成熟，越来越多的投资者看中该行业的红利，纷盼加入，行业竞争日益激烈。房地产项目开发企业已经深刻认识到，过去的经营模式已经无法满足未来房地产项目开发的需要，电需更新管理办法和管理理念。而对房地产企业而言，项目的品质和价格是项目能否开发成功的关键，在此过程中还要保证利益最大化，因此其中的成本管理就显得尤为重要。房地产针对项目开发建设启用了系列成本管理办法，致力于形成全过程成本管理体系，也取得了一定成就，本文在此基础上，从全过程成本管理概念出发,进一步对房地产项目开发全过程的成本管理作出思考
2、，希望能够助力房地产企业提高成本管理水平，促进企业发展。关键词：房地产项目;全过程;成本管理从环境角度来看，房地产项目开发全过程成本管理能够进一步优化资源配置，督促房地产企业合理利用资源，不断提高资源的利用效率，促进环保，实现良好社会效益和环境效益。同时，通过对全过程建设中的环境成本控制，能够指导项目工程进行合理的规划，启用节能设施，尽可能使用无污染绿色建材，推动房地产企业的健康持续发展。从经济角度来看，全过程成本管理是保证项目顺利开展的重要措施，也是决定企业利润高低的重要因崇。在市场经济体制下，企业竞争激烈，再加上宏观政策调控、各种材料价格上涨，房地产企业要想保证利润空间，要么降低成本，要么
3、调高价格，在外部环境对行业有所限制的条件下，企业只得通过降低成本增加利润，因此成本管理尤为重要，通过项目全过程成本管理的启用，还能够增强企业对房地产市场的话语权，增加其竞争实力。一、全过程成本管理概念界定所谓全过程成本管理，即企业的成本管控并非片面、静态的成本核算，而是多维度、全面性的成本全方位考察工作。以本文描述的房地产项目来看，其项目开发成本构成有多种表现形式，这里主要总结如下：一是基于经济角度的成本划分，包括直接成本和间接成本，前者主要是实体费用，如材料费、人工费.现场经费等;后者主要包括项目延设期间产生的管理费等费用;二是基于成本的核算方法，包括预算成本、目标成本以及实际成本等，预算成
4、本主要是工程预算成本，即为了完成项目建设任务产生的直接费用和间接费用；目标成本是指项目建设前预定的成本目标;实际成本则是指在经设中实际发生的生产费用总和;三是基于成本与实际工作量关系的成本划分，主要包括固定成本与变动成本，前者不随着工程量的多少而改变，后者则跟随工程量的变化而变化1。在进行项目全过程成本管理时，尤其注重以下几点：第一，全过程成本管理应当关注建造流程上的成本分布，而非单纯的产品成本。传统的成本管理理念大多集中在最终的产品生产上，以此为基础建设成本管理资料,很大一部分工作都是基于产品层面分析，对其进行核算、计划以及控制等。但是现阶段，仅依靠这些资料远达不到全过程成本管理的要求，尤其
5、是以产品为核算对象时，诸多假设因素不确定，成本分析指导性不强，对于企业管理层而言，其丧失了使用价值;第二,成本管理应当关注业务运营的情况，并非简单削减成本支出。全过程成本管理是一种较为先进的管理理念，核心不在于“成本控制”本身，而在于企业建设周期中的价值投入量”和价值产出量”，以此追求企业价值增长，而不是一味地减少成本支出;第三，全过程成本管理注重成本核算时的价值转移，而不是单纯的数字排列组合。全过程成本管理不仅在管理范围上进行了扩充,更是在系统层面将成本问题上升到了企业整体，部门职员、职员之间存在的大量相互服务都是成本管理的组成，而全过程成本管理一定程度上是对这些职员贡献能力的评价，以此将个
6、人价值最大化。二、房地产项目开发全过程成本管理思考房地产项目开发企业在生产经营过程中，基于企业的规模、生产能力、协调关系等基础上，形成了较为具体的成本管理结构，而房地产项目作为一种商品，与其他商品存在很大不同，在建设时附带了很多其他商品,如绿化项目、环境优化、车库建设等，深入分析可发现，影响房地产项目开发全过程成本的内容主要包括以下几方面：其一，土地成本，主要是开发使用权上面的费用支出，如土地征用费、拆迁补偿费、配套设施建设费等;其二，前期开发工程费用，即在项目建设前可能出现的成本，如可行性研究费、勘察费等;其三，项目速设阶段的费用，主要包括工程费、室外工程费、附展工程费以及其他费用等，具体包
7、括水电费、质量望控费、招投标管理费等;其四，管理费用,即企业的行政管理部门在组织和管理项目活动中产生的各项费用，如咨询费、坏账损失、职工教育经费、工会经费等;其五，销售费用和财务费用，主要是项目建设完毕后的宣传费、代理费、金融机构手续费等多种财务费用。当然还包括各种不可预见的成本损失，而项目开发全过程成本管理，就要对这些成本项目加以考虑，并进行科学管控，达到降本增效的目的，以下将对房地产项目开发全过程的成本管理作出简单思考，提出简单见解，希望能够帮助企业科学控制成本管理费用支出，提升企裳利润空间。（一）企业层面成本管理房地产项目开发企业层面的成本管理，是奠定整个项目建设周期成本管理的基础，同时
8、该阶段也是决定工程是否有建设价值的重要阶段，需要充分结合自身建设条件，确定最优禁设方案，为后续具体的工程庭设制定目标，打下良好基础，可从如下角度优化：第一，对多种建设方案进行对比，择优录用，其中主要考虑企业的速设规模、其设标准、速设地点以及建设工艺等方面悌二，优化成本管理体系,确定项目及目标定位。设置适用性强的成本科目,并按照项目阶段进行分解，合理琬定成本估算，继而落实到各具体的部门和个人，形成执行性较强的行动计划，保证其严谨性和连续性;第三，客观出具项目评价。启用现代化的经济方法，对拟淀项目周期的投入产出等进行多方面的调查、茯测，这也是选择最优方案的依据，尤其是大爱、复杂且技术要求高的项目，
9、其企业层面的成本管理花费时间更长，以保证项目可行性，并保证成本估算有一定的参考价值。此外，还可配套现代化成本管理系统和专业成本管理人才，从根本上提高成本管理的质量。（二）土地成本控制土地的获取是项目开发建设的第一步，也决定了项目未来的预期利润目标。首先，要确定土地的市场价值，从土地资源的稀缺性、土地上住宅飕设类型、土地附加值等方面确定土地价值;其次，从土地形状、土地面积、周遭交通环境、片区规划等方面确定成本费用的主要影响因素;最后，采取相应的土地购买策略，这也是决定土地成本的坡终环节。企业必须从多方面与竞争对手对比实力，如开发资质、技术能力、信誉等方面，采取适用性强的土地购买策略，以保证土地获
10、得经济价值最大。如不平衡报价策略，用该种方法时，房地产企业需结合自身优势，扬长避短，若建筑能力强，工程造价把提高，可给出较高的土地出让金，获得更好的评分;高低报价策略，若项目要求高，潜在对手少，则进行低报价，若项目发展前景好，竞争对手多，则采用高报价策略。不管何种土地竞买方式，都需要对土地本身，包括周遭环境进行详细的分析，制定既满足市场竞争条件的，也满足企业需求的方案，找到其中制衡点，保证土地成本支出在企业接受范围内3。（三）项目实施阶段成本控制项目实施阶段是将企业的项目成本计划落实实处的执行阶段，也是实.施企业项目建设的第一步，该阶段的成本控制主要包括两方面内容，即设计阶段和招投标阶段。前者
11、主要包括设计时产生的人工费、材料设计成本等，在设计阶段便可提前预估出占比较大的材料、机械设备、人工等费用，也是预测整个项目花费的主要环节。后者则执行变量较大，该阶段成本控制较难,虽然国家在政策、文件等方面对环节的成本控制进行了规定和引导,如2001年7月发布的评标委员会和评标办法暂行规定，其中明确规定了低于成本价的认定标准以及中标人的确定条件等，便于企业控制该阶段的成本发生，具体表述如下：1 .设计阶段成本控制第一，强调标准化、规范化设计。以此能够保证完整的设计程序，有效提升设计效率。同时一定程度上节省设计费用，主要体现在后续具体施工环节上，如生产所需的必要材料，可以进行统一采购，发挥规模效应
12、，达到节省材料，降低施工成本的作用;第二，严格控制设计变量，实现动态化成本管理。工程变更是项目开发中不可避免的环节，如果能够将变更时间提前到设计阶段，只需要在图纸上变动即可,如果发生在实际施工中，其成本损失更大。因此设计阶段必须通过详细的洌算和分析，之后才能够进入施工阶段，在设计过程中，还可辅以设计监理，由第三方单位来保证设计的实用性和经济性，协调各学科专业，对图纸进行多方面可行性探究，尽可能保证其可靠.安全4。2 .招投标阶段成本控制要想更好地控制招投标阶段的成本，房地产企业可实行全过程招标，从设计阶段到施工阶段，再到监理、供应等，这些都可进行招投标，通过多方对比选择性价比最优的单位，保证提
13、供公平公正的竞争空间。同时在该阶段进一步强调合同管理，避免出现理解歧义造成的合同纠纷，严格按照合同约定执行任务，通过对合同要求内容完成情况的审查，进一步采取措施,保证完成合同约定的总目标。（四）项目施工阶段成本控制项目施工阶段不仅是将设计图纸体现在实践的过程，更是展现项目使用价值的阶段，其成本管理要从社会、经济以及技术三层次上讨论。社会层面，因为施工过程也是人与人之间的交流、协作过程，因此只有全体人员具备较高的成本管理意识，明确自身成本管理责任，才能够达到项目成本管理目标;经济层面，房地产项目开发本身就是一项经济活动，其成本管理是这项经济活动中必不可少的环节;技术层面，即项目施工中必须积极与现
14、代信息社会结合，采用新工艺、新技术、新材料，提高工作效率，有序降低成本支出5。基于成本坡低化、动态管理、目标管理、全面控制等成本管理原则上，施工阶段的成本控制可从如下角度展开：第一，采购环节，严格按照招标文件以及施工图纸的要求进行果购，科学筛选供应商，从技术、工艺、产品质量以及资质、信誉等多方面比较供应商，严密出现低价买，高价用的行为套取采购差额，同时严密结合施工进度制定采购方案，既要做到没有库存积压，又要做到满足施工要求;第二，现场控制环节，一要保证施工进度井然有序，避免出现窝工、赶工等行为，二要保证安全施工，避免出现质量事故和人员事故，做好现场保卫，严厉打击偷盗、食守自盗等不良行为，辅以限
15、额供料制度，强化现场材料消耗管理，同时注重回收利用，做好材料周转;第三，施工现场的工程变更环节，必须与图纸设计单位深入探讨，严禁随意变更和不合理变更，只有得到企业、施工团队、设计团队等的同意后，才可变更工程。（五）项目竣工阶段成本控制房地产项目开发的竣工结算，是事后核定施工成本的重要依据，一方面，必须严格控制工程竣工验收时间，准确进行工程量计算，提高费工结算的精确度，详细审查竣工脸收文件，仔细核对合同条款，尤其注重隐蔽验收记录，落实设计变更签证,准确反映工程造价，尽可能防止计算误差;另一方面，把握好政策优势，一直以来我国对房地产方面政策较多，且工程材料价格和人工薪酬等直接关系到间接费用的标准与
16、种类，因此造价工程师必须合理计算费用标准，加大与相关部门的联系，掌握好政策优势。此外，房地产项目全过程成本管理还会涉及后端的营销环节成本管理，该阶段的成本控制对房地产项目来说同样重要，成本管控可从如下方面进行：其一，销售策划和宣传策划费用的控制，房地产项目需要通过广播、电视等媒体对项目进行多维度的宣传，在保证质量的同时也要注重成本的支出。一方面,必须对市场进行充分调研，针对性地设计宜传手册，合理定位消费科体，确定宣传周期，节省宣传费用。另一方面，对样板间的设计费用控制，一些房地产为了更好地推销项目，样板间设置十分豪华，虽吸引了大批客户，但是在质量和成本上完全失衡。必须经过科学论证，注重投入产出比，从客户的实际需求出发，能够达到事半功倍的效果。三、结束语综上所述，房地产项目开发全过程的成本管理，不仅是提升企业内部管理质量，加大资金控制力度的重要手段，更是外部经济市场对其发展提出的客观要求。通过本文对房地产项目开发全过程成本管理相关内容的分析，发现其在企业成本管
