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1、惠州市惠阳区土地储备管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据中华人民共和国土地管理法、土地储备管理办法（国土资规（2017）17号）、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号X闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）惠州市土地储备实施办法，结合我区实际，制定本暂行办法。第二条本行政区域内国有土地储备工作，适用本实施细则。第三条本实施细则所称土地储备，是指区政府根据社会经济发展的要求，按照相关规划，结合土地利用年度计划，依法采取征收、
2、收回等方式依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。征收、收回等方式依法取得的土地必须入区土地储备库，未入库的土地不得供应。第四条区征地和土地储备中心（以下简称“区征储中心”）是区自然资源局下属的土地储备机构，负责本区土地储备工作,纳入国家土地储备机构名录，并会同各镇政府（含街道办，下同）及相关职能部门按照区政府工作安排具体负责土地收储工作。第二章储备计划第五条区自然资源局、区征储中心会同区财政局、各镇政府于每年第三季度，根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合惠阳区社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、年度土地供应计划等因素，合理制定下一年度土地储备计划，并报区人民政府批准。
3、对下一年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。年度土地储备计划内容应包括：（-）上年度末储备土地结转情况；（二）年度新增储备土地计划；（三）年度储备土地前期开发计划；（四）年度储备土地供应计划；（五）年度储备土地临时管护计划；（六）年度土地储备资金需求总量。其中，拟收储土地，是指已纳入土地储备计划或经区人民政府批准，目前已启动收回、收购、征收等工作，但未取得完整产权的土地；入库储备土地，是指土地储备机构已取得完整产权，纳入储备土地库管理的土地。第六条因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因，确需调整年度土地储备计划的，每年中期
4、可调整一次，按原审批程序报批。第三章土地的收储及入库第七条为明晰土地产权，区征储中心对完成收储的土地实行分库管理，其中不符合土规或城规的土地纳入政府土地储备库管理；符合两规的土地纳入土地市场动态库管理；纳入土地市场动态库管理的土地按要求填报广东省土地市场动态监测系统，并实时更新。第八条存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。第九条下列土地，应纳入土地储备范围：()收购的土地；(二)依法收回的国有土地；1 .为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地而依法收回土地使用权的土地；2 .土地
5、出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，士地使用者未申请续期或者申请续期未获批准而收回的土地；3 .因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地而收回的土地；4 .公路、铁路、机场、矿场等经核准报废而收回的土地；5 .根据闲置土地处置办法依法收回的闲置土地；6 .解除土地出让合同收回的土地。()移交入库的土地。行政、司法机关罚没的土地；各镇政府收储未入库的土地，以及区政府批准应当移交入库的土o（四）行使优先购买权取得的土地；（五）已办理农用地转用和征收批准手续并完成征收的土地。（六）法律法规规定的其他方式。第十条收储土地的补偿方式：（-）土地权利人以出让方式取得土地使用权的未开发建设用地，政
6、府收购收回土地使用权或因公共利益需要依法收回土地使用权的，原则上采取货币补偿或容积率补偿，两种方式可根据土地和规划情况合并使用或单独使用。L货币补偿：当宗地需全部收回时，采取货币补偿。2.容积率补偿：当宗地被部分收回时，根据城市规划，剩余土地的现行容积率比土地出让时约定的容积率高的，土地权利人可选择将被收回的土地建筑面积折算容积率补偿到剩余地块，但最高不能超过现行规划设定的容积率。差额容积率与被收回土地计容建筑面积进行抵扣，无法进行容积率补偿的剩余土地则采取货币补偿。容积率补偿方式由区自然资源局根据现行城市规划确定，区征储中心负责落实土地收回工作。（二）土地置换。对于以出让方式取得土地使用权，
7、按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或不动产权证书的宗地，在满足下列条件之一，并经区政府批准后，可按照剩余年限市场评估价值等值置换相同用途土地的方式进行补偿和收回土地使用权：1 ,宗地已按照出让合同约定进行投资开发建成面积超过应动工总面积三分之一或者已投资额超过总投资的百分之二十五的；2 .虽未动工开发建设但土地整合开发有利于政府整合资源的；3 .因政府安置等原因需要置换土地的，土地置换时应以等值为原则，客观原因导致被收回土地价值与置换土地价值确实无法完全相等的，如被收回土地价值低于置换土地价值，则土地权利人应当向政府补交差额部分的地价款；如被收回土地价值高于置换土地
8、价值，对于是否需要由政府以货币方式支付差额补偿款的问题，可与土地权利人依法进行协商，根据协商结果处理。如宗地已按照出让合同约定进行投资开发，对已建成的建（构）筑物只进行货币补偿，该部分补偿价值不能用于折抵置换土地，货币补偿的标准按照本办法第十条第（七）款规定执行。（）土地权利人以划拨方式取得土地使用权的，政府收购收回土地使用权或因公共利益需要依法收回土地使用权的，涉及需要补偿时一律采取货币补偿。第十一条收储土地的补偿标准：（-）以出让方式供应的土地（含已办证和虽未办证但已缴清土地出让金等规费的土地），政府收购收回土地使用权或因公共利益需要依法收回土地使用权时，按如下标准予以补偿：1 .商业用地
9、、住宅用地、综合用地，按照惠州市惠阳区人民政府关于确认建设用地基准容积率的实施意见以及惠州市惠阳区土地收回评估参数指导意见（惠阳府办函（2020）15号），对土地使用权剩余使用年限市场价值进行评估和收回补偿。2 .工业用地等（含其他用途出让地）按照惠州市惠阳区土地收回评估参数指导意见（惠阳府办函202015号），对土地使用权剩余使用年限市场价值进行评估和收回补偿。（二）以出让方式取得的土地使用权，如权利人为个人且土地用途为住宅用地的，在收回土地使用权时可结合我区安置物业的统筹情况，考虑以置换物业的方式进行补偿。以置换物业的方式予以补偿应当经权利人申请，区政府结合本年度安置物业的实际情况进行审批
10、，经区政府批准后可以按照土地使用权剩余使用年限市场价值评估，并以等值置换物业的方式进行收回补偿。置换物业的补偿方式仅适用于建设项目需占用个人住宅用地的宗地面积达到或超过50%的情况下，如项目需占用的宗地面积不足50%的，只适用货币补偿。（）以划拨方式供应的土地，政府收购收回土地使用权或因公共利益需要依法收回土地使用权时，按照以下标准予以补偿：1 .政府及各职能部门、事业单位名下的划拨土地，参照惠州市建设用地领导小组会议纪要惠建用字20106号、惠阳建用字20203号关于有偿划拨土地的有关标准和精神予以补偿。（1）属政府投资的项目或已由项目业主支付征地成本等费用的项目按200元/Rf标准补偿。（
11、2）教育设施用地、体育设施用地、公共文化设施用地、社会福利设施用地、水利设施用地、邮政设施用地、医疗卫生设施用地、城市基础设施用地（供水设施、燃气供应设施、供热设施、污水处理厂、公共交通设施人公路交通设施用地、铁路交通设施用地、水路交通设施用地及其他用地按300元/m2标准补偿。其中：2020年6月16日以后采取无偿划拨方式供应的非营利性教育设施用地应采取无偿方式予以收回。（3）电力设施用地及民用机场设施用地按400元/Rf标准补偿。2 .历史上通过划拨方式供地且已登记在企业、个人名下的土地，参照惠州市惠阳区土地收回评估参数指导意见（惠阳府办函（2020）15号）以及惠州市惠阳区国有划拨土地使
12、用权基准地价成果汇编及应用指南）的规定进行评估补偿。（四）历史上由单位征地但未办理国有土地使用权证的土地，原单位已付清农民征地款和附着物及青苗补偿款、权属无争议，并经被征地农村组织确认的，或已供未缴清出让金等规费的出让用地，按照2017年第十一次市建设用地领导小组会议精神（惠建用字201711号）要求落实补偿。1 .凡是按照粤国土资（利用）字20049号文规定，在2004年12月31日以前，完善了审批手续的涉及政府以外其他权益人的历史统征土地、已供未缴清土地出让金等规费的用地，在进行收储时可按200元/rrf标准给予补偿,纳入政府储备。2 .对于2004年12月31日前已实际发生征地行为的历史
13、征地，如当时未能按规定补办审批手续，或2005年1月1日之后虽通过批次建设用地报批方式已审批但不是市、县（区）政府出资征地的不规范征收的土地，均须按现行集体土地征收标准办理征地补偿手续，没有完善用地报批手续的须一并完善用地报批手续后纳入政府储备。3 .对上述第2点所述不规范的历史征地按现行征地标准补偿的，统一由集体土地征收部门负责实施，辖区镇政府负责解决好与历史征地出资单位的经济关系问题，确保没有权属纠纷并能净地交付和纳入储备，不再安排留用地，也不给予留用地折算货币补偿。（五）容积率补偿。根据区自然资源局出具的规划情况和核定的建筑面积进行补偿。（六）对国有农用地收储的，参照集体农用地征收的标准
14、给予补偿。（七）地上附着物、建（构）筑物补偿。地上建筑物已依法报建的，按照评估价值进行补偿；如涉及到对国有土地上房屋依法进行征收的，在征收程序中按照国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）等相关规定给予补偿；其他地上附着物、建（构）筑物等，在开展清场工作时参照惠州市惠阳区国有建设用地清场暂行办法的规定给予补偿。第十二条入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况进行审核。对于已入库未清场的储备土地，由属地镇政府根据实际情况逐宗制订清场方案，并征求区征储中心及相关部门意见，按程序报区政府批准后，由属地镇
15、政府负责实施。第四章储备土地的前期开发第十三条储备土地需进行必要的前期开发，使之达到满足供地地块内必要的“通平”条件，为政府供应土地提供必要保障。储备土地前期开发按储备土地地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设,并进行土地平整。第十四条储备土地前期开发计划是土地储备计划的一部分，经区政府批准后实施。具体由各镇政府每年年末拟定年度前期开发储备土地地块清单，明确土地开发建设具体地块面积、用地征收结算情况、城市规划用途、清场交地时间等，并上报区征储中心，由区征储中心根据区财政预算计划资金安排和发展需要统筹拟订，将需要前期开发储备土地地块列入区国有建设用地收储计
16、划和土地储备三年滚动计划、每年度土地储备计划，经区自然资源局审核并报区政府审批后实施。第十五条储备土地前期开发可由区征储中心按程序采购具备相应资质的社会主体负责具体工作，也可由区政府委托政府相关职能部门、属地镇政府负责组织实施，具体以区政府委托为准。受委托单位应负责土地前期开发勘察、设计、建设、移交、管理等具体工作的组织实施。土地前期开发涉及需要办理审批手续的，由受委托单位直接向有关审批部门申请办理，所需资金和项目建设资金纳入土地储备资金管理，由区财政统筹安排。第十六条对于储备土地内已竣工验收或已完工具备规划使用功能的市政基础设施，各镇政府、各职能管理部门应及时接收和开展维护管养工作。第五章储备土地的管理第十七条
