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1、1. 1.消费者购买力提升，消费观念转变消费者购买力提升，消费观念转变 随着社会经济的发展，苏州市居民的人随着社会经济的发展，苏州市居民的人均收入有了较大的提升，并且越来越多的人均收入有了较大的提升，并且越来越多的人打算定居苏州，这些对于房地产商而言都是打算定居苏州，这些对于房地产商而言都是巨大的商机。但是，由于近年来房价的快速巨大的商机。但是，由于近年来房价的快速上涨，许多工薪阶层在短期内仍然无力购房，上涨，许多工薪阶层在短期内仍然无力购房，这对于房地产来说是一个挑战。这对于房地产来说是一个挑战。2. 2.行业之间的各种竞争行业之间的各种竞争 房地产涉及许多房地产涉及许多行业，比如建材、交通
2、行业，比如建材、交通运输、金融、钢铁等等。运输、金融、钢铁等等。加上现在许多的企业都加上现在许多的企业都热衷于投资房地产，这热衷于投资房地产，这使得房地产面临着一系使得房地产面临着一系类的竞争。房地产商必类的竞争。房地产商必须要制定合理的营销策须要制定合理的营销策略来吸引消费者并且需略来吸引消费者并且需要加强对这个行业和竞要加强对这个行业和竞争者的研究，了解对手争者的研究，了解对手的策略。只有扬长避短、的策略。只有扬长避短、知己知彼才能立于不败知己知彼才能立于不败之地，从而获得战略地之地，从而获得战略地位。位。3.3.苏州市房地产发展的机会苏州市房地产发展的机会 由于房地产对于地方经济的由于房
3、地产对于地方经济的GDPGDP有着极强的拉动力，且政府的大有着极强的拉动力，且政府的大部分财政收入来源于卖地和税收，部分财政收入来源于卖地和税收，当地政府十分重视该行业的发展。当地政府十分重视该行业的发展。可以说，房地产的发展是受到地可以说，房地产的发展是受到地方政府保护的，政府会制定有利方政府保护的，政府会制定有利于其发张的政策，提供各种的优于其发张的政策，提供各种的优惠。惠。4. 4.苏州房地产面临的威胁苏州房地产面临的威胁与策略与策略 目前房价过高的现状让很多目前房价过高的现状让很多人难以承受，生活负担加重，这人难以承受，生活负担加重，这会对社会稳定造成一定的影响。会对社会稳定造成一定的
4、影响。长期投资房地产易于形成泡沫经长期投资房地产易于形成泡沫经济不利于国民经济的长期稳定的济不利于国民经济的长期稳定的发展，最终也会使得房地产走向发展，最终也会使得房地产走向深渊。房地产要积极实施战略升深渊。房地产要积极实施战略升级、及时的调整和改变发展的策级、及时的调整和改变发展的策略以便更好的适应政策的需要，略以便更好的适应政策的需要，适应消费者的需求。适应消费者的需求。1. 1.国际形势的影响国际形势的影响2. 2.人口环境人口环境3. 3.经济环境经济环境4. 4.自然环境自然环境5. 5.政策法律环境政策法律环境随着经济全球化的进一步深化，世界各地的经济联系越来随着经济全球化的进一步
5、深化，世界各地的经济联系越来越紧密，国际政治经济形式在各个领域都或多或少的影响越紧密，国际政治经济形式在各个领域都或多或少的影响着世界各国的经济。近年来，苏州市的房地产产业得到了着世界各国的经济。近年来，苏州市的房地产产业得到了长足的发展，有力的拉动了苏州市的长足的发展，有力的拉动了苏州市的GDPGDP。其中最关键的。其中最关键的因素之一是外来资本的注入，可以说，境外资本的流入为因素之一是外来资本的注入，可以说，境外资本的流入为这个行业的大发展提供了契机。由于欧美等发达国家遭遇这个行业的大发展提供了契机。由于欧美等发达国家遭遇了罕见的金融危机，加上本国生产成本的上升，大量外国了罕见的金融危机，
6、加上本国生产成本的上升，大量外国的企业纷纷来到中国投资，苏州有着良好的经济基础，基的企业纷纷来到中国投资，苏州有着良好的经济基础，基础设施比较完备，政府大力鼓励招商引资，所以它理所当础设施比较完备，政府大力鼓励招商引资，所以它理所当然成为外资的理想投资地。但是由于房地产带来了巨大的然成为外资的理想投资地。但是由于房地产带来了巨大的经济利益，越来越多的经济利益，越来越多的“热钱热钱”流入其中，更多的人愿意流入其中，更多的人愿意炒房而不愿意投资实业。这成为了苏州市房地产发展过程炒房而不愿意投资实业。这成为了苏州市房地产发展过程中所遇到的一个严重问题。中所遇到的一个严重问题。返回人口是构成市场的第一
7、要素，苏人口是构成市场的第一要素，苏州市的人口总量约州市的人口总量约1176.911176.91万人万人, ,其其中中, ,户籍人口六百多万人户籍人口六百多万人, ,外来人外来人口口539.14539.14万人，这么庞大的人口万人，这么庞大的人口就是房地产的重要市场。全市常就是房地产的重要市场。全市常住人口中住人口中, ,男性人口为男性人口为533.81533.81万人万人, ,占占51.00%;51.00%;女性人口为女性人口为512.79512.79万人万人, ,占占49.00%,49.00%,总人口性别比总人口性别比( (以女性以女性为为100,100,男性对女性的比例男性对女性的比例)
8、104.10)104.10。全市常住人口中全市常住人口中, ,具有大学具有大学( (指大指大专及以上专及以上) )文化程度的人口为文化程度的人口为146.23146.23万人万人, ,同第五次全国人口普同第五次全国人口普查相比查相比, ,每每1010万人中具有大学文化万人中具有大学文化程度的由程度的由0.470.47万人上升为万人上升为1.401.40万人。万人。由于人口的层次差异较大，企业由于人口的层次差异较大，企业应该面向不同的需求制定自己的应该面向不同的需求制定自己的营销策略。营销策略。返回苏州历年来苏州历年来GDPGDP均保均保持了整体的稳步上扬持了整体的稳步上扬的发展趋势，尤其是的发
9、展趋势，尤其是从从20062006年以后，年以后，GDPGDP增速迅猛，这为近年增速迅猛，这为近年房地产开发奠定了坚房地产开发奠定了坚实的基础。从下面的实的基础。从下面的表格数据我们可以发表格数据我们可以发现，雄厚的资金实力现，雄厚的资金实力支撑着房地产的发展，支撑着房地产的发展，促进了苏州市房地产促进了苏州市房地产的进步。反过来，房的进步。反过来，房地产的快速发展又极地产的快速发展又极大的拉动了大的拉动了GDPGDP的增的增长，他们之间的关系长，他们之间的关系是相辅相成的。是相辅相成的。随着苏州市经济的随着苏州市经济的快速发展，居民的快速发展，居民的可支配收入水平有可支配收入水平有了较大幅度
10、的提高。了较大幅度的提高。截至到截至到20102010年年1111月，月，苏州城镇居民年度苏州城镇居民年度人均可支配收入达人均可支配收入达2677026770元，超过去年元，超过去年整年度的表现，可整年度的表现，可支配收入的增强，支配收入的增强，也适度提升了房地也适度提升了房地产市场的购买力。产市场的购买力。 苏州房地产投资在固定苏州房地产投资在固定资产中的比例在波动中资产中的比例在波动中上升，由此可见，房地上升，由此可见，房地产投资具有良好的经济产投资具有良好的经济环境。从下图可以看出，环境。从下图可以看出，0808年楼市的压抑，使得年楼市的压抑，使得0909年房地产行业的投资年房地产行业的
11、投资占全社会固定资产比例占全社会固定资产比例有所下滑；但有所下滑；但0909年成交年成交的火热，重新拉升了的火热，重新拉升了20102010年该比例的提升，年该比例的提升，截至到截至到20102010年前年前1111个月，个月，苏州房地产行业投资达苏州房地产行业投资达815.2815.2亿元，比去年全年亿元，比去年全年增长增长9191亿元左右，全年亿元左右，全年增量可想而知，投资的增量可想而知，投资的增强，也有望提升来年增强，也有望提升来年的供应市场。的供应市场。返回从上面的数据大体从上面的数据大体可以看出，可以看出，20102010年年苏州在土地供应方苏州在土地供应方面，减少了低容积面，减少
12、了低容积率用地的供应，在率用地的供应，在二类用地供应比例二类用地供应比例方面有明显提升，方面有明显提升，相比相比20092009年同类型年同类型土地成本，土地成本，20102010年年也有明显的上涨表也有明显的上涨表现，一定程度上也现，一定程度上也助推了房价的持续助推了房价的持续上扬。从上扬。从20042004年开年开始，苏州房地产市始，苏州房地产市场便迈开了快速发场便迈开了快速发展的步伐，土地供展的步伐，土地供应市场同步跟进。应市场同步跟进。返回苏州市政府为房地产的发展制定了许多的政策。比如缩短购房入户年限、放宽住房公积金贷款政策、实行购买商品住房契税减半、实行“买新卖旧”的成套存量住房交易契税减半、加大税费优惠政策的执行力度、优化行政管理服务，促进房地产业健康发展、加强社会宣传引导，营造良好社会氛围。但是近年房价飙升，政府不得不进行宏观调控制订了一些限制房地产发展的政策，主要还是希望维护社会的稳定。返回
