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1、抵押司法解释关于抵押预告登记的效力相比物权法、民法典的规定，司法是这样解释的：首先，只要是办理了大产权登记且预告登记未失效的情况下，抵押预告登记等同于抵押本登记，且从文义解释来看，不需要经过额外办理抵押本登记这一程序事项，满足条件的情况下可由抵押预告登记自动转为本登记。需注意的是，依照52条，抵押预告登记具有优先受偿效力的基础并非是突破了其债权属性，而是在符合条件的情况下，拟制已完成了“抵押预告登记转为抵押本登记”这一物权设立的程序。今后，有赖于登记部门登记技术上的调整，实际上从程序上解决了抵押人不配合等种种原因导致无法办理登记的现实困难。在地方经验上，也曾经有这样的程序设计。为方便操作，部分
2、地区已上线更为便捷的系统。如XX建行与XX市不动产登记中心联合开发的抵押预告登记转抵押首次登记系统。设立了在预购商品房抵押预告登记时，可选择是否进行抵押预告登记自动转抵押首次登记，如果申请人勾选了该选项，在抵押人、抵押权人、抵押方式、登记类型、主债权数额、债务履行期限等信息不变的前提下，办理购房转移分户合并办理抵押首次登记时，银行不需要提交申请材料，系统将自动转抵押首次登记,实现“秒批”。其次，确定了抵押预告登记的顺位保护效力。”应当认定抵押权自预告登记之日起设立二对权利人而言，办理抵押预告登记等于就抵押物的处置”提前占座”。最后，认可抵押预告登记具有破产保护效力。实际上这也是建立在登记程序上“抵押预告登记”自动转化为“抵押本登记”的基础上。破产保护效力的基础仍在于抵押本登记已完成，是基于抵押权的当然效力，而并非是将抵押预告登记强行物权化。当然在破产保护效力之外，为避免个别清偿的嫌疑，考虑到企业破产法第31条相衔接,设计了“人民法院受理破产申请前一年内”的除外情形。
