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1、8 土地增值税土地增值税概述概述纳税义务人纳税义务人征税范围征税范围税率税率增值额的确定增值额的确定应纳税额的计算应纳税额的计算减免税优惠减免税优惠申报和缴纳申报和缴纳 概念概念 土地增值税是对土地增值税是对有偿有偿转让转让国有土地使用权及地上国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。个人所征收的一种税。 一、概述一、概述一、概述一、概述 所谓所谓土地增值土地增值，是指某一块土地因为周围环境的，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影变化或者内在设施的完善，导致该土地在供
2、求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。响下发生地价上涨而形成的增值。 特点特点1.1.以转让房地产取得的增值额为征税对象；以转让房地产取得的增值额为征税对象；2.2.征税面比较广；征税面比较广；3.3.采用扣除法和评估法计算增值额；采用扣除法和评估法计算增值额；4.4.实行超率累进税率；实行超率累进税率；5.5.实行按次征收实行按次征收, ,纳税时间、缴纳方法根据房地产纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。转让情况而定。 一、概述一、概述 征收土地增值税的作用征收土地增值税的作用1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的控制、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的控制2、有利于国家抑制炒买
3、炒卖土地获得暴利的行为、有利于国家抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为3、增加国家财政收入为经济建设积累资金、增加国家财政收入为经济建设积累资金二、土地增值税三要素二、土地增值税三要素 纳税人纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。附着物并取得收入的单位和个人。 特点特点1.1.不论法人与自然人。不论法人与自然人。 2.2.不论经济性质。不论经济性质。 3.3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 4.4.不论行业。不论行业。 征税范围征税范围 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
4、产权所取得的增值额有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。，为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。1.1.只针对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地只针对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。的行为均不征税。 2.2.既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。税。3.3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，则只对
5、有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产，则不予征税。不予征税。“赠与赠与”仅指以下情况：仅指以下情况： （1 1）房产所有人、土地使用权所有人将房）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2 2）房产所有）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。二、土地
6、增值税三要素二、土地增值税三要素二、土地增值税三要素二、土地增值税三要素有关事项有关事项征税规定征税规定合作建房合作建房建成后分房自用，暂免；建成后转让，征税建成后分房自用，暂免；建成后转让，征税交换房地产交换房地产单位之间换房，征税；单位之间换房，征税；个人之间互换自有居住用房经当地税务机关核实，免征个人之间互换自有居住用房经当地税务机关核实，免征房地产抵押房地产抵押抵押期不征税；抵押期不征税；抵押期满不能偿还债务，以房地产抵债产权转让，征税抵押期满不能偿还债务，以房地产抵债产权转让，征税房地产出租房地产出租没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，
7、不征房地产评估增值房地产评估增值没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征没有发生房地产产权转让，不属于征税范围，不征国家收回国有土地使用权、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物征用地上建筑物及附着物免征土地增值税免征土地增值税房地产的代建房行为房地产的代建房行为不属于土地增值税征税范围，不征不属于土地增值税征税范围，不征土地使用者转让、抵押或土地使用者转让、抵押或置换土地置换土地按规定征收土地增值税按规定征收土地增值税 税率税率四级超率累进税率表四级超率累进税率表 级数级数 增值额与扣除项目金额比率增值额与扣除项目金额比率 税率税率 （% %）速算扣除速算扣除系数系数(%(%）1
8、 1不超过不超过50%50%的部分的部分30300 02 2超过超过50%50%100%100%的部分的部分 40405 53 3超过超过100%100%200%200%部分部分 5050 15154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535二、土地增值税三要素二、土地增值税三要素三、计税依据的确定三、计税依据的确定 土地增值税的土地增值税的计税依据计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额是纳税人转让房地产所取得的增值额 土地增值额土地增值额= =转让房地产收入转让房地产收入- -税法规定的扣除项目金额税法规定的扣除项目金额 收入额的确定收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入
9、，是指包括纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和货币收入、实物收入和其他收入其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。1.1.转让新房转让新房房地产企业房地产企业扣5项扣除项目扣除项目具体内容具体内容取得土地使用权支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用，如契税开发成本土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等开发费用
10、 能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明的，可扣除的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内转让环节的税金 营改增后，与“转让地产有关的税金”不包括增值税 实际缴纳的城建税及教育费附加，能够按清算项目准确计算的允许据实扣除 不能够按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税教育费附加扣除其他扣除加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%2.2.转让新房
11、转让新房非房地产企业非房地产企业扣4项扣除项目扣除项目具体内容具体内容取得土地使用权支付金额取得土地使用权支付金额同房地产企业一样同房地产企业一样开发成本开发成本同房地产企业一样同房地产企业一样开发费用开发费用同房地产企业一样同房地产企业一样转让环节的税金转让环节的税金城建税和教育费附加以及印花税城建税和教育费附加以及印花税3.3.任何企业转让房地产任何企业转让房地产扣除项目扣除项目具体内容具体内容转让旧房取得土地使用权支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用，如契税评估价格 评估价格=重置成本价成新度折扣率 营改增后，纳税人转让旧
12、房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能够提供购房发票的，扣除项目金额计算如下：A.提供的购房凭据为营改增之前取得的营业税发票的，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算B.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算C.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算转让环节的税金城建税和教育费附加、印花税在不能取得评估价格时，契税也作为转让环节的税金扣除转让未开发的土地取得土地使用权支付金额 纳税人为取得土
13、地使用权所支付的地价款 纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用，如契税转让环节税金城建税和教育费附加、印花税 取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式：取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式：以出让方式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的，为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的，为支付的地价款。 房地产开发成本：房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 开发费用的扣除注意事项：开发费用的扣除注意事项：如果利息能够单独扣除，利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超过贷
14、款期限的利息和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，可扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内扣除土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。段、同类房地产进行综合评定的价格。 纳税人有纳税人有下列情况之一下列情况之一的，应按照房地产评估价格计算征的，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税收土地增值税1.出售旧房及建筑物的；2.隐瞒、虚报房地产成交价格的；3.提供扣除项
15、目金额不实的；4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。四、土地增值税应纳税额的计算四、土地增值税应纳税额的计算 土地增值税应纳税额的计算步骤：土地增值税应纳税额的计算步骤： 第一步，确定转让房地产所取得的收入第一步，确定转让房地产所取得的收入 第二步，确定扣除项目金额第二步，确定扣除项目金额 第三步，计算土地增值额，确定增值率和税率第三步，计算土地增值额，确定增值率和税率 第四步，计算应纳税额第四步，计算应纳税额 土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式增值额增值额= =收入额收入额- -准予扣除项目金额准予扣除项目金额增值率增值率= =增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额
16、100% 土地增值税应纳税额土地增值税应纳税额=增值额增值额 适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数【例例1 1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为1000010000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用种费用10001000万元；房地产开发成本万元；房地产开发成本30003000万元；财务费用中万元；财务费用中的利息支出为的利息支出为500500万元（可按转让项目计算分摊并提供金万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有融机构证明），但其中有5050万元属加罚的利息；转让环节万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为缴纳的有关税费共计为555555万元；该单位所在地政府规定万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%5%。试计算该房地。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。产开发公司应纳的土地增值税。解：解：（1 1）取得土地使用权支付的地价及有关费用，）取得土地使用权支付的地
