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1、宏观因素与房地产P 政治法律环境T 技术环境E 经济环境经济环境S 社会文化环境PESTPEST分析法分析法PESTP 政治法律环境 执政党性质一党制，高度集权，高效。地产行业受政策面影响非常大。（图1） 政府管制政策稳定。减少投机性，提高保障性住宅。 政府换届十月换届，普遍看好。政策影响大政策要求：坚决调控E 经济环境 经济发展总趋势经济发展减缓，相关指数显著下降，进入衰退初期。 GDP消费：高储蓄率、高CPI导致有效住房消费不足投资：固定资产投资减缓，随着利率降低，投资仍然会是热点出口：国际经济形势低迷，PMI指数普遍低于50。（图*2） 通胀 CPI PPI PPIRM经济趋势悲观 中国
2、经济增速在近几个季度持续放缓。目前政府已经将政策重心转向稳增长，而我们预计经济将在今年下半年小幅反弹，使令全年GDP增速达到8.2%左右。 中国中国步入重工业化后期：资本报酬率下降成为步入重工业化后期：资本报酬率下降成为趋势趋势 未来未来CPI涨幅将超涨幅将超PPI：消费成本上升、企业盈余：消费成本上升、企业盈余减少减少 刘易斯刘易斯拐点后，中国经济转型深化拐点后，中国经济转型深化国内生产总值 GDP GDP增长显著放缓（保八）来源：国家统计局0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%11年1季11年1-2季11年1-3季11年1-4季12年1季GDP增幅增幅出口恶化导致收
3、入下降 出口：对外贸易占中国GDP比重达到60%以上，对中国经济影响巨大。因为出口下滑导致的经济放缓：如果出口大幅恶化是导致经济进一步放缓的主要因素，中国的制造业（尤其是轻工制造业）和中小及民营企业可能会相对重工业即国有大企业受到更大的冲击。外来人口（农民工）的工资下降。消费下降表现有效需求减小 消费不足：有效购买力下降，使得房地产的有效需求减小数据来源：国家统计局三驾马车之投资 投资放缓，房地产行业观望气氛浓通货膨胀导致成本上升 CPI PPI 有效传导性 2011年房地产增长放缓 住宅地产放缓，商业地产保持强劲S 社会文化环境 城市化进程 人口结构 社会保障制度/购买习惯以及储蓄倾向 对政
4、府的态度 价值观城市化进程给力房地产 根本动力 前所未有的快速城市化运动1978年17.9% 2011年超过50%，每提高一点,城市化率每提高1个百分点，新增建设占用耕地约490万亩，每年近2000万农民进入城镇。 矛盾供给问题：家庭住房套数比2011年0.8左右，在补缺1:1的缺口之前，供给是主要的问题。房地产从一二线城市转向三四线城市 一二线城市化基本完成，城市化现阶段集中在三四线城市数据来源：国家统计局，世联数据平台人口结构：青壮年比例大，购买刚需存在 出生率不断下降,在1998年跌破1%,现保持在千分之五左右。短期之内人口增长速度仍然很大,这导致了中国房地产行业的持续活力.数据来源：国家统计局社会保障不成熟导致过度储蓄 社会保障计划不力 人口老龄化 为购房存钱 外来务工人员储蓄率是城市居民的两倍T 技术环境 融资创新 材料创新 工程创新杭州保障房 这些年来，杭州在保障性住房方面确实下了不少功夫。杭州市长邵占维透露，到目前，杭州通过各类保障性住房，已解决13万多户住户的住房困难，占市区总户数的19%，接近20%，如果加上原来的公房改革等，到现在为止，按户数算的住房保障数超过了60%。这个比例，在全国的城市中保障率也是很高的。尽管已经建了这么多，但邵市长说：“(保障性住房建设)不但不能停，还得继续加大力度建。”
