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1、兰州、长沙、北京兰州、长沙、北京介绍介绍现状观察形成原因及其表现解决途径大纲大纲前言（摘要）我国的住房发展阶段和进程城市居民负担能力分析城市住房问题的形成原因城市住房问题的突出表现建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系采用货币政策、利用利率政策宏观调控房价小结希望前言（摘要）前言（摘要）住房是居民生活必需品，居民越来越关注日益升高的房价。本文在评价房价合理性过程中，根据居民的收入水平、消费水平、还款利率，先建立居民可接受的最高房价计算模型，再根据居民可接受的最高房价和现行房价建立一个居民住房负担能力评价指标，若评价指标大于100%，则房价合理。根据对现状的观察以及对形成此问题的原因及其表现的分析，
2、提出通过建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系和采用利率政策、货币政策来调控房价的办法，能够有效的解决城市居民关注的住房问题。一、我国的住房发展阶段和进程一、我国的住房发展阶段和进程建国以来城镇住宅建建国以来城镇住宅建设投资完成情况设投资完成情况住宅建设投资住宅建设投资（亿元）（亿元）住宅建设投资占基建投资的住宅建设投资占基建投资的 %住宅竣工面积住宅竣工面积 (万平方米万平方米)50-528.310.61462“ 一五 ” 期间53.799.19454“ 二五 ” 期间49.564.111,01263-6529.096.94271“ 三五 ” 期间39.3245400“ 四五 ” 期间100.7
3、45.712,573“ 五五 ” 期间277.2911.823,486其中 :79年77.2814.8625580年111.66208230.5“ 六五 ” 期间728.342142,316.1“ 七五 ” 期间928.4412.931,266.3合计2214.87141,238各国住房标准比较各国住房标准比较国家和地区国家和地区住宅套数大于户数的年住宅套数大于户数的年限限人均居住面积人均居住面积(平方米平方米)住房消费满足需求程度住房消费满足需求程度户均户均 2套住房比例套住房比例印度2000年美国60年代末90年4890年71%10%英国70年代初90年4290年71%7%法国67年90年
4、3890年66%14%瑞典60年代末90年485%(前)苏联2000年89年15.53%匈牙利75年78年27.16%南斯拉夫81年81年358%罗马尼亚90年80年10波兰90年80年15日本68年85年25新加坡80年代初3587年供过于求香港90年代初台湾80年韩国81年70年15加拿大78%二、城市居民负担能力分析二、城市居民负担能力分析其计算公式为：其计算公式为： 各阶层家庭年平均收入各阶层家庭年平均收入各阶层家庭年平均消费支出各阶层家庭年平均消费支出 （p/A ，i% ，n n1212） 12 1-30% 12 1-30% 这里假设期限这里假设期限n n为为2020年，年，i%=5
5、.94%i%=5.94%，（，（P/AP/A，5.94%5.94%，360360）=16.8 =16.8 ，等额本息，等额本息月还金额公式月还金额公式 A=PA=P（A/PA/Pi in n）=P=Pii（1+i1+i）/ /（1+i1+i） -1 -1 ，其中等额，其中等额多次支付偿债基金因子（多次支付偿债基金因子（A/PA/Pi in n）可以查相应计算表。现在从不发达城市、）可以查相应计算表。现在从不发达城市、中等城市、发达城市中各选一个具有代表性的城市：兰州，长沙，北京。中等城市、发达城市中各选一个具有代表性的城市：兰州，长沙，北京。2010 2010 年三类城市各阶层家庭年平均收入和
6、各层家庭平均消费支出以及平均房价如下表：年三类城市各阶层家庭年平均收入和各层家庭平均消费支出以及平均房价如下表： 二、城市居民负担能力分析二、城市居民负担能力分析可支配收入（元）可支配收入（元）家庭消费（元）家庭消费（元）平均房价（元）平均房价（元）兰洲14061 109305400长沙22814154165575北京290731993422310三类城市各阶层家庭年平均收入和各层家庭平均消费支出以及平均房价三类城市各阶层家庭年平均收入和各层家庭平均消费支出以及平均房价表表3 3：收入和支出以及平均房价表收入和支出以及平均房价表二、城市居民负担能力分析二、城市居民负担能力分析（1）由式公式，将
7、表）由式公式，将表3 3数据代入其中数据代入其中 可以得到三类城市的居民可承受的最高房价，如下表可以得到三类城市的居民可承受的最高房价，如下表城市城市兰州兰州 长沙长沙北京北京P(元/平方米)62751482718316表表4 4：三类城市居民可承受的最高房价：三类城市居民可承受的最高房价二、城市居民负担能力分析二、城市居民负担能力分析由于假设：由于假设： 住房负担能力指数（住房负担能力指数（Q Q）= = 100% 100% 由表由表3 3与表与表4 4，将数据代入公式中可以得到三类城市的住房负担能力，将数据代入公式中可以得到三类城市的住房负担能力 指数，公式指数，公式 中居民负担能力就是指
8、居民可承受的最高房价，如表中居民负担能力就是指居民可承受的最高房价，如表5 5。 表表5 5：三类城市居民住房负担能力指数：三类城市居民住房负担能力指数 城市城市兰州兰州长沙长沙北京北京Q116.2%265.96% 82.1%三、城市住房问题的形成原因三、城市住房问题的形成原因社会结构方面经济方面 房地产价格上涨因素 (1)房地产价格与房地产需求 (2)房地产价格与房地产供给 (3)房地产价格与政府干预及其它四、城市住房问题的突出表现四、城市住房问题的突出表现 住房数量 住房质量五、建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系五、建立覆盖广泛的城镇居民住房保障体系根据北京市人民政府关于印发北京市城市廉租
9、住房管理办法的通知（京政发200726号）和北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知（京政发200727号）的有关规定，经市政府批准，城市居民申请廉租住房租房补贴或实物配租及购买经济适用住房家庭年收入、人均住房使用面积、家庭总资产净值须符合北京市政府相关部门每年公布的标准。其中，申请廉租住房的家庭总资产净值中除拆迁补偿款及房屋折价外，现金、有价证券、投资（含股份）、存款、借出款等项之和不超过民政部门规定的社会救助对象家庭收入的认定标准。六、货币政策、利用利率政策宏观调控房价六、货币政策、利用利率政策宏观调控房价货币政策是政府调控房地产市场的重要手段。作为货币政策重要组成部
10、分，利率政策在调房价方面一直受到各国政府重视。一方面，货币供应量即商业银行的信贷规模呵以影响利率，由于社会投资的主要资金来源就是货币供应量决定的银行贷款规模，因而利率将影响到社会投资的总量，进而影响到经济总产出；另一方面，经济总产出对货币需求的影响可带来利率的变动。由于经济总产出的增加或减少将影响到货币市场上交易动机与投机动机两种货币需求，进而对利率产生影响。七、小结七、小结此次，进行有关城市居民住房条件的研讨，不仅是为了了解居民近几十年来住房条件的变化,了解居民收入水平和住房情况间的联系，同时也是为了进一步深化理解毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论课程所教授的内容，了解改革开放对于住房
11、条件的变化的重要意义以及人们对现有的住房条件的想法和对未来住房政策及条件的展望。八、希望八、希望 住房问题始终是一项关乎民生社稷的一个大问题，虽然在改革开放之后，这个问题已经有了很大改善，80年代的“居者忧其屋”已经转变为现在的“居者有其屋”，但是在现在的经济状况下，人们仍存有无房且买不起房的境地，住房问题仍然不可忽视。那么，在改革开放很大程度改善住房条件的基础上，我们又该如何在现在经济略有膨胀的情况下完全解决住房问题呢？我相信，这需要所有社会大众的共同努力，方能完全解决！参考书籍、电子文档参考书籍、电子文档1 姜启源、谢金星、叶俊 数学模型（第三版） 高等教育出版社.2 2000年-2010年，中国统计年鉴3中国经济信息网4杨华,房产分析模型及对策，武汉工业学院学报 2008（3）5王振龙，时间序列分析，北京：中国统计出版社，2007年7月 6薛薇，spss统计分析方法及应用，北京：电子工业出版社，2009年11月 7易丹辉数据分析与Eviews应用，中国人民大学出版社，北京：2009年8月 8李子奈、潘文卿，计量经济学，北京：高等教育出版社，2005年4月谢谢观看！谢谢观看！
