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1、宜昌房地产市场调研报告宜昌房地产市场调研报告目录第一部分：市场环境分析第一部分：市场环境分析 A、宜昌城市概述 B、宏观经济分析 C、宜昌房地产市场特征分析 D、宜昌市商品房购买政策第二部分：宜昌房地产市场分析第二部分：宜昌房地产市场分析 A、区域概况 B、各版块及项目分析 C、市场反馈分析 D、宜昌市土地信息第三部分：总结及建议第三部分：总结及建议 A、项目选址 B、产品建议Part APart A市场环境分析宜昌市，湖北“8+1”城市圈之一。辖五区三市五县，区域面积2.16 万平方公里，截止2009年末宜昌城区人口，共159.80万人，其中常住人口124.80万人，流动人口约35万人；宜昌
2、市总人口约399（2008）万。宜昌全市经济及综合实力仅次于武汉，是名副其实的“湖北省第二大经济体”及“湖北省综合实力第二强城市”。2010年全年宜昌实现GDP1547.3亿元，居湖北第二位，中部同等城市第三位,比上年增长15.8%，宜昌的人均GDP、地方财政一般预算收入、规模工业增加值、城镇固定资产投资、外贸出口额等核心经济指标也继续保持全省第二，仅次于武汉市。 一、宜昌城市概述一、宜昌城市概述2010年，宜昌房地产开发实现快速发展：全年房地产开发投资105.78亿元，突破100亿元，同比33.3%；商品房施工面积突破1000万方，达到1032.54万方，同比增长31.4%；新开工面积434
3、.26万平方米，比2009年增长39.0%。2010年宜昌销售创新高，销售面积达到231万方。虽然2010年楼市政策频出，但对宜昌楼市影响不大。在市场刚性需求的推动下，楼市依然是销售火爆。 二、宏观经济分析二、宏观经济分析三、宜昌房地产市场特征分析1 1、宜昌楼市进入大盘时代、宜昌楼市进入大盘时代 2010年，宜昌房地产开发形势较好，大项目汇集，宜昌楼市进入大盘时代。全市共有房地产项目178个，40万平方米以上的超级大盘多达10余个，项目规划占地面积约661.48万方，项目规划建筑面积达663.43万平方米，住宅占比70%。 2 2、大量外地投资者转战二三线城市、大量外地投资者转战二三线城市
4、2010年，宜昌市城区商品住房销售以本市居民购买为主，其中，城区居民购买占比81.5%，县市以及外地居民购买占18.5%。随着市场调控措施趋严，限购令下，后续市场外来投资者的比例将有所提升。三、宜昌房地产市场特征分析3 3、楼市商业地产崛起、楼市商业地产崛起 楼市调控的发力，将宜昌楼市的关注点转移到大型商业地产上。区域内大型城市综合体项目，专业型商业地产，及社区型商业地产的成熟，为宜昌商业地产平添不少亮点。4 4、房价进入上升通道、房价进入上升通道 宜昌目前正处在房地产开发企业投资快速升温的阶段，一方面，有实力的外阜开发商不断的进驻，另一方面，随着一线城市调控措施趋严，大量外地投资者转投二三线
5、城市，均在不断推涨宜昌房价。5 5、地产大鳄逐鹿宜昌，市场主体壮大、地产大鳄逐鹿宜昌，市场主体壮大 万达、恒大地产、卓悦地产、华祥地产等外来知名地产企业纷纷落户宜昌。到2010年底，全市共有房地产开发企业325家。宜昌户口： 一套房：首付30% 按基准利率购买。 二套房：首付60% 按基准利率的1.1 倍购买。 三套房：限购两套房外地户口：外地户口：提供宜昌本地纳税证明或社保证明满一年者：一套房：首付40% ，按基准利率的1.1倍购买二套房：首付60%， 按基准利率的1.1倍购买三套房：限购两套房政策规定不允许购买，各开发商与银行自行商定贷款政策，可做变通。 四、宜昌市商品房购买政策Part
6、BPart B宜昌房地产市场分析一、区域概况 宜昌市现有六大城区：西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区、猇亭区、点军区。其中西陵区是属主城区，经济、政治、文化中心，伍家岗区、夷陵区属次中心。 房地产开发主要集中在西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区四大版块，其中以西陵区房价最高，高端项目居多，均价在63008300元/；伍家岗区以水景地产为主，均价在4900-6500元/，其中也有价格过10000的高端项目；夷陵区属城郊区域，均价在4000元/左右；东山开发区目前盘量较少，一个在售和三个待售项目。板块分布图板块分布图二、各版块及项目分析伍家岗版块o伍家岗区位于宜昌市西南部，东连猇亭区，南与点军
7、区隔江相望；西与西陵区毗邻，北与夷陵区接壤。东西横距14公里，南北纵距最宽约9公里，最窄约1公里。是鄂西和川东一带的物资集散地和交通枢纽，进出三峡必由之路。地处黄陵山地与江汉平原接壤的丘陵地带，处于山区型向平原型过渡地段，江面由狭窄而趋于开阔。o伍家岗区是宜昌市的老工业区，拥有量大质优的工业存量。辖区有中、省、市属企事业单位300余家，工业产值占全市城区工业总产值的60%以上。o全区国土面积84.03平方公里，其中城区面积14.78平方公里，伍家乡面积69.25平方公里。辖4个街道办事处33个社区居委会和1个乡16个村委会，2008年末常驻总人口21.7万人。 o伍家岗区是宜昌目前房地产开发热
8、点区域，且以中高档项目为主，在售项目主要包括江山多娇、江山风华、虹桥国际、金色海岸、廊桥水岸、宜昌万达广场；o江山多娇、虹桥国际、金色海岸和廊桥水岸是普通住宅项目，以一线江景为主打卖点；江山风华以别墅为主，以一线江景为依托，注重对项目整体品质的营造；万达广场是综合体项目，项目位于伍家岗与西陵区交界区域，属于宜昌沿江次成熟区域；o普通住宅项目价格4900-6500元/平米，金色海岸走中高端路线，价格7800元/平米，万达广场住宅价格6500元/平米，江山风华三期为别墅，均价10000元/平米。1、江山多娇占地面积43万总建筑面积82.2万总户数7000建筑形态多层、小高层，四、五期高层容积率1.
9、89开发商宜昌泰江置业有限公司绿化率30%户型面积主力户型80-120最新价格均价6300位置伍家岗五一广场西侧，夷陵大道与沿江大道之间开盘时间2007-09-08开发/销售进度分五期开发二期、三期在售项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程；商业面积10万，其中包括250间社区商铺，10000 大卖场，3000 大商铺；3000 运动场馆；占地40000 小学部和初中部学校，凡业主子女可减免学费5.5万元；四、五期高层临江而建，可俯瞰江景。伍家岗区域项目分析2、江山风华占地面积162081总建筑面积126000容积率0.78建筑形态别墅：独栋（带地下室）、联排、叠拼，多层绿化率60%
10、开发商宜昌泰江置业有限公司最新价格叠拼10000户型面积180-212入住时间2008-10位置五一广场西侧，夷陵大道与沿江大道之间开盘时间2007-09-26开发/销售进度共分三期开发剩6套联排、10套叠拼，少量洋房项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程， 3、6、9公交车可直达；3-4层叠拼别墅，6层花园洋房3、虹桥国际占地面积100000总建筑面积300000总户数1600建筑形态高层容积率2.24开发商湖北红旗置业开发有限公司绿化率60%户型面积涵盖两、三、四房平层99-176复式240-300最新价格均价6500位置北靠夷陵大道南临沿江大道开盘时间2008-10开发/销售进
11、度分两期开发一期在售交房时间2009-12车户比0.8项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程；设有超市、幼儿园、宾馆、10000平米商业街；采用集中式供暖；一梯两户及两梯两户板式设计。4、金色海岸占地面积26680总建筑面积120000总户数565建筑形态高层容积率4.5开发商宜昌宝佳利房地产开发有限公司绿化率38%户型面积涵盖一、两、四房平层99-176复式240-300最新价格均价7800位置夷陵大道338号，南临沿江大道开盘时间2007-10-01开发/销售进度分两期开发二期在售交房时间-车户比1项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约10分钟车程；多路公交直达5、廊桥水岸占地面积
12、22000总建筑面积76000总户数360建筑形态高层容积率2.76开发商宜港集团宏运地产、湖北大都置业绿化率30%户型面积涵盖两、三、四、五房少量40-90平层90、120、140、160、180复式230最新价格均价6500位置沿江大道亚栈路口开盘时间2007-12-20开发/销售进度少量低、高楼层有售交房时间2009-10-18停车位270项目概况毛坯房；项目距离宜昌市中心约5分钟车程；多路公交直达6、万达广场占地面积86600总建筑面积470000总户数-建筑形态高层容积率5.43开发商宜昌大连万达投资有限公司绿化率-户型面积涵盖两、三、四房92-139最新价格均价6500位置伍家岗区
13、夷陵大道与江海路交汇处开盘时间2008.10.10销售进度二期、三期在售交房时间-车户比1项目概况地处伍家岗和西陵区的门户位置；包括高层住宅、写字楼、商业西陵区板块o西陵区属于宜昌市中心城区，目前开发的项目大多位于市中心成熟地段，综合体项目较多，另外也有一些住宅项目；o综合体代表项目为武汉三江航天开发的宜昌商业步行街紫晶城，商业面积占30%以上；锦绣天下和金缔华城为一般住宅项目，其中锦绣天下建筑面积高达70万方，为中心城区第一大住宅项目，由葛洲坝房产公司开发，项目分三期开发，一期已交房；o金缔华城、步行街紫晶城已售完，销售均价5900元/平米；锦绣天下销售均价6000-6300元/平米。1、锦
14、绣天下占地面积18万总建筑面积70万总户数-建筑形态高层容积率3.89开发商葛洲坝集团房地产开发公司绿化率53%户型面积涵盖一、两、三房；一房83两房94-106三房130-145销售价格均价6300位置西陵区夷陵大道与东湖二路交汇处 开盘时间2007-05-15开发/销售进度分三期开发一期已售完交房时间2008-11-18停车位-项目概况项目位于葛洲坝中心城区；一期由6栋板式高层组成，毛坯房；规划10万平米商业。西陵区域项目分析占地面积12万 总建筑面积54万总户数700建筑形态高层容积率4.5开发商宜昌新恒基投资开发有限公司绿化率30%户型面积33-78销售价格均价8300位置夷陵大道14
15、号（CBD购物中心北广场） 开盘时间2010-03-26开发/销售进度分三期开发一期已售完交房时间2011-12-1停车位220项目概况宜昌CBD中心商务区位于宜昌市政治、经济、文化中心-西陵区，夷陵广场旁，由西陵一路、西陵二路、夷陵大道、珍珠路合围而成，左拥夷陵广场，右靠儿童公园。 2、CBD中央商务区 3、商业步行街紫晶城占地面积7.8万总建筑面积32万总户数-建筑形态高层容积率3.1开发商武汉三江航天房地产开发公司绿化率-户型面积涵盖两、三、四房；公寓47-52普通87-150住宅价格5900位置西陵区解放路开盘时间2008-05-25开发/销售进度已售完交房时间2010-02-15停车
16、位-项目概况紫晶城坐落于宜昌百年老街解放路商圈的核心地段；包括住宅和商业街，商业街集购物、娱乐、餐饮于一体；商业面积11万平米夷陵区板块夷陵区板块o夷陵区主要在售项目包括星湖湾、恒大绿洲、清江润城，总建筑面积都在30万方以上，板块内其它在售项目大部分建筑面积较小；o星湖湾建筑面积35万方，建筑规划及园林景观模仿广州星河湾，以小高层为主，依山傍水，景观资源突出，主力户型116-162 ，近期开盘均价5400元/平米；o清润城总建筑面积65万方，距离市中心约20分钟车程，涵盖多层、高层和叠拼别墅，现代建筑风格。尚未开盘，普通住宅预计均价3000元/平米，别墅5000元/平米；o恒大绿洲总建筑面积80万方，规划由小高层及高层住宅构成，还包括五星级酒店、超豪华皇家会所、国际双语幼儿园、欧陆风情商业街及社区巴士等全方位国际化社区配套。在售户型区间为80-170，送1600豪华装修。1、星湖湾占地面积179254总建筑面积354790总户数2530建筑形态多层、小高层、高层容积率2.2开发商湖北圆通置业有限公司绿化率39%户型面积涵盖两、三、四、五房平层116-162复式226最新价格均价6000
