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1、房地产业的内涵房地产价格涨跌对国民经济的影响相关的政策建议联合国制定全部经济活动产业分类的国际法中，把经济活动分为10大类，房地产业被界定为由四个层次构成: (1)出租和经营房地产(非住宅、建筑、公寓房间住宅)； (2)进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户)； (3)不动产出租人； (4)通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、 经纪人和管理者。 联合国国际标准产业分类(ISIC3.1)将全部经济活动分为17大类,房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类,属于第三产业。2006年欧盟开始使用产业分类体系NACErev，将经济活动分为22个大类,房地产业被归为部门
2、L(SECTION一L),属于第三产业。我国2002年修订的国民经济行业分类(GB/T 4754一2002)根据这一分类标准,将我国房地产业划分为4个大类,房地产业包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他经济活动的产业。欧美国家与中国对房地产业的界定都不包括建筑业，中国国民经济行业分类中都明确将房地产业中涉及到物质生产过程的活动划归建筑业,例如将房地产开发分为建建设设和买卖买卖两部分,建设过程是物质生产过程,属于建筑业;买卖过程才属于房地产业。房地产业作为我国的基础性产业和先导性产业，其发展对整个国民经济的正常运行有着重要的作用。首先,，房地产业产业链较长，涉及的产业有：房地产业建筑
3、业家电业冶金业金融业建材行业化工业等等其次，房地产投资规模对国民经济增长具有明显的拉动作用，房地产投资规模的波动将影响国民经济的平稳增长。再次，房地产作为居民生活的必需品必需品,其价格波动对居民的消费及储蓄性产生明显的影响,从而引起国民经济波动。房地产房地产作为具有保值作为具有保值增值功能的投资品增值功能的投资品, ,并且由于房地产短期供给缺乏弹性与房地产刚性并且由于房地产短期供给缺乏弹性与房地产刚性需求旺盛之间的矛盾需求旺盛之间的矛盾, ,使得房地产市场极易产生投机现象投机现象,加剧了房地加剧了房地产价格的产价格的波动波动，又由于房地产业是资金需求量较大的产业，其相当比例的资金来源于金融业金
4、融业,房地产业的波动也会给金融业带来一定的冲击。因此,可以说房地产经济的波动对整个国民经济具有牵一发而动全身的作用。宏观经济的影响宏观经济的影响房地产业价格上涨对宏观经济总体的影响房地产业价格下跌对宏观经济总体的影响部门影响部门影响房地产业价格上涨对各部门产出的影响房地产价格下跌对各部门产出的影响总结总结CGE模型下的模拟，2007年为基期的房地产价格上涨对经济的整体影响模拟结果图直观地反映了各指标的百分比变化,总体来看,房地产价格上涨冲击对我国宏观经济的影响比较明显。我们选择总产总产出、出、GDPGDP、居民消费、政府消费、就业、居民消费、政府消费、就业、投资、进出口投资、进出口，以及存货变
5、动存货变动等指标来反映房地产业价格上涨对中国宏观经济的整体影响。房地产价格分别上涨10%一30%对经济的整体影响房地产价格上涨对总产出、GDP、居民消费、政府消费、就业、投资、进出口等指标的影响都是正向正向的，并且宏观经济变量的上升幅度都随着房价升幅的增加而增加。模拟结果与当前我国的生产和消费结构有一定的关系。总产出是一个国家(地区)在一定时期内生产的货物和服务的价值的总和,也涉及其他各部门的中间投入,因此模拟结果中总产出的增长幅度并没有太大的实质性意义。随着房价的上涨,资本形成额的上升幅度也不断增加。资本形成的意义是指社会不把它的全部现行生产活动,用之于满足当前消费的需要和愿望,而是以其一部
6、分用之于生产资本品,房地产价格上涨是房地产行业利润增加,将吸引更多的资金投资于房地产,形成新的生产能力。在房地产行业的带动下,其他行业也会相应增加投资,资本形成的增加相应的带动总产出和GDP随之上升。从理论上房价对消费的影响既表现出一定的财富效应,又具有一定的挤出效应,从上表可以看出,房价上涨对居民消费具有正向带动作用,房价对消费的影响主要表现出财富效应。进口和出口的影响也跟我们的预计以及实际情形相一致,因为近年来我国经济主要是以出口为导向的外向型经济,房价上涨所带来的房地产业的繁荣带动国民经济的快速增长,经济增长对贸易影响的结果必然是净出口增加。房价上涨对各经济主体收入的影响房地产价格上涨对
7、农村居民和城镇居民的收入产生负的影响房地产价格上涨对农村居民和城镇居民的收入产生负的影响，农村居民所受到的影响小于城镇居民受到的影响房地产业产出价格外生上涨对城镇居民的实际收入必然产生较大的影响，房地产价格上涨的受益者为企业和政房地产价格上涨的受益者为企业和政府府, ,其中企业是最大的其中企业是最大的受益者受益者。由于房地产业对其相关产业如建筑、建材、金融等产业具有较强的关联关系,不仅直接增加房地产企业的利润,而且能够促进上下游产业的快速发展。从世界各国房地产业发展的经验来看,房地产价格大幅度上涨之后的大幅度下跌,对国民经济具有较强的破坏性和深远的影响。以2007年为基期的房地产价格下跌对经济
8、的整体影响模拟结果：房地产价格下跌10%一30%对经济的整体影响在10%一30%房价跌幅范围内，总产出、资本形成、居民消费、政府消费、存货变动、出口、进口、净间接税和GDP都受到负面负面的影响,并且跌幅越大,受影响程度越深,其中资本资本形成、居民形成、居民消费和出口所受到的影响程度较大消费和出口所受到的影响程度较大,存存货变动和净间接税所货变动和净间接税所受影响较小受影响较小。同上节分析,这主要跟我国当前生产、消费以及生产分配结构密切相关。在三种模拟环境中，受房地产价格下跌产生 的冲击,房地产行业利润不断下降，将难以吸引更多的资金投资于房地产，形成新的生产能力，与房地产业密切相关的其他行业也会
9、相应地减少投资，资本形成总额下降房地产价格下跌，对消费所表现出的财富效应也随之减弱,消费额也相应地有所下降。消费和资本形成的下降，进一步带动总产出和GDP随之下降，由于我国经济主要是以出口为导向的外向型经济,房价下跌所带来的房地产业的萧条,也波及到国民经济的其他产业,经济增长减速对贸易影响的结果必然是净出口减少。房地产价格下跌10%一30%对各经济主体收入的影响模拟结果,从图中可以看出,房地产价格下跌对所有经济主体的收入均产生负负的影响,随着房价的不断上涨,对农村和城镇居民的收入影响程度逐渐加强,但农村居民所受到的影响小于城镇居民受到的影响，这主要是我国二元经济结构造成的。与农村居民不同,购买
10、房产的消费支出占用了城镇居民的大部分收入,因此房地产价格变动对城镇居民的影响比较明显。企业企业受到房地产价格下跌的影响受到房地产价格下跌的影响最大最大。房地产价格下跌,导致房地产购房投资和开发投资减少,由于房地产业与其相关产业密切关联关系,不仅直接使房地产企业的利润减少,而且影响上下游产业的快速发展。值得一提的是,在上节的分析中,居民收入受房地产价格上涨的影响下降的幅度小于受房地产价格下跌的影响下降的幅度,这从一方面反映出,房地产价格房地产价格急剧急剧下降对居民收入的影响大于房地产价格上涨对居民收下降对居民收入的影响大于房地产价格上涨对居民收入的入的影响影响。房地产价格波动对部门的影响主要生产
11、部门部门的产量,以及投入产出等的变化来反映。根据上文所述,部门具体划分如下:(l)农业;(2)采矿业;(3)制造业;(4)电力、燃气及水的生产与供应业;(5)建筑业:(6)交通运输、仓储及邮电通信业;(7)商业饮食业;(8)金融保险业;(9)房地产业;(10)其他服务业。假设房地产价格分别上涨10一30%,表给出了各产业部门产出量。总中间投入量以及总增加值等受房地产价格上涨外生冲击影响结果,下图给出了房地产价格上涨对各部门国内产出量的影响情况。首先从整体上在房地产价格上涨的三种不同模拟情景下,房地产业产出价格上涨使所有部门的国内总产国内总产出出、总总中间中间投入投入以及总增加值总增加值都有不同
12、幅度的增长。 房地产业产出价格上涨的外生冲击对各部门的产出影响存在明显的差异,在三种不同模拟情景中,首先受房地产价格上涨外生冲击影响较大的首先受房地产价格上涨外生冲击影响较大的是房地产业是房地产业本本身身,随着房价不断上涨,刺激房地产投资增加,从而带动房地产业本身的产出不断增加。其次受房地产价格上涨外生冲击影响较大是制造业制造业、建筑业建筑业和和金融金融保险业保险业。再次是采矿采矿业业、交通运输交通运输、仓储仓储及邮电通信业和商业饮食业及邮电通信业和商业饮食业,而电力电力、燃气燃气及水的生产与供应及水的生产与供应业业、农业农业和其他服务业和其他服务业受房地产业产出价格上涨的外生影响较小。从受房
13、地产业产出价格影响较大影响较大的产业分布来看，主要主要是以生产资料生产是以生产资料生产为主为主以及基础设施建设为主的第二产业部门以及基础设施建设为主的第二产业部门, ,比如比如制造业和制造业和建筑业建筑业，另外另外还有还有金融金融保险业保险业, ,其次受影响较大的采矿其次受影响较大的采矿业业、交通运输交通运输、仓储仓储及邮电通信业和商业饮食业及邮电通信业和商业饮食业, ,这些这些行业与房地产行业与房地产业均有较强的产业关联业均有较强的产业关联关系关系。这主要是由于房地产价格上涨带来房地产业空前繁荣,房地产投资快速增长,房地产业对制造业、建筑业以及金融保险业的产出需求也大大增加,从而直接和间接地
14、带动这些部门的总产出量、总中间投入量以及总增加值增加。而农业而农业、电力电力燃气及燃气及水生产与供应业以及其他服务业受房地产价格产出的增长幅度较小水生产与供应业以及其他服务业受房地产价格产出的增长幅度较小,这主要是由于这些部门与上述部门相比,其与房地产业的产业关联关系较弱,房地产业对这些部门的直接和间接需求较小。房地产业产出价格上涨直接带动房地产业本身的产出和需求增加，然后通过与其他产业的产业关联关系直接和间接地影响其他部门的产出和需求,与房地产业产业关联关系较强的产业受影响较大,而与房地产业产业关联关系较弱的产业受影响较小。假设房地产价格分别下跌10一30%，表给出了各产业部门产出量、总中间
15、投入量以及总增加值等由房地产价格下跌引起的变化情况。图直观地反映出房地产价格下跌对各部门产出量的影响。房地产业产出价格下跌使所有部门的国内总产出、总中间投入以及总增加值都有不同幅度的下降,并且在房地产业产出价格下跌10一30%的外生冲击下,房地产业产出减少,进而在房地产业产出下降的影响下,其他相关部门的产出也都相应下降。与上节的分析类似, 在三种不同模拟情景中,首先受房地产价格下跌外生冲击影响较大的仍然是房地产业本房地产业本身身,随着房价不断下跌,房地产投资逐步萎缩,从而使房地产业本身的产出不断下降,并且与上节模拟结果相比,受房地产业价格同等程度的刺激,产出下降的幅度明显大于产出增长的幅度,这
16、表明房价下跌对房地产业产出的影响比房地产价格上涨带来的影响大。其次受房地产价格下跌外生冲击影响较大依然是建筑业、制造业和金融保险业。再次是采再次是采矿业矿业! !交通运输交通运输! !仓储及邮电通信业和商业饮食业仓储及邮电通信业和商业饮食业,而电力电力、燃气燃气及水的生产与供应及水的生产与供应业业、农农业业和其他服务业和其他服务业受房地产业产出价格下跌的外生影响较小,，拟结果与上节类似,但是在房地产价格同等涨跌幅度冲击影响下,各产业部门产出的下降幅度都明显大于在上节的分析中各部门产出上涨的幅度,表明房价下跌对各产业部门的产出影响较大。房地产价格上涨对总产房地产价格上涨对总产出出、GDPGDP、居民消费居民消费、政府消费政府消费、就业就业、投投资资、进出口进出口等指标的影响都是正向等指标的影响都是正向的的，并且宏观经济变量的上升幅度都随着房价升幅的增加而增加。房地产价格分别外生上涨10%一30%对宏观经济总体的影响可以看出,房地产价格上涨能够促进投资增加、刺激消费以及扩大净出口,有效地带动了国民经济增长。同时,房地产房地产价格上涨也增加了企业和政府两个经济价格上涨也增加了企业和政府两个经
