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1、 炎陵县市场报告炎陵县市场报告长沙嘉地策略机构长沙嘉地策略机构 本项目位于株州市炎陵县新城区环城路，东临炎陵中学、明德中学；南临规划中的综合体育广场、合一大酒店；西临马路对门在售项目幸福365、北临在售项目东方明珠。地理位置优越，为炎陵高尚住宅聚居区。我司秉着多年实战经验，立足项目发展需求，对该县在建、在售典型性楼盘等方面进行了一次全面的扫盘和市场分析，力求挖掘市场共性和缺失，并为本项目定位和推广提供准确的市场依据。现呈交贵司，以资参考。前 言1. 调研目的：调研目的：配合贵公司前期相关工作，了解本项目所在地市场情况。把握市场发展趋势、预见时间内市场机会及可能存在风险，为项目准确定位提供依据。
2、2. 调研范围：调研范围：全县城区在建在售项目。着重商业市场。3. 调研方式：调研方式：走访所在县有关政府部门；售楼部现场踩盘；业内人士间的横向交流；已购房和商铺业主的访谈；网络、电话工具等。第一章、炎陵县城概况第一章、炎陵县城概况第二章、炎陵县城房地产业发展情况分析第二章、炎陵县城房地产业发展情况分析第三章、炎陵县城商业发展情况分析第三章、炎陵县城商业发展情况分析第四章、市场调查总结第四章、市场调查总结目目 录录第一章：炎陵县城概况第一章：炎陵县城概况 炎陵县隶属于株洲市，东界江西省井冈山市，全县面积2030平方公里,其中：下辖4个城区街道办事处和15个乡镇。县域预计2015年总人口19万人
3、，城镇人口8.55万人，城镇化水平达到45%。中心城区建设用地近期(2015年)用地控制在550公顷，人均用地面积110.0平方米/人。 县城中心城区总体布局结构为“子母状”的双城结构，包括霞阳主城区和九龙副城区。霞阳主城区结构为“一心两轴”的指状结构，构成“山水相间，城乡交融、共为一体”的山区生态城市。1、炎陵县城概况、炎陵县城概况 炎陵现阶段交通较差，无铁路，仅G106为主要干道。目前，随着衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁路正式动工，炎陵交通状况将会大大改观。 炎陵城区至今未开通公交车，主要交通工具为电瓶车。电瓶车路线走井岗路、炎陵路、神农大道、环城路、解放路主要街道。2、炎陵交通环境、炎陵
4、交通环境炎陵交通地图炎陵交通地图 炎陵现阶段交通较差，无铁路。3、炎陵经济现状、炎陵经济现状经济总量不断扩大，经济结构持续改善，经济总量不断扩大，经济结构持续改善， CDP稳步增长稳步增长2009年全县实现地区生产总值2.28亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加47783万元，增长5.1%;第二产业增加96689万元，增长22.1%；第三产业增加83532万元，增长13.7%。三大产业结构由上年的23.9:39.5:36.6调整为21:42.4:36.6,未来第三产业比重大大增加；人均GDP为 12745元 ,比上年 增长 1336元。炎陵县是一个以旅游和农业为主的山区县。炎陵县是一个以旅
5、游和农业为主的山区县。旅游旅游以炎帝陵和井岗山第一站为主要支柱。其他有人文景观：炎帝陵、炎陵庙、奉圣寺、崇德坊、胡真官寺、鹿原亭、圣火台等；自然景观：鹿原洞、龙脑石、龙爪石洗花池等；农业以农林牧渔业为主。森林、水电、矿产资源丰富。具有得天独厚的自然生态环境，旅游开发前景广阔。4、炎陵经济支柱发展、炎陵经济支柱发展 旅游经济加快发展。旅游经济加快发展。2009年全年共接待游客102万人次，比上年增长37.8%实现门票收入2178万元，同比增长48%，实现旅游综合总收入3.12亿元，比上年增长41.8% 农业生产稳定发展，基础建设继续加强。农业生产稳定发展，基础建设继续加强。2009年，全县完成农
6、林牧渔业总产值74403万元，增长5.1%.其中农业增长3.4%；林业产值下降1.5%；牧业产值增长11.8%；渔业产值下降1.7% 炎陵文化异彩纷呈，源远流长的炎帝文化、天然古朴的自然生态文化、催人奋进的革命老区文化、多姿多彩的民族民俗文化和生机盎然的群众文化交相辉映，将炎陵打造成有名的全国文化先进县。近年来，该县高度重视对传统文化的传承和保护，目前“炎帝陵祭典”、“炎陵三人龙”、“炎陵客家山歌”、“炎帝传说”、“苏区歌谣”等先后被列入国家、省、市级非物质文化遗产保护名录。今年初，炎陵县政府以2010年1号文件公布了炎陵县非物质文化遗产名录，名录收录了该县民间音乐、舞蹈、小吃、习俗等150项
7、非物质文化遗产。炎陵成为目前株洲市唯一具有国家、省、市、县级非物质目前株洲市唯一具有国家、省、市、县级非物质文化遗产保护名录项目县。文化遗产保护名录项目县。5、炎陵人文特色、炎陵人文特色 在炎陵，全县70%以上居民为客家人，以上居民为客家人，客家人崇亲观念极为浓厚，每年清明、重阳时节，都会举行隆重盛大的祭祀祖宗活动。瑶族、畲族是炎陵县的两个少数民族，瑶族、畲族是炎陵县的两个少数民族，瑶家歌舞、畲族龙狮等民族传统文艺和节庆、民居、饮食、服饰、祭祀等民情风俗独具情韵、内涵深邃。 以客家文化、瑶族文化和畲族文化为代表的民族民俗文化源远流长，始终焕发着旺盛的生命力。 09年商品房发展较快，年商品房发展
8、较快，如图：我们可以看到炎陵县房地产2009年完成投资比上年同期增长11.6%；商品房销售面积增长增长161.7%；商品房销售额增长增长189.7%，商品房销售均价同比增长10.7%。6、炎陵房地产发展概况、炎陵房地产发展概况08-09年地产投资和商品房销售情况年地产投资和商品房销售情况时间时间完成投资完成投资商品房销售商品房销售面积面积商品房销售金商品房销售金额额商品房销售均商品房销售均价价2008年0.886亿元3.83万0.5052亿元1313元/2009年1.26亿元10.02万1.46亿元1454元/同比增长同比增长11.6%161.7%189.7%10.7% 炎陵县经济基础薄弱，但
9、旅游特色经济非常明显。随着目前政炎陵县经济基础薄弱，但旅游特色经济非常明显。随着目前政府对旅游文化产业的重视和发掘，第三产业的发展将会带动炎陵经府对旅游文化产业的重视和发掘，第三产业的发展将会带动炎陵经济腾飞的契机。济腾飞的契机。 交通等基础建设进一步加强。衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁交通等基础建设进一步加强。衡炎高速竣工投入使用，衡茶吉铁路也将正式动工，开创了炎陵无铁路的历史路也将正式动工，开创了炎陵无铁路的历史，也将给炎陵带来无限，也将给炎陵带来无限商机。商机。 炎陵县整体发展良好。全县经济稳步上升，城乡居民收入也将稳炎陵县整体发展良好。全县经济稳步上升，城乡居民收入也将稳步向前，随着城
10、乡居民收入提升，炎陵房地产态势也将稳步向前。步向前，随着城乡居民收入提升，炎陵房地产态势也将稳步向前。 本章小结本章小结第二章：房地产业发展情况分析第二章：房地产业发展情况分析1、楼市分布图中天广场中天广场湘山茗园湘山茗园幸福幸福365正泰新城正泰新城东山明珠东山明珠滨江御景滨江御景炎陵楼市主要分布概况：炎陵楼市主要分布概况：以南桥公园为界，以西为老城区，老城区，以东为新新城区；城区；具体调查对象：老城区具体调查对象：老城区:中天广场、湘山茗园； 新城区新城区:幸福365正泰新城、东山明珠、滨江御景；目前炎陵当前房地产发展，趋向于新城区发展。目前炎陵当前房地产发展，趋向于新城区发展。2、楼盘调
11、研篇、楼盘调研篇中天广场中天广场楼盘名称中天广场地址解放路步行街斜对面100米开发商炎陵中天房地产开发公司开盘日期2008年项目分几期开发一期（一栋）建筑风格徽派（政府要求）销售均价08年约1180元/10年约1400元/户型面积区间79-193销售进度已售95%主力户型120-159三房和四房广告途径围栏（开发商手写广告）热销面积152-159的四房户型面积介绍户型户型面积类别面积类别户型所占比例户型所占比例二房79约5%三房111-124约30%四房152-159约40%五房163约20%六房193约5%商铺情况一层为商铺，商铺面积区间为28-41，销售价格为4079-5129元/，面积越
12、小价格反而越贵。目前已全部销售完。备注从采盘中了解到，政府要求中天房地产开发公司必须用徽派建筑风格，从而迎合炎帝陵的旅游风格。本项目户型类别较多，现房所剩房源不多只有2套四房。另外还有4套四房在建停工状态。楼盘名称湘山茗园地址神农大道建材市场对面开发商天和房地产有限公司开盘日期未知项目分几期开发一期建筑风格徽派徽派销售均价08年900元左右/10年1250元左右/户型面积区间未知销售进度已销售完主力户型未知广告途径未做任何广告热销面积未知商铺情况商铺除作为售楼部的门面未销售外其余售完，当时的销售价格为2800-3000元/备注本项目售楼部已关门，从物业管理部了解到房子的销售价格为1250元左右
13、/，房子已全部销售完，业主已基本入住。项目的商铺除了售楼部的门面外已全部销售完毕，铺面商业类型以五金建材为主，租金在1500-2000元左右/月，按间算不按面积算，出租价格混乱。湘山茗园湘山茗园滨江御景滨江御景楼盘名称滨江御景地址神农大道人民法院旁开发商昌明房地产公司开盘日期2008年12月项目分几期开发一期（两栋）建筑风格现代简约销售均价08年880元/、10年1250元/户型面积区间103-170销售进度98%主力户型142-150三房广告途径无广告热销面积142-150户型面积介绍户型户型面积类别面积类别户型所占比例户型所占比例三房142-150约45%四房160-170约50%两房10
14、3-108约5%商铺情况位于神农大道路边一栋有商业，一层商铺，面积区间为30-60.商铺销售价格统一均价4000元/，目前已全部销售完。商铺租金为800-1000元/间。备注本项目2008年12月开盘时均价为880元/，现在销售价格为1200元/左右。目前只剩两套4房。项目周边商业、交通、生活配套不完善。存在一种现象是：开发商从开盘至今没打任何广告，但销售状况很好，只剩两套房源。说明周边完善的配套不是炎陵目标客户非常重视的因素。楼盘名称幸福365正泰新城地址环城路明德实验小学马路斜对面开发商攸县正泰房地产开发有限公司开盘日期2008年开盘，三期在2010年初开盘（洋房）项目分几期开发三期建筑风
15、格欧陆风格销售均价08年880元/10年1400-1600元/户型面积区间129-250销售进度90%主力户型140-160广告途径电视、路牌广告热销面积130-150户型面积介绍幸福幸福365正泰新城正泰新城户型户型面积类别面积类别户型所占比例户型所占比例三房129-140约30%四房140-160约35%复式200-250约10%洋房 别墅200-300约25%商铺情况铺面面积为40-400区间，总计 70多个铺面，销售价格为3300元/左右，商铺已全部销售完毕。铺面租金在1000-1400元/间每月。铺面出租价格没有规范，出租门面价格按铺面业主实际情况而定，。商业业态以装饰公司、烟酒、日
16、杂、南货、饭店为主。备注本项目是炎陵现阶段最大的一个项目，占地面积为168.8亩，总共推出一千多套房源。有联排、独栋、小高层、别墅、洋房多种物业类型。从08年8月开盘至今还剩一百多套房源。广告推广主题为“我的五种幸福生活！”“首付28000买炎陵正中心首个欧陆建筑风格的房子”“买炎陵正中心规模最大户型最完美的房子”。东山明珠东山明珠楼盘名称东山明珠地址环城路明德小学正对面开发商株州东山房地产开发有限公司开盘日期2008年项目分几期开发三期建筑风格现代简约销售均价08年880元/10年1180元/户型面积区间90-190/销售进度一期已基本售完主力户型151-160四房广告途径未做广告热销面积150-160户型面积介绍户型户型面积类别面积类别户型所占比例户型所占比例两房90-103约10%三房103-130约30%四房150-160约45%五房（复式）160-190约15%商铺情况商铺正在开发当中具体数据不详，需继续关注。备注本项目分三期开发。一期为普通住房，基本销售完，只剩3-4套房源。二期为商业部分，在建。三期为别墅区，在建。有关具体数据仍需继续跟进。3、楼盘调研数据分析总结、楼盘调
