房地产计划管理思维.pptx

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1、房地产计划运营管理思维与能力培训目录第一章正确理解房地产企业运营管理第二章搭建房地产企业运营计划系统第三章编制高质量的项目计划明确业务协同第四章房地产企业多层级经营计划要点分析第五章企业运营计划的执行与责任落实第六章开展不同层级的计划考核与激励第七章提高效率实现高效运营的典型方式第一章第一章正确理解房地产企业运营管理第一节 房地产企业管理的三个方面第二节 正确理解运营管理第三节 房地产企业运营管理的主要职能TEXT HERETEXT HERETEXT HERE TEXT HERETEXT HERE TEXT HERETEXT HERETEXT HERE TEXT HERETEXT HERE T

2、EXT HERE发展目标第一节 房地产企业管理的三个方面战略管理项目管理运营管理项目开发运营体系第二节 正确理解运营管理运营（Operations）是创造和提供产品和提供服务的过程，是一切组织的最基本职能之一。房地产企业运营是把项目开发作为创造和提升产品和服务的过程。房地产企业运营管理就是对房地产企业持续进行项目开发的各个系统的设计、运营、评价和改进。（即是对房地产企业价值链各个系统的设计、运行和改进）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。 Operations Management for Competitive Advantage（即是对企业价值链

3、各个系统的设计、运行和改进）第三节 房地产企业运营管理的主要职能一、房地产企业运营管理的主要职能提出内部管理机构设置及岗位设立方案-组织组织拟订公司的业务规范和业务流程-流程确定各管理层级的授权-授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划-计划确定和分解全年经营指标-经营协调制定公司的全面预算-预算协调各部门之间的工作关系-协调主持召开日常运营会议、跟踪、检查、协调各职能部门的工作 -监控协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评-绩效项目关键节点统筹与协调-节点项目阶段性成果-成果问题：在公司管理和项目管理中，遇到哪些运营管理问题？第三节 房地产企业运营管理的主要职能一、房地产企业运

4、营管理职能选择经营计划管理资金预算管理投资决策管理项目计划统筹流程规范管理阶段规范管理关键节点协调经营成果分析运营绩效管理会议平台管理信息与知识管理第二章第二章搭建房地产企业运营计划系统第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标第二节 确定计划第三节搭建房地产企业运营计划系统 第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标一、财务业绩评价指标的确立与分解二、平衡积分卡业绩评价指标的确立与分解三、基于企业经营目标分解的组织单元业绩指标第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标一、财务业绩评价指标的确立与分解（一）、杜邦分析（一）、杜邦分析（ROE）净资产回报率（Retrun of Equity）=净

5、利润/净资产=（净利润/销售收入）（销售收入/净资产）= （净利润/销售收入）（销售收入/总资产）（总资产/净资产）=净利率周转率1/（1-负债率）（二）、财务公式分析（二）、财务公式分析（EBIT等）等）（三）、经济增加值分析（三）、经济增加值分析（EVA） （Economic Value Added） =税后净营业利润资本成本 =销售额营运费用税收资本成本第一节 确立和分解房地产企业战略和经营目标二、平衡积分卡业绩评价指标的确立与分解（一）、卡普兰和诺顿 的平衡计分卡Robert Kaplan 和David Norton 的平衡计分卡是一种综合性的业绩评价系统，主要从以下四个战略层面评价企

6、业的业绩： 1、财务层面； 2、客户导向层面； 3、内部营运与技术层面； 4、学习、创新与成长层面。财务指标与非财务指标之间的平衡；领先指标与落后指标之间的平衡；长期指标与短期指标之间的平衡。第二节 确立和分解房地产企业战略和经营目标三、平衡积分卡在过程上保证企业战略目标的实现财务市场和客户内部管理创新和成长提高净资产收益率增加利润降低成本利润增加收入提高市场占有率提高客户满意度缩短生产周期提高管理效率提高服务水平提高产品质量提高员工凝聚力提高员工能力提高公司文化员工培训鼓励创新增加优质土地储备第二节 确立和分解房地产企业战略和经营目标四、房地产企业平衡计分卡的指标内容战略层面目标衡量指标财务

7、层面提高收入和利润降低成本和费用提高财产收益率营业收入、工程成本、管理费用、营销费用、财务费用、资金回笼客户层面提高市场占有率提高客户满意度提高品牌知名度市场占有率、销售率、客户满意度、行业排名内部运营与技术层面提高产品质量提高生产效率提高管理效率项目建设周期、工程质量、开工面积、竣工面积、项目建设形象进度、综合管理满意度学习、创新与成长层面增加战略资源储备提高员工能力提高员工满意度提升企业文化土地储备量、员工满意度、关键员工流失率、人均培训人时、创新成果第二节 计划与计划管理的一般概念一、计划与计划管理的一般概念计划是管理的首要职能，要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行预先的行动安排计

8、划管理计划的形成：-事前控制计划的跟踪与监控-事中控制计划的调整：-事后控制第一节 计划与计划管理的一般概念二、项目计划管理的六个基本过程1、活动定义（确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动（依据是WBS）。）2、活动排序（识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。）3、活动资源估算（估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。）4、活动持续时间估算（估算完成各计划活动所需工时单位数。）5、制定计划表（分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。）6、计划执行与控制（控制项目进度表变更。）第三节 搭建房地产企业营运计划系统一、房地产企业运营计划系统

9、公司战略与经营目标项目目标一级计划（项目发展计划）二级计划（项目各阶段和分项业务计划）三级计划（项目单项工作计划）公司年度经营目标公司经营计划部门计划月计划第三节 搭建房地产企业营运计划系统二、多层级项目计划计划级别计划内容一级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排二级计划即项目开发各阶段、各专项业务计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。第三节 搭建房地产企业营运计划系统二、多层级项目计划一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图

10、计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划 样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划级别级别分类分类第三节 搭建房地产企业营运计划系统三、多层级企业经营计划计划级别计划内容公司经营计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础。部门工作计划根据公司年度经营计划指定的职能部门工作计划月计划职能部门制定的每月工作计划第三章第三章编制高质量的项目计划第一节 项目计划编制的基础-WBS第三节 项目计划活动的逻辑匹配与各部门 工作协同第四

11、节 项目计划编制的资源与时间估算 第二节 房地产项目工作分解结构第一节 项目计划编制的基础-WBS项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。1、工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反应上一层的范围2、把项目可交付成果分成较小的，便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。3、直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续时间。第二节 房地产项目工作分解结构一、论证阶段二、策划阶段三、设计阶段四、施工阶段五、营销阶段六、入住及维修阶段第三节 项

12、目计划活动的逻辑匹配与各部门工作协同一、建立如下逻辑关系是计划成功的关键分项计划名称招标方式考察时间出图时间招标时间签约时间进场（开工）时间计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划实际铝合金门窗工程招标计划第三节 项目计划活动的逻辑匹配与各部门工作协同二、准确表示逻辑关系的方法充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。（FS）完成对开始（FS+nd或FS-nd）（FF）完成对完成（FF+nd或FF-nd）（SS）开始对开始（SS+nd或SS-nd）（SF）开始对完成（SF+nd或SF-nd）S=Start=开始，F=Finis

13、h=结束第四节 项目计划编制的资源与时间估算一、项目计划编制的资源估算1、拿地筹划2、项目资金流分析与资金平衡3、项目采购合约规划4、项目人力资源配置第三节 项目计划编制的资源与时间估算二、项目计划编制的时间估算1、标准工程工期2、标准设计工期3、标准采购工期第四章第四章房地产企业多层级经营计划要点分析第一节 公司年度经营计划要点分析第二节 部门年度经营计划要点分析第三节 部门月度经营计划要点分析 第一节 公司年度经营计划要点分析一、公司年度经营目标 财务类、资源类、开发类、客户类、组织类二、公司年度经营目标的分解 销售回款、现金流、土地储备、有效房源、开复工面积、交房面积、关键岗位三、实现公

14、司年度经营目标的行动计划 平衡计分卡的四个方面或商业公式要素涉及目标的分解和行动计划四、各项目开发计划（一级关键节点）汇总第二节 部门年度工作计划要点分析一、部门年度经营目标 公司年度经营目标中职能部门主责目标及职责指标。二、年度职能主责目标的分解 如土地储备、有效房源、开复工面积、交房面积三、实现部门年度目标的行动计划 部门主责的平衡计分卡的四个方面或商业公式要素涉及目标的分解和行动计划四、各项目计划（一级职能节点和二级主责节点）及汇总第三节 部门月度工作计划要点分析一、各项目计划（二级职能节点和三级主责节点）及汇总。二、部门月度的目标分解和行动计划 部门主责的平衡计分卡的四个方面或商业公式

15、要素涉及目标的分解和行动计划的月度体现三、月度的配合任务计划 四、月度的临时任务计划第五章第五章企业运营计划的执行与责任落实第一节 保证计划执行的基本情况第二节 常见的几种计划监控方式第三节 正确进行计划的动态调整 第四节 控制影响计划执行的重点业务环节 第一节 保证计划执行的基本方法一、计划分解与落实业务作业计划的规范化工作要求执行部门责任人对于作业层级，控制的每一个关键节点都应分解为更细的工作节点，形成细化节点，落实到人和行动。第一节 保证计划执行的基本方法二、计划节点跟踪及结果反馈业务作业计划的规范化工作要求执行部门责任人完成时间和完成质量的跟踪与评估第二节 常见的几种计划监控方式一、各

16、类计划管理报告1、部门工作周报月报季报2、项目管理周报月报3、地区公司的经营管理月报4、集团型企业的经营分析报告5、其他报告、报表第二节 常见的几种计划监控方式二、运营会议制度1、定期例会、临时会议和专题协调会2、明确会议目的、事先沟通信息、分发材料、准备议案3、形成会议纪要并跟踪落实第二节 常见的几种计划监控方式三、实时交互与共享的信息平台1、系统（oa）2、系统（ERP）3、项目管理信息系统第二节 常见的几种计划监控方式四、实地检查、抽查1、掌握最新情况2、查看一手资料3、检验报告、报表及其他上报资料的真实性第三节 正确进行计划的动态调整一、计划调整的控制原则1、重点控制影响公司经营业绩与资金的时间节点变化2、在单一计划中重点控制该计划的关键线路上的工作时间调整3、不影响其他部门业务及整体计划的调整不作严格控制4、总进度不变，采取相应措施；调整总进度，调整相应计划第三节 正确进行计划的动态调整二、计划调整的沟通要求1、系统考虑调整对其他部门和计划的影响2、切记单个部门、单个计划作出调整时，沟通不到位，计划之间相互矛盾，导致整个计划体系无法运行3、涉及多部门的计划调整，由统一责任部门