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1、中国新兴城市中国新兴城市5050强强中国新兴城市50强是仲量联行通过对280多个城市的多项指标，包括GDP（总值、增长率、人均值）、人口、可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、固定资产投资和政治地位等，进行分析甄选出的城市。根据仲量联行综合分析，长沙市位列二线增长型城市数据来源：仲量联行中国新兴城市中国新兴城市5050强强城市发展体系城市发展体系城市分类城市分类特征特征一线核心一线核心城市城市广泛的国际商务往来、深入的企业基础以及大量优质的国际投资级别物业，国内流动性和时常透明度最高的市场1.5线过渡线过渡型城市型城市规模大、开放度高和多元化的经济特征，众多国际零售品牌和国际酒
2、店运营商进驻，正在经历大规模的商业地产开发二线增长型二线增长型城市城市具有推进零售市场商业地产开发增速明显，在经济和房地产某些领域具有优势三线新兴型三线新兴型城市城市开始出现大规模商业地产开发，零售商和酒店运营商正在积极进驻这些城市三线起步型三线起步型城市城市时常透明度较低，正在为“起飞”创造条件数据来源：仲量联行中国新兴城市中国新兴城市5050强强零售市场指标零售市场指标通过零售销售额、大卖场集中度、奢侈品集中度以及快时尚集中度四个重要零售市场指标的分析，我们发现长沙市零售市场整体发展处于相对成熟水平。深圳广州深圳中国新兴城市中国新兴城市5050强强零售吸引力零售吸引力通过分析，我们发现，除
3、一线城市以外，长沙零售市场已经处于相对成熟阶段，且城市未来零售市场吸引力处于较高水平，是支撑其未来零售市场快速发展的主要条件。数据来源：仲量联行长沙零售商业发展阶段长沙零售商业发展阶段长沙长沙多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验现代化的购物中心现代化的购物中心连锁经营快速发展连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高品牌认知度提高国际化品牌开始进入市场国际化品牌开始进入市场出现了较大规模的零售类物业连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘出现了小型的零售类物业批发市场较为盛行以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌作为
4、二线城市的长沙 ，零售物业形态在传统百货的基础上，不断涌现出一些大型购物中心，商业核心区域向外围发展趋势明显；国际主要一二线奢侈品牌正不断入驻，各类国际连锁品牌也看好该市场，加紧其布点的步伐。鉴于此，我们认为长沙零售市场目前处于快速发展的阶段快速发展的阶段。代表城市：杭州、成都、武汉等代表城市：北京、上海、深圳代表城市：合肥、常州等长沙零售商业发展历程长沙零售商业发展历程少量本地传统百货、传统商业街韶山路百货、东塘百货友谊商店、晓园百货中高档精品百货/时尚百货出现购物中心雏形出现大型购物中心快速出现特色商业发展本地百货五虎争霸格局形成东塘百货、友谊商店、阿波罗、中山百货、晓园百货平和堂、春天百
5、货、王府井、香港新世界、美美百货、万达广场乐和城、悦方ID MALL、步步高广场、世纪金源购物中心1980年代2000-2010年2011年至今1990年代代表代表物业物业更多大型综合购物中心涌现开福万达、海信广场、奥克斯广场、国金中心未来5年n主要分布在是五一广场与黄兴路步行街n以国营百货商店为主n长沙市零售业态有大型百货、食品店、服装店、文具店、饭店等n分布在五一广场、东塘、火车站等商圈n国营百货商店依占主要地位n“五虎”格局开始发生变化：友谊集团和通程集团经过扩张实力不断扩大，最后形成了友阿、通程两大本土零售巨头对峙的格局n商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，尤其是五一广场商圈竞争加剧n
6、股份制、外资、民营的零售项目并存n长沙市的零售业呈现多元化：百货店、购物广场、生活超市、仓储大卖场、专卖店等业态相继出现n高桥、红星、河西区域开始崛起n大型国际国内知名商业地产开发运营商开始进入长沙n开始出现真正意义上的全业态复合型购物中心项目，以乐和城和悦方ID MALL为突出代表n核心商圈与区域商圈并行发展；n更多大型甚至超大型城市综合体型零售商业涌现，竞争进一步加剧传统商业中高档精品百货特色商业综合型购物中心超大体量购物中心萌芽期萌芽期整合发展期整合发展期初步发展期初步发展期过渡发展期过渡发展期快速发展期快速发展期长沙零售商业年度供应统计长沙零售商业年度供应统计世纪金源购物中心友阿奥特莱
7、斯步步高广场乐和城悦方ID MALL开福万达广场泊富国际购物中心奥克斯广场北辰商业中心万家丽mall华悦城中信城市广场单位：平方米2011年前，长沙市零售商业供应量增长缓慢，2010年零售商业总供应量达到120万平米；2011年，随着乐和城、世纪金源、友阿奥莱城等一大批大型零售新增供应入市，总供应量突破总供应量突破150万平米万平米；未来3年，长沙零售市场年新增供应均平均达到年新增供应均平均达到60万平米万平米，预计2015年总供应量将达到年总供应量将达到400万平米万平米。注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目长沙零售商业基本格局长沙零售商业基本格局两圈、两轴内圈层外圈层圈层圈
8、层范围范围内圈层二环路以内外圈层长沙绕城高速、京珠高速围合而成发展轴发展轴范围范围东西向发展轴长沙高铁站长沙大道长沙站五一大道枫林路南北向发展轴沿湘江、地铁1号线南北方向延展q 两圈q 两轴长沙零售商业基本呈现“两圈、两两圈、两轴轴”的基本格局；核心区域汇聚了长沙传统市级各大商圈，新兴及未来商圈主要集中于中圈层及外圈层；目前，随着城市的发展，长沙市零售商业呈主要沿着两大发展主轴由沿着两大发展主轴由内圈层向外圈层发展趋势内圈层向外圈层发展趋势。本项目长沙零售商圈分级定义长沙零售商圈分级定义市级核心商圈市级核心商圈市级副中心商圈市级副中心商圈区域中心商圈区域中心商圈区位区位n城市绝对核心n城市发展
9、成熟区域n一般距离城市核心较近n卫星城镇及新兴发展区域n距离城市核心较远辐射范围辐射范围n全市甚至更大范围n城市片区甚至全市n以区域为主档次档次n档次跨度较大n从高档到低档n中档或中高档为主n档次相对集中于中档，部分高档业态定位业态定位n多元化定位：精品化、个性化、主题化n定位相对单一，主要集中于精品化或家庭化n各业态以家庭消费或配套服务为主要定位零售商业发展零售商业发展n城市零售商业的发源地n历史悠久n商业氛围浓厚n零售商业发展外溢首先拓展区域n发展相对成熟n零售商业发展处于起步阶段n与区域发展过程同步代表商圈代表商圈五一广场火车站、伍家岭、东塘高桥、河西、红星等根据仲量联行专业判断，同时结
10、合长沙零售商业市场特征，我们对于长沙零售商圈进行分级定义：长沙零售商圈分布长沙零售商圈分布市级核心商圈市级副中心商圈区域中心商圈地铁2号线地铁1号线绕城高速二环路星沙星沙高桥高桥红星红星大托大托东塘东塘五一五一广场广场伍家岭伍家岭火车站火车站滨江滨江新城新城交通交通枢纽枢纽溁湾镇溁湾镇五一广场长沙最传统、最核心的商圈，汇聚了众多百货、购物中心以及特色商业街，辐射整个长沙市甚至湖南省火车站依托火车站发展的市级副中心商圈，流动人口消费明显东塘城南区域目前已经发展成熟的商圈，以服务城南及雨花亭区域居民为主伍家岭城北区域目前已初具规模的商圈，向北进一步发展趋势明显，以服务城北及开福区居民为主红星随着省
11、府中心的建设而逐渐形成，初具规模，以服务区域内居民为主高桥高桥目前供应项目主要集中在万家丽路沿线，未来依目前供应项目主要集中在万家丽路沿线，未来依托高铁站以及武广新城发展迅猛，以大型家居类主导商业托高铁站以及武广新城发展迅猛，以大型家居类主导商业集中体及综合体项目为主集中体及综合体项目为主星沙以长沙县以及经开区为依托，发展处于初级阶段大托服务区域居民为主，特色商业，位置偏远河西随着大河西先导区的建设而崛起，进一步细分为滨江新城、交通枢纽、溁湾镇三个区域中心商圈，整体零售商业氛围仍处于形成阶段河西河西商圈位商圈位置示意置示意商圈商圈级别级别市级核心商圈市级副中心商圈 市级副中心商圈 市级副中心商
12、圈区域中心商圈区域中心商圈区域中心商圈区域中心商圈区域中心商圈商圈商圈规模规模（平米）（平米）n现有：44万n新增：77.8万n现有：15.6万n现有：36.7万n现有：21.6万n新增：17.5万n现有：6.2万n新增：84万n现有：25万n新增：65万n现有：8万n现有：10万n新增：13万n现有：18.7万n新增：70.9万代表代表项目项目悦方ID MALL乐和城开福万达海信广场国金中心 友谊商店 阿波罗商业广场 家润多百货平和堂（东塘）金色家族友谊商城凯德广场 岁宝百货 世纪金源购物中心 北辰商业中心 天虹百货 红星通程商业广场 德思勤城市广场 喜乐地购物中心 华润欢乐颂 运达中央广场
13、 新城新世界商业中心 步步高百货 通程商业广场星沙店 友阿奥特莱斯购物公园 中信城市广场 步步高广场 通程商业广场 大河西交通枢纽综合体 奥克斯广场长沙零售商圈对比分析长沙零售商圈对比分析注： 下划线标识表示未来供应项目注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目长沙零售商业供应统计长沙零售商业供应统计- -分商圈分商圈市级核心商圈市级副中心商圈区域中心商圈单位：平方米从供应来看，现有优质零售商业主要集中在市级核心商圈以及三个市级副中心商圈，其中五一广场商圈供应量其中五一广场商圈供应量最大，达到最大，达到44万平米万平米；未来5年，五一广场商圈约有77万新增零售商业供应，优势地位进一步
14、巩固，仍将在长沙各大商圈中继续领跑优势地位进一步巩固，仍将在长沙各大商圈中继续领跑；核心之外，以河西、红星、高桥为代表的新兴区域中心商圈将有巨大发展以河西、红星、高桥为代表的新兴区域中心商圈将有巨大发展，三大商圈未来供应量均在60万平米以上；现有三个市级副中心商圈（火车站、东塘、伍家岭）在核心商圈以及区域中心商圈的双重挤压下，发展空间有发展空间有限限。长沙市各商圈现有及未来零售商业供应统计长沙市各商圈现有及未来零售商业供应统计市级副中心商圈受双重挤市级副中心商圈受双重挤压，未来发展空间有限压，未来发展空间有限注：以上供应主要识别统计2万平方米以上持有型商业项目长沙零售商圈对比分析长沙零售商圈对
15、比分析辐射力高辐射力低商业形态单一（百货、街铺为主导） 五一广场河西商业形态多元（百货、街铺、购物中心并存） 伍家岭火车站东塘高桥大托星沙红星现有副中心商圈，未来商业供应稀缺，发展空间有限，将受到不断崛起的区域商圈挤压，未来辐射影响力有所降低未来供应集中的区域中心商圈，随着居住社区逐步成熟，商业氛围不断提升，未来零售市场存在较大潜力空间长沙零售商圈信息长沙零售商圈信息五一广场五一广场商业体量商业体量n现有：44万平米n未来新增：77.8万平米辐射范围辐射范围n整个长沙市乃至整个湖南省商业类型商业类型n百货、商业街为主租金水平租金水平n首层租金水平300-600元/平米/月介绍介绍 五一商圈为长
16、沙市零售商业的绝对核心绝对核心，租金水平、人流量、营业额均为长沙最高长沙最高； 以百货、商业街形式为主，平和堂、王府井、新世界、春天百货、美美等奠定了商圈的基础； 近两年先后涌现了乐和城、悦方ID MALL两个购物中心项目，开长沙市场之先河开长沙市场之先河，随着未来万达、华远等项目等一批定位中高的大型购物中心项目，将进一步提高商圈档次与品质； 随着未来3年地铁1号线、2号线通车，并在五一广场区域交汇换乘，商圈核心地位将进一步巩固。621144353527地铁2号线地铁1号线五一广场五一广场火车站东塘伍家岭红星高桥星沙大托河西供应供应编号编号项目名称项目名称开业开业时间时间零售建筑面积零售建筑面积（平米）（平米）商业商业类型类型档次档次现有现有1平和堂（五一广场店）1998年79,419百货中高档2悦荟广场2003年50,000购物中心中档3王府井百货2004年70,000百货中高档4新世界百货2006年35,000百货中档5乐和城2006年80,000购物中心中档6美美百货2008年6,000百货高档7悦方id mall2012年120,000购物中心中档未来未来1开福万达广场2012
