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1、房屋买卖合同与我们的生活摘要：房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买主，买主支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买主，买主支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为关键字：房屋买卖合同、合同法、毁约、合同纠纷1、买卖合同的含义根据合同法理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付
2、标的物并转移所有权的一方为出卖人（或称卖方、卖主），受领标的物并支付价款的一方为买主（或称买方、买主），出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，在各国债法或者合同法的立法中都是最基本的一类合同，并置于各种合同之首着重予以规定。从各国立法看，买卖合同有两种含义：一是买卖合同仅限于实物买卖，买卖合同的出卖人应向买主转移财产所有权，买主应支付相应价款。2、房屋买卖合同的概念、特征依上述，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买主，买主支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自
3、身固有的特征。这主要表现为：2.1、 出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买主，买主支付相应的价款；2.2、 房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；2.3、 房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；2.4、 房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，其原因就在于买卖的标的物房屋是一种不动产。因此，有必要对房屋予以简要说明。严格从房地产法律关系讲，房屋属于不动产，它只能附着于土地之上，与土地具有不可分性，因而，房屋买卖的标的物不仅仅是房屋，还应包括房屋占用范围内的土地。3、新政之后房屋买卖合同纠纷类型中国人民银行于昨日宣布，从4月21日起上调存款类金融
4、机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据了解，今年以来，央行以每月一次的频率，以堪称历史罕见的调升节奏，连续四次上调存款准备金率。就在2月18日，中国人民银行年内第二次收缩银行体系的宽裕流动性，宣布自2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。此次是央行今年第四次上调存款准备金率，同时也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率将达20.1%的历史高位。工行、农行、民生银行等银行已停止了上海地区的个人房屋
5、贷款业务。20家银行贷款政策调查表:湍二:,；NI慑行付比例1SAWB*7放所I衣叱线行曰套3成，二套6成基准药率10%1周左右七言工童健拧H者3冠.二套6成基率10%23-5x*IJK一季房蓄套3成,二手房W套4成,二分6成矗漕利率10%,工Xf况2个；?左右.个列支行三级停24设1行a3,ze10%20%放贷时同K定笈意银行R套3成,二套6成客户信誉良好拿曷辞利率10%送W=啜后E=-A月之秀可依款,二手舍慢点，民生错行营套3成，二套6成基会为率10%程式工较居义.IZ笈,筝兄下A月左右兴业粮行廿套3危以上,二者6成21%存款这全受款破般的3以上才拿曼芸套再笑敷30%-40%=X约政惴行H
6、套房公务员或&辨尊单位取工餐付3成.K组行业付4成,二套房苜付6成垩准利率10%,三款锁度索式,要全6U之后才能拿至.至敦南泉银行延江谕合审批的客户苜勺3成，二套房6成圣滞汇率10%NW笠：,：一E=2-：.、一:二=.：江苏18行苜套3成，二套6成基准当率10%,看5月份具H程要,排队等笠*蜜犍行曰套3成，二套6成基准利率10%212天放敷.H昊存款P万可一周笠款,存款达篡万3天发敷夫圳发厦坡打白套3或，二套6成10%10%新度一高左右幺款,二手裳出人目之R：!MI华夏蟆行新层2春35成，二手屏苜分4成，二分6成各净利率10%N行业务客户文光考虑2个月左右光大银行胃套3成,二奢6成看利率20
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8、04年第一次加息的优惠利率相比，月供累计增加瓶（贷款60万为例）加以后房贷月供及启还款中（等喉本且单位：元）打款项时间点利率理利率20表格说明月供总还款月供总还款60万元04年10月前依优更利率4.7711,259.63675,577.515.04K3,973.00953,521.09政策取定，SSSW芟第二套房产在现有基设利率基图上省上调10%的浮动利率，与04年第一次加R的忧事利率相比：5年期贷次月还SUR累计增加1027.17元京还款0加61630.34元；20年18贷款月还款股累计增加127S.79元，至还裁加306187.81元弟二套房现有基准利率再上调10%的浮动利率8.42K12
9、,286.80737,207.858.61%5,248.791,259,708.90上IOMJB利率墙加全颜IJDrj761334I275.79XM.187JB1附二：购买第二套房在现有基准利率基础上再上调10、的浮动利率，与07年9月份最新一次加息的优惠利率相比，月供累计增加领（贷款60万为例）加息后启贷月供及启还款增等破本网单位：元）贷款项时间点利率5年利率20年表格说明月供总还款月供总还款60万元07年09月后最优再利率6.50K11,739.69704,381.346.66%530.141,087,232.55根番政策规定,贷款的买第二套房产在现有基碓利率基H上再上调io、的寻动利率,
10、与9月份依新一次加且的优再利率相比：5年期贷款月还款股仅增加54711元，念还款增加32826元；20年期贷次月还茕眼增加718.65元，总还我的加172476.35元第二套居现有热灌利率再上调IOqb的浮动利率8.42X12,286.80737,207.858.61%5,248.79L259,708.90上调10%后利率增加金领547.1132326/1718j651724765在去年房价大幅度上涨的情况下，卖方受利益驱使不守诚信，主动违约现象较为普遍。有相当一部分的二手房房主在办理过户手续之前主动违约，这些房主愿意双倍返还定金或根据相关合同条款赔偿违约金，迫使买房人不得不到法院起诉。甚至有
11、个别卖方在合同约定期内故意拒收房款，然后反诉买方违约，要求解除合同。“国十条”出台以后，由于政策的滞后效应，虽然房价还没有明显下跌出现，但是已经有买家违约，最主要分为两种情况：一种是买家的主动违约，这部分买家是基于对政策的理解和对未来房价的判断，情愿损失定金；二是买家被动违约，主要是楼市新政出台后由于首付比例提高而无法支付、贷款失败以及多套房政策限制等原因。2009年以来，北京二手房市场违约中有9成卖家因为房价上涨过快、售价过低而违约，但在4月15日以后，非常明显地出现了买主开始违约的现象。据调查，目前违约协议中买主违约比例已高达70%。八成以上的买主都以“银行首付提高，无力筹够首付”来作为毁
12、约的借口。3.1、 频繁出现房屋买卖毁约现象的主要原因3.1.1、 买方因政策毁约由于新政出台，房贷政策收紧，导致很多购房人办不下房屋贷款。银行方面，外资银行竞相收紧房贷，据调查，渣打银行（中国）、汇丰银行（中国）、恒生银行（中国）和东亚银行（中国）等外资银行近日宣布，已全面停止对拥有三套房屋的房主进行房屋贷款的受理，对拥有一、二套房屋的房主也相应出台了提高首付成数和贷款利率等一系列的政策规定。几家国有银行以工商银行为首也相继开始实施新政-收紧了房屋贷款政策。很多发生纠纷的购房人一般是在新政出台之前签约，在新政出台之后才申请贷款。新政出台，就导致贷款办不下来，贷款办不下来，很多房屋买卖中介一般
13、都会劝说交易双方更换银行重新申办贷款，据我们了解目前也确实还有少数银行依然可以放贷，但是审查也比较严格，总体上来说，在申请贷款过程中出现相关问题（比如银行拒绝受理房屋贷款等），就使得购房者没有经济相关能力来承担在购房中所要支付的钱款，也就使得交易无法进行下去，于是就只好开始与房主协商解除合同。目前据我们了解，第一例因新政导致的解除合同窠已经进行司法程序，但是目前还没有判决结果。国家政策变化所带来的法律纠纷，对于有关政府部门来说也是一个新类型的案件。但是对于此类现象，我国的有关法律法规定早已制定了一定的解决解决方案，其中法学界比较有争议的，就是政策变化属于不可抗力还是情势变更。3.1.2、 买方
14、因房价毁约除了确实因贷款相关问题无法继续履行合同的情况外，也有很多购房人是因为房价下跌或者他们感觉房价有下跌的趋势而希望解除合同。从某种程度上说，新政的出台在购房人，尤其是炒房人心理带来了一定的恐慌心理。有部分炒房人以新政为由试图解除合同，但是能否成功要看双方的准备和举证相关能力而定。根据谁主张谁举证的原则，购房人应该证明自己的状态属于合同法规定的不可抗力或者情势变更。还有房主如果主张购房人是因为房价下跌而毁约的话，也要举出相关的证据。4、商品房担保贷款合同纠纷4.1、 商品房担保贷款合同纠纷的项目案例2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位
15、于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，国十条调控政策出台。国十条要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款相关问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一
