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1、雷州市高铁站片区控制性详细规划（08-01-15等地块）局部调整必要性论证及调整方案为加快推进城市扩容提质，提高土地集约利用率，促进土地开发，解决规划与现实的矛盾，推动雷州市高铁新区城市建设的顺利进行，提高规划的可实施性，并为规划行政管理部门提供法定依据，经论证研究，拟对雷州市高铁站片区控制性详细规划（08-01-15等地块）进行局部调整。一、项目背景雷州市高铁站片区控制性详细规划于2020年由雷州市人民政府雷府办函2020287号文件批准实施，由于原控规的路网、用地布局和公共配套设施不甚合理，不符合城市发展建设的需要，2021年，雷州市自然资源局委托设计单位编制了雷州市高铁站片区控制性详细规
2、划（08-01管理单元）局部调整（以下称“现行控规”）,并与同年经雷州市人民政府批准实施，随着城市扩容提质的深化，市委市政府近期拟出让高铁站片区部分土地，并优化中小学办学规模，但由于现行控规确定的九年一贯制学校办学规模超出教育部规定的义务教育办学规模，需进一步优化。为了进一步优化规划布局，解决原规划的局部地块用地布局同实际和建设需求存在的矛盾，促进项目早日落地，提高集约用地水平，更好地指导该区的建设发展，根据广东省城市控制性详细规划管理条例第二十一条，现申请对现行控规08-01-15等地块的用地性质和公共服务配套设施等内容进行调整，并根据原控规同类地块的开发强度和雷州市城市规划管理技术规定（2
3、018版）落实有关控制指标。二、调整范围本次规划调整范围位于雷州市高铁站片区08-01-02、08-01-15地块，涉及用地面积14.06公顷，具体为：0801-02地块北至塘边水库南路，西至清端五路东侧防护绿地，南至24米规划路北侧公园绿地边，东至塘边水库南路；08-01-15地块北至鸣泉路，西至24米规划路公园绿地，南至24米规划路，东至塘边水库南路。三、调整依据本规划调整的主要参考依据有：（1）中华人民共和国城乡规划法（2019修正）（2）中华人民共和国土地管理法（2019修正）（3）城市规划编制办法（2006年4月）（4）城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）（5）广
4、东省城市控制性详细规划管理条例（2005.12.1实施）（6）雷州市城市规划管理技术规定（2018）（7）雷州市城市总体规划（2011-2035年）（8）雷州市土地利用总体规划（2010-2020）（9）雷州市高铁站片区控制性详细规划（10）雷州市高铁站片区控制性详细规划（08-01管理单元）局部调整（11）广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知（粤自然资发（2021）3号）（12）国务院关于统筹推进县域内城乡义务教育一体化改革发展的若干意见（国发（2016）40号）（13）县域义务教育优质均衡发展督导评估办法（教督（2017）6号）（14）其他相关资料
5、四、调整原则本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下,优化用地布局，并对公共服务配套设施进行完善。五、调整必要性分析1、优化中小学办学规模，推动义务教育优质均衡发展2017年，教育部发布县域义务教育优质均衡发展督导评估办法（教督（2017）6号），办法要求：所有小学、初中规模不超过2000人，九年一贯制学校、十二年一贯制学校义务教育阶段规模不超过2500人；小学、初中所有班级学生数分别不超过45人、50人。由于原控规规划九年一贯制学校初中30班、小学30班，办学规模为2850人，超过2500人；而且在西侧地块挂牌出让时要求配建小学为43班，办学规模已达1935人，若加上初中
6、30班，办学规模将达到3435人，不符合义务教育优质均衡发展要求，综合考虑办学规模、服务半径、交通疏散等因素，拟将初中将同等用地规模和办学规模从08-01-15地块置换至08-01-12地块，这样既可以满足义务教育优质均衡发展的办学规模要求，又可以优化交通疏散，也满足中小学的服务半径的要求。综上所述，本次对中小学办学规模的优化是双赢的局面。2、有利于盘活土地，提升区位价值，改善城市景观本地块位于雷州市中心城区高铁新区，北邻塘边水库，西临清端五路,地理位置优越，交通便利，生态环境优良。目前，本规划区大部分土地已完成征地工作，部分用地已报批为城市建设用地，纳入雷州市土地储备，近期拟进行出让或划拨。
7、但由于现行控规的用地布局不理想，亟需调整，本次调整有利于盘活土地，提升区位价值，改善城市景观。3、有利于加快项目落地实施，增加经济效益为了满足城市发展需要，整合土地资源，优化高铁站片区08-01-15等地块用地布局和公共配套设施，有利于项目有序建设开发，从而实现城市土地经济效益最大化，有利于发挥城市土地的经济效益。六、调整内容本次规划调整在不改变建设用地规模、发展方向和总体布局的前提下,对用地布局进行优化，并根据雷州市城市规划管理技术规定(2018版)完善公共服务配套设施。1、用地调整为了优化中小学办学规模，将原08-01-15地块中的初中按同等规模置换至08-01-12地块，因此本次调整对0
8、8-01-12.08-01-15地块进行细分，重新划定用地边界,08-01-12地块细分为08-01-12A和08-01-12B两个地块,08-01-15地块细分为08-01-15A和08-01-15B两个地块。地块细分后，08-01-12A地块用地面积为44219.35平方米，用地性质保持二类居住用地不变；08-01-12B地块用地面积为35188.53平方米，用地性质规划为中小学用地；08-01-15A地块用地面积为35188.53平方米，用地性质规划为二类居住用地；08-01-15B地块用地面积为25992.44平方米，用地性质保持中小学用地不变。2、开发强度调整本次用地性质调整地块根据
9、雷州市城市规划管理技术规定(2018)和原控规同类地块落实各项控制指标，用地性质不做调整地块保持原控规中各项控制指标不变。3、公共服务配套设施根据雷州市城市规划管理技术规定(2018版)完善公共服务配套设施。七、规划调整前后对比本次规划调整涉及用地布局和公共服务配套设施调整，调整前后用地控制指标对比如下：调整前后地块控制指标地块编码土地使用性质用地面积(m2)计容建筑面积(m2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)配套设施代码名称调H08-01-02R2二类居住用地79407.88222342.062.8303580幼儿园、卫生站、文化活动站、托老所、社区居委会、物业管理用房、垃圾收
10、集站、公共厕所08-01-15A33中小学用地61180.97236778.421.8263524九年制学校、垃圾收集点调整后08-01-02AR2二类居住用地44219.35123814.182.8303580幼儿园、卫生站、文化活动站、托老所、社区居委会、物业管理用房、垃圾收集点、公共厕所08-01-02B33中小学用地35188.5363339.351.8263560独立初中、垃圾收集点08-01-15AR2二类居住用地35188.5398527.882.8303580托老所、物业管理用房、垃圾收集点、公共厕所08-01-15B33中小学用地25992.4446786.391.8263524小学、垃圾收集点八、结论综合上述论证，可得出结论：调整方案较原规划方案具有更加的可行性和科学性。可按法定程序对雷州市高铁站片区控制性详细规划(08-01-15等地块)的用地布局和公共服务配套设施等相关内容进行调整，审批后修改原控规相应的规划内容。附件：1、土地利用规划图（调整前）2、土地利用规划图（调整后）3、管理图则（调整前）4、管理图则（调整后）
