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1、山湖美墅修规及建筑方案设计任务书范本山湖美墅项目修建性全面规划及建筑方案设计任务书（征求意见稿）湖南汇财投资有限公司二。二三年二月二十日说明本稿设计任务书（征求意见稿）的编制参考了项目策划定位与产品建议文案，与概念性规划设计成果与设计调整结论，请策划、设计单位提出宝贵意见与建议，并于2008年8月5日上午12:00前以书面形式或者电子文档形式提交给我司。汇财公司总工室二OO八年八月一日修建性全面规划及建筑方案设计任务书1 项目概况及用地分析1.1 用地自然条件概况及分析1.1.1 宗地位置湘府东路与万家丽路交汇处西南角，北临湘府东路，东距万家丽路约100米。南向毗邻天际岭森林公园。1.1.2宗
2、地现状宗地四至范围西至一一规划中的瓦窑路;北至一一湘府东路，与托斯卡纳隔路相望；东至一一中天置业的规划用地，距离万家丽路约100米;南至一一易安置业地块（现为建设中的“森林公园一号”项目）。附图：宗地红线图宗地现状地形地貌项目用地现状构成丰富，有坡地，有水面，有农家水井，也有废弃的陶窑。原生成片水井水面:陡坎（高5米以上）水面2地带比 水面1地带高 2-3米台地（比水舸高3米）Sa 介E.、 IlW绿化植被与水面地块间有多个小湖及一个原生状态池塘当地气候条件气温：年平均气温：17.7C月平均最局气温：29.3C月平均最低气温：4.7匕绝对最高气温：40.6C绝对最低气温：TL3C雨量：平均年降
3、雨量：1389.8mm湿度：年平局相对湿度：80%日照：平均全年日照数：1677.1小时风：全年主导风向为西北与东南风，风速平均值2.7ms,风载标准值为0.35KNm2o水文地质（参考原办公楼部分的岩土工程全面勘察报告）项目基地位于洞井镇天华村，北临湘府路，其他三面为山地，原始地貌单元为湘江冲积V级阶地，原始地形为低山及农田、鱼田，标高起伏不大，在58.60-61.50米之间。特殊地下物暂未发现特殊地下物,须待详勘后才能确定。1.2宗地社会条件概况及分析1.2.1区域现状与规划本区域传统上属于城郊结合地带，随着万家丽路与湘府东路的拉通,区域逐步融入城区。万家丽路是长沙城市南北交通主干道，湘府
4、东路是东西交通主干道;区域靠近长沙传统批发市场群一一红星商圈很近，红星市场群内聚集了十余个大型专业市场，与现代化的超市与商场;区域属于新兴的房地产开发焦点区域，周边聚集了众多楼盘；华盛世纪新城岳泰理想城卜金质苑片区进展的三点亮点，之一是天际岭国家森林公园与省植物园，之二是武广高速客运专线，其三是圭塘河休闲风光带；项目位于长沙南城，是长株潭建设两型社会的核心地带。圭塘河风光带武广高速客运站1.2.2规划要求本项目总用地面积为63097.5平米,净用地面积62381.08平米。地块一规划要点建筑间距类区11类出入口方位北停车要求数量满足长政发120053号文要求建筑物退让多/高东退用地边线多层大于
5、4米，高层大于8米西退用地边线多层大于4米，高层大于8米南退用地边线多层大于0.55H米，高层大于12+0.2H米北退绿化操纵线多层大于4米，高层大于6米其他以上所示为50米下列建筑的退让要求，超过50米高层建筑执行长沙市规划技术规定容积率3.0绿地率40%建筑密度24%室外地坪设计标高与周边道路衔接建筑高度100米1.2.3交通状况毗邻湘府东路与万家丽路两条城市主干道。万家丽路已经成为仅次于芙蓉路、勘与韶山路比肩的南北大动脉。本项目的交通非常方便，可快速出入城市中心区。规划中的瓦窑路与双塘路分别位于项目用地的西面与南面，地块的小交通条件也非常优越。1.2.4公共设施地块南侧的森林公园1号（房
6、地产项目）正在建设，该项目北侧没有留出足够的退让间距，因此我项目在设计时应充分考虑到这一点；周边有利因素：天际岭国家森林公园与省植物园;周边不利因素：目前周边日常生活配套不完善，是项目面临的最大不利因素。1.2.5市政管线详见市政管线图2规划设计的基本原则2.1项目的定位2.1.1项目总体定位融城中央山水公园社区在这样一个自然景观非常优秀的地块上打造一个中高档小区，我们应该秉承天意一半，人造一半的造房理念，我们应该利用这一优势，以原生态的自然条件为基础，颠覆长沙房地产开发以房为中心的传统的“房地产”开发模式，打造以自然天成的原始地形地貌为中心的“地产房”开发模式，将山水资源利用与发挥到极致。2
7、.1.2项目市场定位本项目的档次界定为中（高）档社区，锁定的目标客户，是初次置业者与改善居住型的客户。本项目重要的目标客户应该是红星市场群的生意人为主（约60%）,其次区域周边白领及事业单位人员（约20%）,其他约10%;年收入在5-10万的约占50%,年收入在10-20万的占30%左右;50%的客户年龄集中在26-35岁，30%的客户年龄集中在36-45岁；中低收入的生意人与白领阶层大部分都是第一次置业，中高收入的生意人与中档收入的白领是为了改善居住条件第二次置业。2.1.3项目竞争优势（针对竞争楼盘）项目核心竞争力：生态山水园林核心之具有原生态效果的水面a.充满自然清新野趣的入口水面广场给
8、人以震撼力与强烈的视觉冲击，同时也使整个社区具有了凝聚力；b.通过木栈道、亲水平台与湖心小岛，营造可参与的水景空间。园林核心之二原生山地结合本项目高差特征，山体坡地造景，增加小区景观的深度与层次感。园林附加值之一一老井利用好项目内的老井，因地制宜造景，形成清晰的文化肌理。园林附加值之烟囱与陶窑研究地块内遗留的烟囱与窑址是否能够保留（特别是瓦窑）。3概念设计研究结论3.1概念设计结论1、下一步设计中，总平面布局上能够突破原框架2、商业为临街门面，定位是社区商业。规模操纵在地上建筑面积的4%左右,其中临街散铺在4000平米下列，集中式商业在3400平米左右。位置在小区主入东面与西端的瓦窑路，西北角
9、布置集中式商业。3、尽可能降低建筑层数：在保留部分山体，预留东面水域基础上，西区预留小区活动空间，入口广场要有一定空间。在满足间距与日照分析的基础上，18层以上建筑不超过总面积的30%o4、首期开发范围仍在东片区，全部设计为不超过18层的建筑。5、幼儿园按4个班规模，其位置应便于小区管理，并达到日照等技术规范要求。6、社区管理用房按400平米左右，物业管理用房按总面积0.5%安排，其位置尽可能安排在较偏的架空层内。7、会所位置在北向主入口一侧（可考虑东西两侧）。8、主入口广场应结合水面设计，面积为3000平米。3.2经济技术指标序号项目单位指标备注1总用地面积m2631012净用地面积m262
10、364红线图测量面积3总建筑面积ID11871003.1普通住宅面积ID11784003.2社区用房Hl24003.3物业管理用房m19003.4集中商业面积m234003.5街铺面积m240004容积率3.05建筑密度24%6绿地率40%4设计需要解决的要紧问题4.1规划方面的问题4. 1.1用地布局(1)根据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计；(2)根据要紧公共空间的功能与特点的描述进行空间设计。4.1. 2道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求；(3)满足公交车与班车停放要求；(4)满足消防要求
11、；(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计。4.1.3销售分期(1)首期销售卖场销售氛围的营造；根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计;(3)分期设计应综合考虑下列因素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理模式的可行性d.分期开发地下设施与水电设施对首期使用的可行性已分期开发时施工组织的可行性f分期开发时道路系统的可行性(4)高层项目根据标准层拼接意向深化设计。4.1.4环境景观(1)景观设计具备明确的主题；(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织；(3)景观的
12、功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性；(4)处理景观与气候的关系，比如避免要紧景观处于建筑阻影区、落叶树的选用等；(5)现状景观的利用方式；(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析。4. 2单体方面的问题4.1. 2.1住宅设计要求D户型配比一一二房与紧凑型三房为绝对主力户型。建筑面积(平方米)二房50-7015%合计比例不低于60%二房二厅或者三房一厅80-8920%功能型三房二厅二卫8925%紧凑型三房二厅二卫110-12035%合计比例不功能型四房二厅二卫130-1405%超度40%紧扣项目的目标消费群体，突出重点，不搞平均
13、分配。按照长沙国六条实施细则，该区域户型配比应为90平米下列要占60乳2）户型创新为提高项目户型的舒适性，形成受到消费者欢迎的产品，建议本项目在户型方面做下列创新设计。入户花园（仅限大户型）空中庭院（仅限大户型）大进深花园阳台（按长规发L2007J118号文规定执行）大落地窗（不利于成本操纵，建议取消）转角飘窗（仅限大户型）3）住宅单体设计要求尽量多使用短点或者短板的建筑形式,加强小区的通透感与改善户型的通风采光条件。楼王建议使用板式。4.2. 2商业设计要求参考第3点的概念设计研究结论。4.3. 3配套设施D会所会所设计要求：结合商业布局，打造富有体验性与特殊性的会所，使其成为小区标志（参考
14、第3点的概念设计研究结论）。2）托儿所或者幼儿园参考第3点的概念设计研究结论。3）游泳池及其他设施需合理布局一个中高档特色楼盘所需的山体游泳池及其他设施。（游泳池将增加室外景观工程成本，建议取消）4.3技术方面的问题4.3.1日照间距4.3.2技术配套设施形态与位置设计：垃圾中转站、物业管理用房等。4.3.3保温、遮阳与降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或者部位、具体技术措施、成效比较与实施成本。4.3.4新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术与成本的参考数据等。4.3.5其它技术意见在规划方案得到表达。4.4成本建议（下列单价均按总建筑面积分摊所得）4.4.1 建安成本要求（1485元?）4.4.2 小区配套成本要求（7元/H?）4.4.3 景观及室外管网成本要求（50元/m2）5设计成果要求5.1 设计成果5.1.1 图纸请一律按A3规格印制、装订成册，提供设计文本12套。5.1.2图纸内容要求（所有图纸方向应与正南北向
