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1、多措并举推动保障性租赁住房REITs常态化发行保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021年6月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。本文在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上，有针对性地剖析了首批保租房RElTS实现收益率达标、成功发行的关键，并对未来保租房RErrS常态化发行给出相关政策建议。住房问题既关系经济金融的健康发展，又关系人民群众的幸福安康。随着城镇化进程的加快，新市民、青年人向一、二线城市集聚趋势明显。这些城市房价高，2010年以来房价收入比维持在925,大部分新市民、青年人工作时间短、收入水平不高、经济积
2、累少，在一定阶段内只能依靠租赁方式来解决住房问题。在人口持续流入的大城市，租售比背离严重，租赁住房普遍面临沉淀资金大、租金收益率不高、投资回收周期长的困境。多国经验已经证实，发展租赁住房REITs,是引导多主体投资、筹集长期权益资金、增加租赁住房供给的有效渠道。保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021年6月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见（以下简称意见），明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。相较于完全市场化的长租房，保障性租赁住房得到了政府在土地、税收、金融、行政审批等方面的政策支持，一般不设收入门槛，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段
3、、同品质市场租赁住房租金。小户型，旨在公共资源有限的条件下，尽可能增加房源供给效率。低租金，旨在将显性的、隐性的政策支持传导到需求端，降低目标人群租住成本。2021年关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点工作的通知（以下简称“958号文”），将保障性租赁住房列入试点范围。2022年8月31日，首批三只保障性租赁住房公募RElTS（以下简称“保租房REITs）上市交易。本文在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上，有针对性地剖析了首批保租房REITs实现收益率达标、成功发行的关键，并对未来保租房REITs常态化发行给出相关政策建议。多种政策支持叠加，提高保障性租赁住房
4、项目收益率多种方式供应土地,旨在降低土地获取成本降低土地获取成本，是加快发展保障性租赁住房的关键。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，允许保障性租赁住房项目以多种方式低成本获取土地。土地获取方式以盘活存量为主，包括利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置用地和非居住存量房屋建设，同时适当利用新供应国有建设用地建设。各类土地获取方式及相关政策规定、典型案例见表Io2021年、2022年累计筹建的330万套（间）保障性租赁住房中，利用存量土地和房屋建设的约占70%,利用新供应国有建设用地建设的约占30%o自然资源部要求各地在编制年度住宅用地供应计划时
5、，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。联合审批认定，配套补贴、水电气、税费等优惠政策意见出台前的较长一段时间内，部分“商改租”“工改租”项目，由于土地用途无法调整，无法办理项目改建审批手续，无法纳入工程质量安全监管，也无法享受住房租赁税收优惠政策和民用水电气价格。意见出台后，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并纳入工程质量安全监管，项目合法性问题得以解决。对符合规定的保障性租赁住房项目，可以享受财政补贴。例如，广东省每年安排2亿元省级财政资金
6、支持发展保障性租赁住房，并按照下达到省的中央预算内投资补助资金额度给予省级配套资金，重点支持新建、改建保障性租赁住房。如果是“非改居”项目，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。例如岳麓区龙湖冠寓红星美凯龙项目，办理水电费的商转民手续后，水费从4.9元/吨降至2.88元/吨，电费从0.85元/度降至0.588元/度。如果是“非改居”项目，住房租赁企业增值税减按L5%缴纳。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。部分城市政策更为优惠，比如青岛保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，预计20
7、22年可免收基础设施配套费约6亿元，将有效减轻市场主体经营负担。银行贷款长期低息支持，支持企业发债对于自持性质的保障性租赁住房项目，银行向自持主体提供最长可达25年的贷款，部分项目实行5年期贷款市场报价利率（LoanPrimeRate,简称LPR）下浮10%的优惠利率。对于向非自持的非居住存量房屋改建项目，以及城中村、闲置住房改造的集中式租赁项目，可以向住房租赁企业提供最长8年的经营贷款。为鼓励银行发放保障性租赁住房相关贷款，政策支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。银行向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。截
8、至2022年6月底，建设银行、国家开发银行、农业发展银行合计向652个保障性租赁住房项目授信2449亿元，发放贷款851亿元。同时，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。保障性租赁住房项目收益率是成功发行RErrS的关键958号文对试点REITs的收益率做出要求，近3年内现金流须总体保持盈利或经营性净现金流为正，且未来3年净现金流分派率原则上应不低于4%o在经济发达、人口净流入、保障性租赁住房需求量大的一、二线城市，租售比严重背离。根据诸葛找房数据研究中心的调查，2021年，一线城市租售比（单位月房租/单位房价）平均1.53%,二线城市平均1.67%。在这样的现实背景下，将租赁住房为底层资产发行REITs,面临一个基础性难题：收益率过低。
