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1、房地产项目管理的风险控制分析摘要：房地产项目融合了多个工种，同时因其时间长，资金投入高，增大了项目设计、施工、管理环节的各项风险。在社会基于房地产工程质量及功能需求越来越高的当下，房地产项目管理要秉持风险意识，实时防范及化解风险要素，从而不断提高房地产项目管理水平，助力企业利润增长。关键词：房地产；项目管理；风险控制；措施1房地产项目管理中强化风险控制的必要性房地产行业涉及众多资金及技术的投入使用，在开发时需要耗费大量的时间,从房地产立项、招投标、设计、施工、运行、管理等诸多层面都隐藏着资金或技术上的风险。作为房地产企业而言，要在竞争日趋激烈的房地产市场中保持领先,做好项目管理风险的预防及控制
2、极为重要。从宏观角度看，关系到房地产行业的整体升级，从微观角度看，关系到房地产企业的经济利益。风险控制管理作为一种重要的内控工具，投入成本小，但综合效益明显，特别是房地产项目体量大，一旦遭遇风险，极易导致项目进度、质量或安全受影响。为此，做好专项的风险控制管理，对房地产企业获取项目收益，实现可持续发展意义重大。不管是财务还是人力物力上的管理实践中，将风险控制作为主线贯通，是新时期房地产企业提质保量发展的必然路径。2房地产项目的主要风险2. 1质量风险长期研究表明，房地产项目的质量风险主要受三个方面的影响：一是房地产项目所有参与方的整体素质，包括管理、建设、监理等部门的相关人员，对项目最终质量有
3、重大影响；其次，材料和设备的作用是众所周知的。房地产项目全过程中最重要的部分是材料和设备。如果我们忽视工程的制度和管理，使用不合格的材料，在不断变化的环境下很容易导致各种质量问题。第三，项目设计与技术。如果项目设计不符合当地标准或地质要求，或者项目施工技术不完善且不符合标准，也存在质量风险。3. 2投资风险投资风险实际上是房地产项目的成本风险。由于房地产项目涉及的部门和行业较多，流程相对复杂，所需资金相对充足，增加了房地产项目的成本。投资风险也是房地产项目风险管理的主要风险类型，因为项目必须按计划使用才能获得回报。导致投资风险的因素有三：一是设计方案变更。如果在项目开发和决策阶段出现错误，必须
4、对设计方案进行更改或修改，这将直接增加项目成本，带来风险；二是项目建设过程中房地产项目建设条件的不确定性。由于施工区域的不确定性，各种条件将发生变化。第三，由于材料、设备和劳动力市场的变化、社会经济的变化、价格的变化或国家政策和市场要求的变化，将直接影响项目成本和投资。2. 3施工风险房地产项目的过程包括建设过程，即建设周期。这一阶段的风险称为施工风险。施工风险的主要来源是房地产公司本身、项目施工公司、材料供应商等。这些原因的综合影响，无论是财务方面还是技术方面，都将延长原设计计划的项目周期。不可预测的自然灾害可能发生，建设风险的可能性仅次于投资风险。3房地产项目管理的风险控制措施2.1 针对
5、房地产项目内外部风险建立风险动态识别机制房地产项目在立项之后，应针对项目各个阶段，由地产开发商牵头，联合相关参与方，建立房地产项目的风险动态识别机制。一方面，通过风险识别提前预知房地产项目设计、施工及管理等主要阶段可能出现的风险，对风险进行感知并预防；另一方面，对风险因素进行归纳，然后导入信息化风险识别模型系统，对房地产项目管理易发风险进行识别防范。此外，房地产项目风险在识别后需要进行相应的操作，把握以下两点：一是对风险源进行切断，对房地产项目风险进行回避，降低风险。房地产项目应加强质量监督管理，对项目的质量风险加以避免,这主要是由于质量风险会连带产生其它风险。在对房地产项目风险及潜在风险进行
6、分析后，根据风险的严重程度，采取相应的策略加以应对，如风险极大，则可放弃该项目。二是对房地产项目风险进行转移。例如，在建造结构较为复杂，技术应用较多，涉及质量隐患时.，可以与其它建筑企业共同分担风险。在风险转移的过程中，应认识到企业担负责任的优先级，全部将风险转移到目标企业身上并不现实。为此，在选择房地产项目合作方时，应将利益分配及风险承担的具体范围及方式加以明确。3. 2注重早期合同的制定，强调合同精神为了避免房地产项目建设过程中资金链断裂的风险，管理者应注意建立初步合同，强调合同精神，必要时运用法律手段保护自己的权益。初步合同的制定应以法律和有关规定为依据，防止合同无效。由于房地产业与其它
7、产业的联系相对广泛，而且房地产业本身具有投资大、周期长的特点，房地产项目开发过程中经常出现各种问题，各个环节都会出现。上述问题可能导致房地产企业整体营销失败，导致资金无法返还、巨额亏损和公司破产，对国民经济和人民生活产生不利影响。随着我国市场竞争环境的日益复杂，在房地产持续建设的过程中，资金损失的风险越来越大，特别是金融市场的持续波动在一定程度上影响了实体经济。3. 3实施房地产项目管理全流程风险承担、自留及减轻模式房地产项目在立项建设后，内外部因素都会导致企业遭受一些风险，而这些风险通常无法进行有效及时的回避或转移，此时就需要对相应风险自我承担。如对风险必须进行自我承担时，房地产项目管理过程
8、中应采用多样化全流程措施降低风险危害程度。首先应在房地产项目的源头层面进行灵活安排设计。例如，房地产企业在选择建筑用材料供应方时，不受限于一家，不采取固定供应链模式，而通过建筑材料供应商的多家比对，打造供应商竞争机制，从而使房地产项目建材质量保持稳定，其次可以借助IBM技术等创新房地产项目管理模式，引入信息化，对房地产项目管理参数数据进行及时传递共享。同时.，在房地产项目建设方与材料供应方之间也可以通过建立信息交流平台，对相关数据信息进行共享，以便及时获取及响应房地产项目物料需求，降低物料短缺而对项目进度造成的风险。第三是对房地产项目的特点进行分析，然后对项目管理方式加以优化，剔除影响房地产项
9、目管理全过程的风险，如招投标、设计方、采购方、施工方、分包商等环节的风险，将不确定因素带来的副作用降到最低。第四是在风险自留环节，应设置一定数量的专项资金，用于对风险隐患的处理。房地产企业应采取主动风险自留方式，对风险识别后马上采取相关补救措施。第五是在风险减轻环节，围绕重点部位的高风险进行操作。比如在建筑主体设施、建筑喷淋系统、建筑消防报警系统的设计上应高标准，降低可能发生的火灾给房地产项目带来的安全风险。4. 4围绕房地产项目质量及安全规范相应的制度在房地产项目管理中，项目建设过程中的风险源最为广泛。在这一环节，要围绕房地产质量安全问题进行严格监管。一是要建立健全房地产施工质量验收制度，在
10、质量控制的前提下，在房地产项目设计阶段对设计图纸进行会审。二是在施工过程中，特别是施工技术措施实施阶段，要充分发挥监理职能，对施工过程进行全面监督检查，及时发现不规范作业行为，提高施工过程衔接质量。三是注重房地产建设项目隐蔽工程的质量跟踪，选择专业技术人员进行旁站，避免隐蔽工程的质量和成本问题。四是设立房地产项目安全防范专项资金，及时购买各类安全防护用品和器材，降低房地产项目建设中出现安全隐患的概率。五是落实房地产项目质量安全管理人员职责，将风险状况与绩效挂钩，通过激励、奖惩机制,充分调动相关人员的工作积极性。结论简而言之，现阶段，房地产企业发展越来越不平衡，管理不善将导致各种不利于房地产公司整体发展的风险。所以，相关单位和部门必须做好风险防控准备。参考文献1孙杰.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用J建材与装饰，2020(13)：156+159.2陈碧.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用J.中华建设,2019(08)：66-67.249.3张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化J.科技资讯，2018(27)：
