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1、住宅小区设计方案的优化一、设计方案优化1.经济性控制要点简述在各设计阶段，经济性管理上应注意的问题和采取的控制要点，如：1）场地内土方平衡：在做规划方案阶段，成本人员需要根据场地土方平衡图计算场地内土方平衡是否最佳，一定避免土方的开挖外运、购土回填情况发生。2）临时围墙、围板、道路、办公室：尽量考虑将临时道路、围墙修在永久道路、围墙相同的位置上，以此作为临时使用；临时围板需要根据设计图纸先测算造价，并考虑重复利用；临时办公室需要对比租赁与建造的造价差异。3）临时用水、临时用电：选择好恰当的位置及容量。4 ）基础：设计院根据地质报告提供2种以上可选择的基础形式，成本部测算对比后，选用最经济的基础
2、形式。5 ）结构：在初步设计阶段，成本部根据设计院提供的梁、板、墙柱截面尺寸计算已含量指标，根据经验配筋率得出钢筋含量指标，与经验数据进行比较。在施工图阶段需要在出蓝图之前测算基础、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特征层的结构含量指标，与控制指标、目标成本指标、经验数据进行比较，并将优化建议提交工程部，再由工程部与设计院进行优化工作。正式施工图完成后，安排咨询公司编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最后对比汇报，并形成经验数据。人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。6）铝合金：成本部需要在施工蓝图出图前前完
3、成窗地比含量计算。在二次设计完成后,测算不同类型窗的单价，以保证控制的目标单价内。7）栏杆：成本部需要在施工图完成后提供栏杆钢筋含量指标及单价测算。8）外立面面砖、石材工程：成本部需要在立面分色施工图完成后提供面砖、石材的含量及造价。9）精装修：成本部需要在装修标准确定后提供单方造价。10）园林环境：签署环境设计时，根据目标成本控制指导书确定的单位成本（元/景观m2）写入设计合同,并规定奖惩办法,以此作为控制景观设计的依据；根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，让成本投入能在重要的区域有所侧重；控制硬景、软件、水景的面积比率，一般情况下软景面积：硬景面积=3:2;
4、硬景注意控制石材、木地板、洗石米、建菱砖的面积比率；控制石材类型，一般情况下建议石材选用黄木纹、红（黄）绣石、青石板、福建灰、福建青，尽量不使用砂岩类石材，尽可能采用便宜的国产石材,并采用较小规格厚度,降低成本；控制石材厚度，人行道地面控制20mm,行车道控制30mm,压顶尽量用碎+质感涂料替换石材，踏步等部须用30或50厚，踏步伸出部分用20厚粘贴磨边处理，如果必须采用超厚材料不可，外面一边采用超厚材料，里边材料按照20厚设计，通过砂浆找平达到水平；植草砖选用水泥材料，厚度按照8厚设计，尽量少选用塑料植草砖；木材的厚度要控制在常规厚度，不选用超厚的木材，尺寸也按照常规选择；软景控制大乔木数量
5、,尽量选用当地乔灌木,灌木控制种植密度及品种。景观设计公司的景观结构设计做法往往较为保守，园建基层做法也是优化的重点。采用国产灯具,在保证设计效果的前提下,联合物业优化灯具数量;景观成本优化需要从初步设计开始到施工图为止，不停测算成本，测算时一定需要设计部、成本部人员一道完成工程量计算，及造价测算，并及时提供给设计部。11）室外综合管线：根据规划合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置，以便使各种管线的铺设最短；在设计阶段对比管材造价差异，合理选用管材；合理利用现场坡度，控制管道设计埋深；室外给水系统综合考虑后期使用及成本后，争取低层（13层）考虑市政供水，以上楼层再采用变
6、频加压供水；12 ）室外（内）智能化：13 ）水景设备系统：14 ）景观水电：联合物业确定景观灯具数量及电线走向。15 ）景观结构：园建结构必须按照工程部发放的园建基层统一做法施工，特殊情况，特殊处理。16 ）室外部品:17 ）电梯：电梯的载重量、速度等选型根据实际需要设置,避免不必要的浪费；18 ）室内水电室内管线敷设,满足管线敷设长度最短；给排水施工图详细标明各类套管的位置及规格，尽量选用PPR套管;提前审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性；室外给水立管尽量只在阳光直照部位使用钢塑管，其余部位采用PPR管。2、设计方案优化计划结合项目开发计划及设计出图计划，讨论形成设计方案优化计划
7、*项目*月份方案优化计划优化项目名称出图时间图纸深度（方案、扩初、施工）联系人及联系方式提交成果要求测算结果提交时间3、方案优化保障措施可通过施工图内审、成本对标等方式对方案优化的过程及结果进行控制和保障，如：实施施工图联合审图：1）审控要点：设计管理中心结合审图经验、和各部门反馈的产品缺陷等信息，准备审控要点表，此表定期更新。2）审图流程：每年定期检查流程符合性（包括各记录及方案表）,持续改进：每年一季度；过程中如有调整，及时更新。3）审图计划：设计管理中心和工程管理中心结合三级计划，编制具体的审图计划。4）图纸预审：设计院根据万科提供的审控要点表，预先进行内部审图。5）资料准备表：各部门根
8、据建筑施工图联合审图资料准备表完成准备工作。6）会务方案：设计管理中心根据会务方案牵头组织封闭式联合审图，与工程管理中心71页目部确认审图人员构成。7）封闭审图：7.1 ）各部门根据各部门审控侧重点、审控要点表参与联合封闭审图。7.2 ）各单位必须现场提交审图意见汇总表书面版和电子版存档，设计负责人组织问题交圈讨论。7.3 ）项目负责人现场评估各单位表现，并反馈给各单位负责人。7.4 ）审控要点建议：审图过程中鼓励各单位提交新增审控要点建议表，由设计管理中心定期更新审控要点表。7.5 ）审图成果提交：项目负责人必须总结现场审图意见，发布审图总结通报、审图意见汇总表、新增/修改审控要点建议表。7
9、.6 ）施工图会审：根据最终审图意见修改图纸后，由工程管理中心/项目部在施工图会审环节组织图纸问题的复核，作为设计院设计质量的考核依据之一。7.7 ）现场变更分析：成本管理部每月对变更原因及成本进行分析、通报，根据审图责任的划分，分析并考核相关责任单位。项目结束后，项目负责人应分析签证变更原因，考核和改进审图效果。4、成本对标：对各项目产品的主要技术经济性指标拟实施强制限额管理，对限额指标的满足状况将与项目开工审批挂钩。1）七项对标指标包括：标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例。以上指标分不同区域和地区制定，具体以集团每年发布的成本对标主要经济指标为准。2）在项目开发过程中，对应设计方案和设计图纸形成过程中，必须对上述经济指标项进行详细测算，保证相应指标控制在集团要求控制线内O对于超标项，需分析原因，尽量找到合理控制和优化方法，上述指标统计完毕后须上报集团，与项目开工审批挂钩。
