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1、天宏地产施工项目成本管理问题及对策研究摘要：伴随着在我国房地产业的快速发展趋势，愈来愈多的公司投身房地产业项目之中，导致领域市场竞争持续加重的局势，但因为在我国农村土地政策及其房子限购房政策的影响，房地产业营运能力收到了了巨大的约束。除此之外，由于工程项目原材料、人力资源管理成本的持续提高，使房地产业建筑工程成本也随着提高，当地房地产公司没法根据新形势，扩张本身赢利。文中以天宏房地产工程施工项目为实证分析目标，对世界各国有关科学研究参考文献开展了归纳，并使用案例研究法，对房地产业项目管理决策、整体规划、招标等过程中，存有的成本管理方法难题开展了总结和剖析，并分别给出了改善建议，进而协助该企业达
2、到最佳的经营情况，另外为同业竞争项目成本管理方面提供理论参考。关键词：工程预算；成本控制；房地产项目一、引言房地产公司要想在当今的市场环境中，确保本身的存活和发展趋势，就务必提升成本管理方面，将成本操纵在最少程度，进而完成利润最大化的经济收益。受我国有关现行政策的影响，房地产业市场竞争局势日益加重，房地产开发设计公司要想在如此的情况局势下，得到存活和发展趋势，就理应立即调节本身的发展战略，提升项目成本管理方法，提高企业的营运能力，扩张赢利空间。文中以天宏项目成本管理方法为实证分析目标，对其存在的不足开展了归纳和规范，进而为公司发展提出理论的正确引导，推动企业综合性竞争能力的提高。二、项目成本管
3、理的相关概念和理论（一）项目成本管理的内涵项目成本管理方法指的是房地产开发商为了更好地将成本资金投入降低，并利润最大化的扩张营运，而采用的管理方法。项目成本管理方法，是房地产公司成本管理方面的关键一部分，就是指在项目工程项目工程建筑中，提升对危害到项目成本开支相关要素的管理方法，并根据各种各样有利措施，将工程建筑过程中的原材料耗费、花费开支,操纵在一定范畴内，并严格监督，审查项目工程施工过程中花费开支，看是不是合乎一定规范，从而采用有目的的举措，降低工程项目中的消耗状况。（二）项目成本管理的特点1 .动态控制工程项目项目成本是动态的，伴随着工程项目项目进度，成本也随着持续转变。因为自然环境的持
4、续转变，比如工艺流程、自然环境的转变等，成本管理方法也是即时转变的。为了更好地改善成本管理方法，就应该始终坚持实时控制的基本准则。其实，实时控制，指的是将原材料、工业设备资金投入到项目工程项目中，并即时手机上成本相关的项目信息，并和总体目标开展比照，剖析是不是偏移了最终目标，假如偏移了成本管理目标，就理应对工程项目项目即时开展调节，确保其处在最终目标范畴。2 .全过程控制工程项目项目明确后，会历经工程项目提前准备、建设工程、工程验收、质保等好几个环节，且每一个环节，都会有很多的人力资源、物力资源的耗费，项目工程成本管理方法围绕于全部项目步骤。因而，项目成本管理方法也是不断开展的，成本管理方法贯
5、穿始终。3 .实时控制成本产生过程中的操纵环节，当然越少越好，最好是可以保证实时处理。实用性是在高效率的数据收集前提条件下完成的，可以即时把握工程项目项目进展信息内容，而它是在互联网信息科技服务平台功效下完成的。因为工程项目项目施工条件的影响，工程项目项目基本建设过程中，没法实时获得相关信息内容。但成本管理方面中，理应有一个清算周期时间，现在工程项目成本清算周期时间是日清月结，也就是每日核查当日工程量清单，每月清算一次，而清算周期时间过长会导致工程项目项目信息内容真实有效没法确保，进而没法做到成本管控的目地。4 .全员控制工程项目的工程施工是全体人员必须一同参加的综合型指标值，公司工作部门中全
6、部职工必须参加。因此，公司要想完成成本管理目标，降低成本资金投入，务必要加强公司每一个单位、职位工作员的能动性，让其参加到成本管理方面中，这是公司成本管理方面的关键内容。（三）项目成本管理的理论1、目标成本管理理论总体目标成本管理方法事前明确了工程建筑商品的价钱，随后明确期待的边际利润，在两者都明确的状况下，导出产品成本，再以产品成本为驱动要素继续进行。它的关键是工程建筑商品的全过程的成本，由于公开招标价钱明确的状况下，仅有成本低于销售市场给出价钱，才会完成赢利。房地产业项目的开发设计成本主要是由土地资源成本、工程建筑的安装成本、报备建设税金成本、销售费用、期间费用等五个层面构成。报备建设费用
7、及税金是房地产业项目在开发设计的过程之中的必要流程，务必按我国的农村土地政策付款给政府部门有关工作部门。而这一部分花费，在某一时段我国是有有关确立的规范和免减现行政策执行，那样就较为非常容易操纵。政府部门对项目的高度重视和公司同政府部门中间的合作关系取决于了官费缴费的是多少。另外，项目的进展和资产的应用状况应能够合理的测算，资产姿势贷款利息等会计层面的花费也要考虑。2、成本动态控制管理理论项目成本管理方法务必要伴随着全部项目来随时随地推行动态性的操纵。一般的项目就是一个单独的工程，其最后的目标就是这个项目圆满收官，而所说的项目成本管理方法恰好是这类特性的项目的客观事实过程中开展管理方法，且并不
8、具有可重复性。这就对公司明确提出了规定，也就是务必要在开展项目管理方法的情况下，在项目逐渐的情况下用心的开展项目的预测分析，并把详尽的项目方案及其项目总体目标这些制订出去，此后，严苛依照所特定的方案对全部项目推行成本管理方法。能够把项目成本管理方法的目地界定于一个范围，在一定的进展总体目标与质量方针的规定下，根据科学研究的方式，从人力资源、机械设备、材料管理等层面降低消耗、操纵开支，完成成本管理目标。3、成本系统管理理论影响项目成本的要素有很多，关键有下列几个:项目总体目标是在项目工程施工前制订的对项目的施工期、品质、成本、安全文明施工等层面的达标。针对建筑企业而言，融合公司和项目的具体情况制
9、订-一个符合实际的总体目标，能够降低对资源的消耗，进而降低成本。假如制订的总体目标不符合要求，会导致人力资源、物力资源等各种各样资源浪费过多，会导致成本的上升。项目的品质是一切项目的压根，因此，项目成本的高低与对项目的品质有非常大的影响。项目施工期或进展就是指每一个工程项目项目在工程施工前都需要制订一个进度计划表，另外还要明确一个最好施工期。一般来说，缩短施工期会使工程施工项目成本提升。相反，当工程施工时间增加时，因为一些固定不动成本会伴随着工程施工时间的增加而提升，项目的总成本也会随着上升。三、天宏项目成本管理现状、问题及原因（一）天宏项目简介天宏项目的总公司在最近几年中，承揽了很多的住房开
10、发设计项目，对促进棚户区拆迁，及其地区是社会经济发展，作出了杰出贡献。文中以该企业天宏项目为实证分析目标，剖析了其成本管理方面中的关键难题。该项目是2018年投资项目，工程实施场所坐落于东莞市，是该地关键的建设工程项目。依据企业方案设计，天宏项目紧邻该地商业广场地区，文化教育、诊疗、金融信息服务设备齐全，也是区域开发的重点。（二）天宏项目成本管理现状1.项目成本管理制度天宏项目管理方案实际运作状况为：在招标会管理工作，坚持公平公正、诚实守信标准，将工程项目明细作为测算招标会价格的基本，评标方法包含有挑选、定向招标会，及公开招投，这种全是基于单位管理制度开展的。成本管理应该始终坚持廉洁自律、精确
11、、双层审批的费用预算清算标准，根据对工程项目项目所需原材料的费用预算，标准清算步骤和审核标准，规定工程决算工作中，都务必在工程决算审核表的基本上开展，进而标准了施工预算的测算方法，并确保工程项目的科学研究开展。现场签证管理方法指的是全部工程设计，都应由技术工程师签名上报，建设单位核准后，签字盖章再汇报项目设计部，最终根据技术工程师和土建预算员的审批签名明确才可以贯彻落实，对由于签证办理内容发生的难题，做失效签名解决。2.项目成本管理模式天宏项目用加强费用预算结算管理的方法，提升项目成本操纵管理，这一成本管理机制，将合同书明细及其费用预算结果为基本，将合同书做为管理方法媒介，将费用预算做为合同书
12、基础。该方法的成本管理，包含项目估计、项目预算及其项目费用预算三个阶段。项目估计是公司管理决策过程中开展的，企业在得到土地使用权证后，就依据总体规划，开展股权融资费用预算，剖析项目投资项目是不是行得通，并依据费用预算计划方案，预计项目成本，再联络开发设计单位开展讨论。在项目设计方案过程中，费用预算单位依据技术部出示的工程图纸，开展项目成本费用预算。换句话说，项目成本费用预算是依据工程图纸为根据测算而出的。项目费用预算进行后，依据项目过程中的合同明细，开展对外开放招标会，并将招标会合同书做为项目成本管理方法的理论来源。在工程施工过程中，提升现场签证管理方法及其工程项目管理，完成控制技术成本工程造
13、价的目地。进行工程项目项目基本建设够，在依据合同文本，对项目开展分部分项工程的清算，并剖析合同书的实行状况。根据工程项目图纸，对项目成本开展费用预算，并依据费用预算结果，签署项目合同书，根据设计图及其合同书的功效，提升现场签证管理方法，并将成本管理和采购管理作为成本管理方面的关键。而在这里一过程中，也难以避免的存有疏忽之处，无法将项目建设工程过程中的各环节成本管理方法联络在一起，也无法确立职工的成本管理方法岗位职责。（三）天宏项目成本管理存在问题1.决策阶段可行性研究不足就成本管理方案来讲，当今该企业管理方案相对性健全，但就天宏项目安全性生命期来讲，当今项目各环节的运作，都对项目成本导致了一定
14、的影响，且该项目的每个环节，都存有不一样水平的难题，这种难题也对项目成本开支造成不一样的影响。企业项目在宣布经营前，有关的市场调研工作中不及时，未开展项目可行性分析的科学研究，进而影响中后期网络营销，限定了企业的营运能力。当今，项目管理决策过程中，企业关心大量的是土地资源花费及其项目财政局花费。在企业来看，只需提升市场调研，就可以剖析出项目的可行性分析，仅仅出自于融资需求而开展可行性分析的科学研究。且在项目可行性中，企业关心的关键取决于项目能不能达到企业总体发展战略,无法对销售市场开展系统软件的调研，也无法在销售市场视角，剖析销售市场对项目的影响。如该项目的房型，由于无法提升市场调研，无法把握
15、顾客的具体要求，导致房型并不可以达到全部顾客所需，进而造成项目新房开盘时，大户型房子居民销量较少的状况，这是由于企业无法对目标客户人群，融合项目具体情况，对顾客人群开展有效区划。就顾客人群来讲，该项目工程建筑场所坐落于大城市新开发设计地区，紧邻多家高等学校，但交通出行相对性阻塞，流动人员占较为大，选购要求相对性较小。企业天宏项目以前的业务流程市场销售中，大户型房子住宅获得了不错的市场销售考试成绩，因而企业相自然的提升了大户型房子的基本建设，却忽视了市场调研，市场调研、评定的不够,导致决策的比较严重出错。2 .规划设计阶段成本管控不到位在项目具体运作过程中，也存有对方案成本监管不及时的难题，在具
16、体工程项目项目基本建设过程中，常常对设计方案开展调节，设计规划过程中关键存在的不足，关键反映在这里2个层面：第一，工程设计公司挑选失误，工程设计公司在开展施工图设计时，片面性高度重视施工图设计，却忽略了经济发展要素的力量。在设计方案过程中，工程图纸品质至关重要，且极为关注投入成本和时间。在新的项目设计过程中，为了更好地降低成本和资金投入，该公司以过去的工程设计公司为协作目标。但新项目的关键取决于忽略了其他支持设施和设备，只考虑了主楼。项目设计存在较大的系统漏洞，导致了建设项目的全过程。针对建设项目专项基本建设全过程的不足，有针对性地进行了改进。并且在设计过程中，设计规格过高，所使用的原材料也是相对标准化的原材料，从而导致成本增加到一定水平。例如，工程设计公司使用的建筑钢筋，混凝土等原材料的比较多，其安全性评价系数较高，这也使企业的成本大大增多。其次，在批准工程图纸时不能满足有关规定。该公司对设计图纸的重视程度不
