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1、会计实务物业公司的会计账务处理第一章经营收入核算管理规定1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其 他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务 收入。1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物 业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包 括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取 的公共性服务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。企 业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入, 并设置明细科目核算。1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其 他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的
2、房屋建筑物和共 用设施取得的收入、前期费收入等。1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物 业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备 进行大修取得的收入。L2其他业务收入是指企业从事主 营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经 营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和 共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入弋为经 营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包 括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、 商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或 者物业产权人、使用人提供的商
3、业用房，从事经营活动取得 的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食 店等经营收入。2经营收入的确认及其时间2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取 价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须 计入当年度损益，不得提前或延后。以下内容需要回复才 能看到2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、 使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委 员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的， 可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规 定的价款之日确认营业收入的实现。3经营收入会计科目处理3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业
4、务取得的经营 收入计入”主营业务收入科目。其他如材料物资销售等属 于其他业务收入范围的收入计入其他业务收入科目。以 上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细 核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得 的收入计入其他应付款一一*场地停车费代收科目贷 方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服 务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协 议规定列支）时，计入其他应付款*场地停车费代 收科目借方;物业公司自身获得的收益，即其他应付款一 *场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入其他业 务收入。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别 设置明细账进
5、行核算。第二章成本费用核算管理规定1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照 物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各 自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度 内不得任意改变。2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用 界限：2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生 产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要 包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按 规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部 位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施 设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳 动保护
6、费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等 经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如 投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、 违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入 生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经 营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织 管理企业而发生的行政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据权责发生制原 则确定当期的成本费用，正确核算待摊费用和预提费 用。会计期末未经主管税务机关认可的待摊费用及预 提费用，均应计入当年度损益。2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处
7、核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处 成本。3成本核算及科目设置3.1按不同管理处设置主营业务 成本明细账，计算并归集主营业务成本。3.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象， 设置物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本， 并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算3.3.1 自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业 管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入主 营业务成本一物业管理成本”。3.3.2 出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进 行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合 同付款，成本即为合同的结算款，
8、并按成本类别计入主营 业务成本一物业管理成本”。3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会 或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物 业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入主 营业务成本一物业经营成本:直接为以上经营项目发生的 人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教 育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入主营业务成本一物业经营成本3.5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业 承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实 际发生的工程支出。3.6 其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他 经营活动所发生的有关成本和费用支
9、出。企业支付的商业用 房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企 业尚未实现收入之前计入长期待摊费用，不计入当期损 益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期 以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益； 企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接 计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照*集团财 务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、 业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核 Mo第三章物业工程的核算1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房 屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业
10、主委员会 或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装 饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种: 自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物 业管理企业委托外单位承包工程。2物业工程的核算应在在建工程科目下设置明细科目 “物业工程，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科 目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工 程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。 本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。2.1 自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方 核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、 工程物资、机械使用费等。上述费用在
11、发生时确定由某个工 程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目， 应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入 各有关项目。2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给 承包单位的工程价款，计入”在建工程物业工程*工程科目，贷记银行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1 企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更 新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委 员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修 基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修 基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。2.3.2 工程完工
12、交付使用的会计科目处理：借记“银行存 款或长期应付款一代管基金科目，贷记主营业务收 入一物业大修收入科目；同时结转已完物业工程成本，借 记”主营业务成本一物业大修成本，贷记”在建工程一物 业工程一*工程科目。第四章维修基金的核算1科目设置应在“专项应付款下设置明细科目代管基 金，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设 施设备维修基金。2维修基金的核算2.1 收到维修基金的核算收到维修基金时，借记银行存 款科目，贷记专项应付款一代管基金一本金二2.2 维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代 管基金存款的利息收入，借记银行存款科目，贷记专 项应付款一代管基金一利息收入。2.3 维修
13、基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主 共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租 赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入专项应付款一代管基金”的贷方。2.4 维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用 设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工 程支出，通过“物业工程科目核算，核算方法同第四章2.5 由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员 会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算, 并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记专项应付款一 代管基金，贷记银行存款”等科目。第五章代收款项的核算企业应在其他应付款科目下设置明细科目代收款 项，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、 有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租 等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明 细并按往来单位进行核算。
