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1、单位物业服务管理现状调研报告一、单位概况我单位于2020年4月经中央编办批准成立，是在湖北省设立的首个创新研究院。建筑面积：小洪山园区5.5万平米，东湖园区2万平米。创新研究院拥有两个国家重点实验室，一个国家大型科学仪器中心，一个国家台站网等4个国家级平台，各类省部级重点平台基地20余个。现有职工600余人，其中院士3人、杰青13人，各类国家、科学院、省部级人才占比60%以上。二、物业服务现状1.新华物业现状。新华物业是全国百强物业，总部位于广州。1994年8月28日注册成立，隶属广东省人民政府的境外企业香港粤海企业集团成立的全资子公司。2002年2月，成功转制为民营企业，以“百年制度、百年品
2、牌”为愿景，踏上了自主经营、自我发展的征途。新华物业作为国家物业服务一级资质企业，凭借着对行业细分领域的深耕积累和创新进取，公司实现了高质量健康发展，多次蝉联“中国物业服务综合实力百强企业”，获得“全国诚信AAAAA级品牌企业”、“广东省守合同重信用企业”等荣誉称号。1 .业主委员会现状。业主委员会归支撑保障处指导，有业主委员会群。日常工作主要靠群联系，业委会委员有什么意见和建议,一般会在群中反映。三、物业管理存在的主要问题及原因分析2 .园区不统一。新华物业自2020年10月进场以来至今已近三年。在合同上，物业是一个项目，但实际的管理上，两个园区的物业管理方法和理念并未统一。支撑保障处的要求
3、、现场检查的要点得不到较好的贯彻。3 .物业人员流动过于频繁。新华物业是全国百强物业，有着丰富的事业单位管理经验。但在实际的服务中，却存在人员流动过于频繁导致管理脱节、无以为继的不足。4 .物业服务人员编制与实际不符，聚焦公区主责主业不够。新华物业的投标文件，是按照8小时工作制规定计算的人数。例如保安岗，每岗设置3人，实际却是2人，合计的人数更少。加上物业搬运类的增值服务较多，巡逻岗有缺岗现象。因为人员工作时间不能保证，公区服务质量有所下滑，日常事务的响应速度较慢。5 .物业服务水平有待提高。新华物业之所以能够中标，很大程度上是因为其是百强物业，有着集团公司管理经验。但物业服务这么多年，仍停留
4、在比较简单的事务处理层面，说一下动一下,没有看到集团化服务理念和技术支撑。例如物业年度实施计划，形式上的篇幅较长，盖公司章后，内容仍然很糙。6 .停车管理现状。其一，园区管委会于2019年制定了园区停车管理文件，其中规定只有在岗的正式职工才可以新建停车登记，这就相当于把劳务派遣、学生、退休职工排斥在外，其中，以劳务派遣问题最为突出。管委会领导制定的政策，不可能没有考虑到这些情况。所以，虽然偶尔听到反对的声音，该政策已经被忠实的执行了三年。其二，园区道闸严管之后，陆续出现新情况。西门靠近马路，预约车从西门进不来，每次需要物业人工核实确认后才能开门。中门设置了下班通行时间，又摘下了车牌，导致分院系
5、统职工不知道门到底何时开何时关，也找不到沟通的电话,时有堵塞现象。其三，分院系统单位停车费政策不尽相同，有的直接扣费，有的只对有车职工缴费，操作方便管理也方便。我单位自2017年实行无车者发补贴、有车者将补贴作为停车费上缴分院。虽然人事信息有所记录，但为了避免漏记，还是需要耗赛大量时间和人事、分院、食堂核对职工进所、辞职、退休、有车无车等信息。精密测量院成立后，该补贴政策仍在执行，也仅适用于物数所园区。7 .实验室水电安全。实验室改造立项、验收均属于房产维修管理范围，其中涉及的水电改造，可能存在线径、负荷上的不合规施工。8 .业主委员会。根据科精测院字【2020】12号文件，成立业主委员会，组
6、员为工作人员及各部门支部书记或支委。在平时的交流工作中，委员普遍认为，提出的意见难以落实，导致大家参与的积极性不高。9 .物业监管机制。面对社会化物业公司，我们的监管确实存在一定的缺失。在乙方工作人员数量的落实监督上观点不一致，在合同的执行方面并不严格。10 物业企业服务物业公司中标后的增值服务，不高于以下物业相应的收费标准。服务项目服务内容收费标准备注业的议务物外会服小型会议（50人以内）会务收费包含会场会前会后的保洁、会议茶水服务，音响等会场设备的服务此收费不含茶叶、纸杯、水果等会议所需各项物品，会议使用物品由会议使用人准备，我公司可提供代购服务200元/4小时内为了保证会务服务质量，大型
7、会议请提前一天通知，小型会议请提前2小时通知，以便做好各项会前准备中型会议（100人以内）300元/4小时内大型会议（100人以上）400元/4小时内公零物非区星业临时打扫25元/小时/人临时打扫请提前4小时预约；每周打扫请您在物业服务部登记，以便为您安排时间办公室打扫每周清扫一次60元/月物品搬运承接小型少量搬运市场价，每次50元起物业人员服务会务、保洁、搬运等200元/天/人其中，室内保洁和搬运工作的有偿服务出现的矛盾突出。室内保洁范围没有数量和类别限制，从办公室、会议室到自习室，从公区到公寓楼都有，范围很大覆盖面很广。另一方面，各部门大量的资产搬运工作，统统由物业完成。物业不得不承接的情
8、况下,就从仅有的人力中抽调人手，造成公区人力不足。比如遇到落叶季，园区清洁就忙不过来，9、10点钟还在扫地，需要多次督导才能完成。三、物业服务管理的改进建议1 .加强制度化管理，完善工作流程。制定物业检查评分办法、业委会工作办法等。物业服务归口管理部门是支撑保障处，物业在支撑保障处的指导下，按照工作流程和制度要求，可直接对接其他部门处理日常事务。2 .统一思想，统一做法。小洪山园区和测地所园区同等重要，不存在远城区和中心城区之分，在物业做法和标准的要求上保持一致性。例如清掏管井，保证沟底无明显树叶，沟内无明显泥土堵塞为准，以点带面开展工作。3 .加强日常监督考核，完善考核制度。现有的考核模式，
9、存在一锤定音的不足。借鉴武汉大学的物业管理经验，走出去，学习别人的长处似有必要。每季度组织一次打分评价，平时的打分和年终考核相结合，既比较客观的反映日常管理水平，也能起到鞭策的作用。我们作为甲方做到铁板一块，我们的标准及收放之间保持一致，防止乙方钻空子。4 .多部门联动，服务科研创新利用分院系统，采取相关措施改善园区停车管理。定期与分院沟通，反馈政策执行过程中遇到的困难，共同讨论改进措施。根据实际需要，可考虑将劳务派遣员工纳入登记范围，避免职场歧视。目前，单位每年缴纳停车费约8万，其中包括35位东湖员工。东湖员工不常来小洪山园区停车，可实行登记免赛政策。对于不常来的家远的退休职工给予尊重，可实行退休后停车权限保留的免费政策。充分发挥业委会的监督作用。为发挥业委会参与的积极性,一是考虑发放补贴，二是加强行政管理，三是制定进退机制。
