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1、基于房地产投资项目工程造价全过程的有效限制与管理分析探讨摘要：本文结合笔者工程造价限制管理实践，从建筑工程经济的角度，运用一般经济学原理，从建筑工程决策阶段、设计阶段和施工阶段对房地产投资项目工程造价全过程的有效限制与管理措施进行了具体分析阐述。关键词：房地产投资；建筑项目；工程造价；限制措施；动态限制1引言建筑工程项目的工程造价，就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和，因此，从广义上说，工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的限制，是项目建设中一项重要的技术与经济活动，也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。在20世纪80年头和90
2、年头初，我国提出了全过程造价管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与限制必需从项目立项起先直到工程竣工交付运用，进行全过程管理。依据这一理论，建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性探讨、投资决策的基础上,对建设打算、勘察设计、施工、竣工验收、交付运用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、限制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺当实现。本文从工程经济的角度动身，就房地产投资项目在工程造价管理与限制方面，阐述在建筑项目运作过程中，如何运用工程造价管理的理论与方法，做好项目的工程造价限制与管理,对
3、造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算，保证项目目标的顺当实现。房地产投资的建筑工程项目造价限制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段，即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。2决策阶段工程造价的有效限制据有关资料统计，在建筑项目各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%90%。因此,决策阶段是确定工程造价的基础阶段，干脆影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价限制是否科学合理。在具体建筑工程实践中，在项目立项、可行性探讨等决策阶段，工程造价的限制应从以下几个方面人手:2.1项目选址是项目胜利与否的基础1）选址应符合城市规划；2）项目要有精确的市场预料与市场定位；3）要编制科学的环境
4、评价报告；4）应做好地质初勘工作，因为地质状况对住宅项目造价影响甚大。2.2应编制项目成本投资估算限制表依据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点，决策阶段主要是可行性探讨阶段,应编制投资估算。依据工程造价理论,投资估算的内容应包含：1）建筑安装工程费用；2）设备及工器具购置费;3）工程建设其他费用;4）基本预备费；5）涨价预备费；6）建设期货款利息；7）固定资产投资方向调整税。结合建筑项目的特点，在项目选址已定，市场分析已完成的基础上,应当在项目决策阶段编制更为具体、操作性更强、指导意义更大的估算一一项目成本投资估算限制表。在实际工作中，可结合财务成本核算科目为基础，以房地产投资为例,部分项
5、工作为内容编制项目成本投资估算限制表,详见表Io依据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门，应用工程造价的层次性计价特点，结合成本分析,依据前者指导后者的原则，指导规划设计阶段、施工阶段的计价限制工作，可有效避开不合理的“三超”现象，取得良好的限制效果。3规划设计及设计阶段工程造价有效限制措施设计阶段是体现投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，是项目支配的具体化，假如说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态限制的话，那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态限制。依据房地产项目特点，该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造
6、价进行重点限制。3.1 总平面规划设计1）合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；2）结合城市基础设施资源状况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计，其中重点应对水、电容量做科学的、肯定前瞻性的预留，污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。3.2 单体施工图设计阶段该阶段应采纳限额设计的方法，将重点放在施工图审查工作上，通过施工图预算，将设计限制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面：1）桩基设计方面：在多层住宅中，据测算，桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%20%之间。其差别就在于桩型的选择，以本市某项目多层住宅工程常用
7、的两种桩型进行对比，其结果见表2o2）结构设计：应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核，以避开造成看不见的工程造价增加，处理好平安牢靠与经济适用的关系。4施工阶段工程造价的限制措施依据工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态限制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价限制工作中一个极为重要的阶段。4.1 工程招投标阶段的工程造价限制1）把好投标人资格预审关。应从投标人技术实力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。2）依据项目实际，确定合理的投标条件依据住
8、宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大,应实行工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场改变等因素带来的市场风险。对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目无单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避开结算纠纷。确定合理、科学的评标原贝I:对有标底的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，实行合理低价中标的原则，从中选择技术实力强、管理水平高、资信牢靠且报价合理的承建单位。3）严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，留意合同的结构及合同价,对工程
9、造价、质量、工期、风险因素担当等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。4.2加强工程施工事中限制D严格限制施工中设计变更，经论证确需设计变更的，应力求削减变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。2）加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不行预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理支配施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。3）严格依据合同进行工程款支付。4）刚好驾驭国家工程造价调价动态。5）对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。5建筑项目工程造价限制与管理综合措施工程造价限制是建
10、筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标限制的志向成果,应当从多方面实行各种措施与手段。1）建立建筑项目工程造价限制管理体系，从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价限制机制: 组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价限制工作中所担负的职责，同时确定其工作考核标准； 技术手段：主要是对项目技术方案进行审核比较，对其适用性进行论证，从而寻求平安牢靠、经济适用的技术措施。经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价限制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本改变动态分析、编制资金运用支配、工程款支付审查等。 合同手段:就是对参加项目
11、建设的全部各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为，都要以签定合同的方式加以约束，保证按质、按量完成其工作。2）充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系3）建立健全的工程造价管理制度，充分利用IS09001-2000质量管理体系，提高工程造价限制水平。具体做法是:将限制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门，以此指导各职能部门开展工作，对工程造价实行动态管理。在IS09001-2000质量管理体系中，涉及工程造价限制的条款及内容，主要有以下几方面，如表3。6结束语综上所述，房地产投资项目
12、有效的工程造价限制与管理是在驾驭市场信息的基础上，为实现项目管理目标而进行的成本限制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程。概括而言，建筑工程项目的造价的有效限制与管理就是以决策阶段的估算为静态限制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的，因此,宜实行经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价限制在投资估、预算或合理的范围之内，避开工程造价“三超”现象的发生，实现投资效益最大化。参考文献：1建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.2张允明.工程量清单的编制与投标报价M.北京中国建材工业出版社,2003,7.3袁建新，迟晓明.工程造价限制M.北京：中国建筑工业出版社,2004.4尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规M.北京，中国支配出版社,2003.5骈永富，阎俊爱.房地产投资分析与决策M.北京：中国物价出版社,2003.
