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1、XX区老旧工业区改造提升三年行动方案（2022-2024年）为加快老旧工业区改造提升，提高土地资源节约集约利用水平，推动制造业高质量发展，根据XX省自然资源厅关于降低企业用地成本支持民营经济高质量发展的若干意见（X自然资规（2019）6号）、XX省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见（X政发（2014）23号）、XX市新一轮制造业腾笼换鸟、凤凰涅槃攻坚行动方案（2021-2023年）（X政办（2021）69号）、XX市老旧工业区改造提升三年行动方案（2022-2024年）等文件精神，特制定本行动方案。一、工作目标围绕产业集聚、配套完善、管理先进、环境优美建设目标，以工改工为主线，以
2、连片改造为重点，以村二产为突破口，围绕数字经济、鞋产业两大领域，通过政府征收改造、第三方参与改造、村级集体改造、企业联合改造、企业自主改造等多种方式，全面推进老旧工业区改造提升。争取通过3年时间努力，基本完成全区老旧工业区改造提升任务，力争每年改造提升低效工业用地800亩以上，其中拆除重建400亩以上、实现再供地300亩以上，新开工建设工业厂房40万平方米以上，打造一批老旧工业区改造示范亮点。二、基本原则（一）政府主导、规划先行建立健全政府主导、部门协同、市场参与的工作机制，强化政府统筹和主导作用。结合国土空间规划修编，科学编制全区产业发展和空间布局规划，有序推进老旧工业区改造。（二）灵活多样
3、、拆改利企坚持因地制宜、分类施策，充分调动社会各方积极性，探索多元化改造路径，实施供地和供空间相结合的保障方案。政府、国有企业要适度让利给村级集体和涉拆（改）企业，共同推进旧村改造和旧工业区改造双联动。（三）有序推进、应改尽改全面梳理工业用地底数，制定老旧工业区改造提升总体方案，启动老旧工业区改造试点。按照成熟一个实施一个的要求，三年内实现老旧工业区改造提升全覆盖。三、实施范围全区范围内符合规划要求，但存在违章、消防安全和环保隐患等问题以及利用效率低、产出效益差和现状有提升空间的工业用地及通过控规调整为工业的其他用地。四、改造模式采取政府征收改造、第三方参与改造、村级集体改造、企业联合改造、企
4、业自主改造、产业融合改造等6种模式，积极探索其他改造路径，全面推进老旧工业区改造提升。（一）政府征收改造由区政府通过货币补偿、功能置换等方式，取得连片区块土地使用权，进行统一规划设计、拆除重建，用于招引重大制造业项目或开发建设产业园。（二）第三方参与改造引导国有企业、龙头企业、园区运营商参与老旧工业区改造，通过统收统租、产权收购、兼并重组、合作开发等方式，取得连片区块开发主导权，实行统一规划、连片改造、整体运营。（三）村级集体改造在各街镇主导下，对老旧村二产留地项目，通过新建连片拆除重建或拆改结合等方式，建成主导产业定位明晰的产业园。鼓励引入第三方园区运营商，通过工程总承包等方式，提高产业策划
5、、规划设计、招商运营水平。（四）企业联合改造鼓励相邻的土地使用权主体实施联合改造，统一规划设计，充分利用边角地、夹心地、插花地等零星用地，通过局部收储再供地或产权集中后再定量不定位分割（按原土地使用权比例分割到原土地使用权人名下）等方式，实现土地高效利用和空间布局优化。（五）企业自主改造鼓励企业通过拆除重建、改扩建、加层改造等措施，充分利用地下空间以及边角地、夹心地、插花地等零星用地，放宽容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制性指标，扩大企业生产及配套空间。（六）产业融合改造结合产业及区域特点，积极推动有条件的工业地块引进高科技、高附加值创新型新产业落地，鼓励以数字经济、工业设计等新型产业为
6、主导，聚焦时尚定制、绿色制造等产业，推动产业分行裂变、跨界融合，衍生更多新产业。（七）其他改造模式积极探索其他改造模式，采用其他改造模式要经区政府批准并报送区老旧工业区改造提升工作领导小组备案。五、政策支持以下政策仅适用纳入改造清单的老旧工业区（试行一年）。（一）允许零星工业用地并宗开发。提高土地利用效率，对低效工业用地再开发中单宗用地面积不超过3000平方米并累计不超过再开发项目用地总面积20%的零星新增建设用地，经批准可以和邻宗土地并宗开发，并按照再开发地块协议供地方式办理供地手续，土地使用年限与主地块保持一致。对符合规划功能、面积超过3000平方米且不能单独实施利用的边角地，由XX经开区
7、管委会或属地街镇报区老旧工业区改造提升工作领导小组会议通过，可以采取一事一议方式确定土地起始价公开出让，供地后与相邻地块并宗开发整体设计，土地使用年限与主地块保持一致。项目产业类型必须符合属地产业导向要求，并参照标准地制度相关要求与XX经开区管委会或属地街镇签订项目投资管理合同；区政府审批并宗开发方案时，应对原已签订的项目投资管理合同的履约情况进行评估和相应处置。涉及新增建设用地指标的，在年度建设用地指标中优先予以保障；涉及零星永久基本农田的可参照全域土地综合整治与生态修复工程永久基本农田布局调整有关规定办理。（责任单位：*市自然资源和规划局XX分局、区经信局、XX经开区管委会、各街镇，标*为
8、牵头单位，下同）（二）支持企业联合连片改造。在XX经开区管委会或属地街镇牵头主导下，对符合规划、权属清晰、企业自愿、价值相当的情况下，支持项目用地之间进行空间位置互换或整合实施连片改造开发。土地使用年限不一致的，统一土地使用年限并补缴土地出让金；原土地性质为划拨的，办理划拨转出让手续。开发完成后允许按原土地使用权比例以定量不定位办理产权分割；经联合连片开发企业协商一致并签订分割协议的，分割转让方案报区政府批准同意后，办理不动产转让及登记。（责任单位：*市自然资源和规划局XX分局、区住建局、XX经开区管委会、区城乡改造和编研中心）（三）允许工业用地有条件分割转让。对符合规划功能要求且连片改造面积
9、在20亩以上的老旧工业用地，在改造完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，将多余部分在符合分宗条件的情况下进行宗地分割转让，引入产业链相关及上下游优质企业；分割后自用地块及转让地块不得改变项目功能用途，均应具备独立分宗条件、独立使用功能且分别能满足消防、安全、环保以及独立使用交通等要求的，土地面积不得小于10亩。地块改建方案和分割转让方案须事先经区政府批准同意，受让企业产业类型必须符合属地产业导向要求，并参照标准地制度相关要求与XX经开区管委会或属地街镇签订项目投资管理合同；区政府审批分割转让方案时，应对原已签订的项目管理合同的履约情况进行评估和相应处置。（责任单位：*区经信局、*市自然资源
10、和规划局XX分局）（四）支持产业用房分割转让。对符合规划功能要求且改造面积20亩以上、改造扩容后容积率2.0以上的工业用地，在改造完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，将容积率超出2.O部分的工业厂房，以层或幢为单位且最小分割单元不小于3000平方米进行分割转让（非生产性用房单独不得分割、分割转让或抵押），引入产业链相关及上下游优质企业；分割单元不得改变项目功能用途。厂房分割转让方案须经区政府批准同意，并按照不低于市场评估价补缴土地出让金，受让企业产业类型必须符合属地产业导向要求，并参照标准地制度相关要求与XX经开区管委会或属地街镇签订项目投资管理合同；区政府审批分割转让方案时，应对原已签
11、订的项目管理合同的履约情况进行评估和相应处置。国有企业实施的工业综合体项目采用先租后让价税联动的方式，完成合同约定指标的，转让价格可按照租赁期起始年度的市场评估价确定，并可根据其地方贡献按照一定比例给予奖励。（责任单位：*区经信局、*市自然资源和规划局XX分局、区财政局区国资办、区住建局）（五）统筹扩容空间利用。企业利用现有土地、厂房进行工业用地改造提升，在满足自身生产需求后，针对多余部分厂房，探索通过政府回购、合作包租、定制租赁等形式，统筹一定比例的产业空间，用于引培产业链上下游优质企业。L政府回购，经批准实施改造提高容积率的，在回购协议中约定提高容积率后新增产业空间一定比例（具体比例由XX
12、经开区管委会与实施主体协商约定）由区政府统一回购。2.合作包租,经批准实施改造提高容积率的，在租赁权移交协议中约定提高容积率后新增产业空间一定比例（具体比例由XX经开区管委会与实施主体协商约定）由区政府统一安排租赁，租赁价格可参考整租评估价，租赁期限不低于10年，租赁所得由企业享有。3,定制租赁，特殊地块经批准实施改造提高容积率的,企业需按拟定的建筑方案进行改造，在返租协议中约定产业空间以签约时整租评估价租赁给区政府，一般返租期限不低于10年。（责任单位：*区经信局、市自然资源和规划局XX分局、区财政局区国资办、区住建局、XX经开区管委会）（六）延长工业土地使用年限。鼓励实施土地使用年限续期差
13、别化政策，对符合规划的改造地块，在再开发提升改造过程中涉及土地使用年限延长续期的，可根据使用权主体亩均效益综合评价、产业类型等综合情况采用差别化处置方式和差别化地价。（责任单位：*市自然资源和规划局XX分局、区经信局、区住建局）（七）鼓励工业上楼。引导企业向上要空间，由XX经开区管委会制定工业上楼产业导向目录，工业用地可提高土地容积率，扩容部分不再补缴土地出让金，推动企业应上楼尽上楼，全力打造工业上楼示范样板。细化工业上楼建筑设计指南，一般容积率不低于2.0,明确平面设计、层高承重、减振隔振、垂直交通、货梯、吊井等指标参数，确保集约安全有序。同时，改造主体要根据入驻企业工艺、流程需求，对工业生
14、产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化定制建设，因工艺、流程需求并提供相关论证说明的，可适当放宽局部建筑的高度和层高要求，具体标准按国家规定执行。（责任单位：*区住建局、*市自然资源和规划局XX分局、区经信局、区应急管理局、XX经开区管委会、市生态环境局XX分局、区消防救援大队）（八）鼓励工业用地增容。对经批准实施改造提升的项目,在符合相关技术规范的前提下，容积率宜高则高，一般不低于2.Oo经区工业用地二次开发领导小组明确，有建设条件的项目以及国有公司开发项目可突破3.0以上容积率，地块建筑密度、限高、绿地率不作限制。除现有场地确有限制外，应积极开发地下空间作为企业仓储、停车等利用。对
15、改造新增面积部分，不再增收土地价款。（责任单位：*区经信局、*市自然资源和规划局XX分局、区发改局、区财政局区国资办、区住建局、区综合行政执法局、区消防救援大队）（九）完善功能配套。允许企业利用已有土地，结合自身及周边企业需求，在符合相关规定的前提下，扩建或新建生活服务等非生产性用房，缓解部分企业自身配套不足问题。鼓励同一工业园区内或相邻企业的自建配套设施共建共享。支持利用产业园区配套用地发展保障性租赁住房，对符合相关规定的工业企业，要简化审批程序、优化工作流程，允许配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高到30%,提高部分主要
16、用于建设宿舍型保障性租赁住房，解决企业职工住宿问题。对经相关部门充分认证、公示无异议的新产业工业项目，允许配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占总用地面积的比例上限由7%提高到10%。（责任单位：*市自然资源和规划局XX分局、区经信局、区住建局）（十）降低改造成本。对老旧工业区改造提升过程中，协议收回后仍按工业用地重新出让土地的出让收入，除上级规定需计提的之外，将土地净收益及改造提升过程中企业涉及的增值税、土地增值税、所得税、印花税等地方所得部分，用于支持老旧工业区改造。（责任单位：*区财政局、区税务局）（十一）提高财政奖补。在符合国家有关规定前提下，提取上一年度土地出让结算收入的1%以上作为腾笼换鸟专项经费，为推进老旧工业区改造提升提供财力支撑。对连片拆改后成效突出的改造主
