多层、小高层和高层的优劣势对比分析解析.docx

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1、多层、小高层和高层的优劣势对比分析一、进一步加大小高层住宅开发建设力度随着我国经济持续快速增长,城乡消费结构发生了重大变化,商品化住宅市场逐步成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满足人的基本要求。在这一方面,小高层住宅形态与多层和高层相比,具有其特殊的优势。1、小高层住宅在小区环境创造上有突出优势生理学表明,当人们居住达到一定高度时,往往在视觉上、产生对地面人物、景物失去明确特征的感觉,况且高层上下交通完全依赖电梯,距离尺度甚远,使人感到压抑、不自然。与之相比,小高层多为7-11层(部分11跃12层),高度为30米左右,俯视地面、观看景物、照看儿童户外活动等均为适宜,使人感到亲切而不失舒

2、展,结合总体环境可创造出更宜人的居住空间。2、无障碍设计越来越受到关注我国已进入老龄化社会,无障碍设计越来越受到关注,成为住宅设计中的重要理念和重要内容。从实际生活看,7-8层不带电梯的住宅,给居民生活带来诸多不便。与多层相比,小高层均安装电梯,能免除爬楼之苦,且因层次不多,电梯服务户数相应较少,流量降低,运行速度加快,等待时间较短,人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适。3、朝向良好有调查资料表明,97.2%的居民认为主卧室应朝南,39.4%同时认为次卧室也应朝南。而塔式高层无论如何布局,总有一些套型朝向不甚理想,没有阳光的卧室和起居室使人难以接受。相比之下,板式小高层由多层住宅平面发展而来,

3、大多坐北朝南,日照充沛,通风良好,能充分满足居民采光的要求。4、得房率高一般而言,多层得房率为80%以上,高层由于须设置两座防烟楼梯、两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等,得房率只能徘徊在70%左右。而小高层一般在11层以下,可采用一台电梯、一座楼梯,无须值班室,因而也就省却了大量公用面积,得房率可达到80%以上。5、容积率合理我国人口众多,土地资源相对匮乏,适当的层数、合理的容积率成为一种必然。在节约用地这一点上,小高层相对于多层具有明显的优势。在一定条件下,绿化率相同,可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度;容积率相同,则可较大地减少建筑占地面积,增大绿化空间。6、有利于开发建造和室内

4、装修与多层住宅砖混结构相比,小高层住宅具有高层建筑的结构优势:采用壁式结构,桩基牢固稳定,抗震性良好;室内承重墙少,便于重新布局装修室内空间,具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力墙结构,室内空间不可随意改动,给装修带来诸多不便。由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对简单的特点,加之建设施工周期短、投资少、造价低,有利于资金周转,有利于提高经济效益的优势,因此越来越受到开发商的青睐和居民的欢迎。但是,客观地看多层住宅仍比小高层销售得好,原因之一是居民的消费观念滞后,需要市场的引导。同时在开发小高层住宅时,要注意避免:一是一味追求容积率,破坏了小区的大环境;二是有的小区在布局

5、小高层位置时,不尽合理;三是有些小高层的立面效果没有经过精心的设计,给人以“失落感”;四是有些小高层建设中对户型设计、得房率、电梯选用及楼内交通组织等考虑不够周全,也是造成消费者误解的原因之一。二、城郊高层住宅瓶颈有待突破一位地产策划人告诉记者,郊区和城郊接合处的购房者大多属于工薪阶层,从经济实惠的角度考虑,价格便宜的多层自然是首选。另外,从得房率的角度来看,一般高层得房率在80%左右,小高层的得房率在84.5%左右,多层得房率大概在88%左右,得房率是影响市民购买多层的重要原因。郊区小高层应以中等户型为主的业内人士认为,虽然小高层是市场发展的必然趋势,但至少在几年内,多层仍是非中心区的市场主

6、流。他认为,郊区和城郊接合处还应以发展多层为主,小高层为辅的居住小区。记者采访时发现,大多数位于非中心区的小高层户型品种比较单一,仅有三四种,有的只有两种,大多为100平方米以上,而旁边的多层楼房大多有十几种户型可供选择、甚至有的达到二十几种户型,选择范围从几十平方米到两百平方米,选择面十分大。一位购房者告诉记者,小高层的确方便居住,但是户型偏大,总价大多在30多万元,选择余地有些小,开发商应在小高层中设计出更多种类的户型,满足普通消费者的需要。购房者在做选择时,不单单是在多层或小高层之间作比较,还有居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这些方面着手,让小高层达到多层的舒适

7、度,就有可能出现“小高层市场”。具体说来,建议从三个方面入手。首先,小高层的户型不能参照多层,应在满足居住功能的前提下,缩小单套面积,比如现在的三室二厅面积多在130-140平方米,那么小高层的三室二厅放在120平方米左右会比较合适,总价降低,减小了购房者的付款压力;其次,小高层最好采取“板式”,不宜采取“点式”。点式易带来两个问题:“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同时,和多层一样的结构还会带来相似的居住感受;最后,还要将小高层的尊贵程度与多层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫,如居住环境、物业管理等。小高层的购买成本比多层高,如果居住环境优于多层,物业管理更为周到,会给购房

8、者带来心理上的满足感,从而乐意购买小高层。三、(小)高层促销开发商各显神通走访一些城郊接合部发现,大多数楼盘小高层的售价与多层差不多,有的甚至低于多层售价100-200元/平方米不等。由于当时有多层住宅可供选择,大多购房者不愿意选择小高层,最后公司以比多层住宅优惠的价格将小高层销售完毕。小高层在郊区销售不如多层,与人们的消费习惯有重要关系。做了一项市场调查,市民对小高层的认可度为39%,比起3年前的10%大大提高,可相比多层50.4%的认可率,还是有一定距离。一楼盘销售经理给记者算了一笔账,目前多层的物管费在1元以下,而小高层则为1元以上,物管费相差一倍,再加上电梯的公摊电费,居住成本增加了一

9、倍还要多。再看房价,以一套2800元/平方米的小高层为例,购买100平方米需要28万元左右,而相同地段的多层只要2600元/平方米左右,30万元的总价可以购买114平方米,比购买小高层多出了一间房间。因此,不少楼盘以低价来吸引购房者,多层住宅价格比高层价格大约高100-200元/平方米,以此来吸引客户。夹复式可以提高使用面积一半以上,一推出市场立即受到市场追捧,反映良好。虽然小高层的公摊面积比较大,但电梯的便捷,使生活在小高层的居住者生活品质更高些。人们来到这里,最常用的一个词就是“风水好”。因此,“观景”可以说是该项目小高层最主要的功能。城市的发展必然会带来越来越多的高层建筑,光谷是武汉发展

10、潜力巨大的区域,因此未来趋势必将以小高层与高层为主。光谷的消费群以高知人群居多,一方面,他们有足够的购买能力,做小高层与高层建筑,最主要的是要保证居住的舒适度。四、城郊(小)高层住宅还需创新多层一定要与小高层拉开距离。充分利用小高层的观景优势,设计上要让小高层更好用。如该空出来的地方一定要空出来,给住户更多的绿地。与消费者的沟通也很重要。你必须很了解你的客户都有哪些需求,通过沟通,你可以将客户所担心的问题去掉。“创新”也是必不可少的。消费心态是需要引导的。如果小高层的建筑材料、电梯的品质等各方面都比多层做得更好,越来越理性的购房者会将目光更多地投向小高层。市郊楼盘一般拥有大的社区环境,开发商也

11、要考虑在利用稀缺的土地资源时,在整体规划设计方面如何将产品突出出来。小高层在沿海城市发展已经非常成熟,这是值得本地开发商借鉴的。由于售价相对较高,因此,小高层在市场推广时有一定的难度,但也并非不能逾越。提出,郊区要建小高层,不能跟多层抢市场,而应另辟一个“小高层市场”。从购房者的需求层面上来讲,购房是个综合的过程。购房者在做选择时,不单单是在多层或小高层之间作比较,还有居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这些方面着手,将小高层的劣势降到最低,优势发挥得最大,让小高层达到多层的舒适度,就有可能出现“小高层市场”。具体说来,建议从三个方面入手。首先,小高层的户型不能参照多层,

12、应在满足居住功能的前提下,缩小单套面积,比如现在的三室二厅面积多在130-140平方米,那么小高层的三室二厅放在120平方米左右会比较合适。一来总价降低,减小了购房者的付款压力,二来,由于在居住方面不会受到明显的影响,较为容易得到购房者的认可。其次,小高层最好采取“板式”,不宜采取“点式”。点式易带来两个问题:“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同时,和多层一样的结构还会带来相似的居住感受。最后,还要将小高层的尊贵程度与多层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫,如居住环境、物业管理等。小高层的购买成本比多层高,如果居住环境优于多层,物业管理更为周到,会给购房者带来心理上的满足感,从而乐意购买小高层。

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