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1、红庆河文化活动中心综合楼物业管理方案二零二二年二月十七日红庆河文化活动中心综合楼物业彳理方案一、物业概况:红庆河文体中心文化综合综合楼，总建造面积为4000平米,整体按照行政对外办公窗口、大厅展览区、多功能会议厅、图书阅览室、棋牌文化室、行政人员办公室、贵宾接待室进行使用分布，楼内供暖系统，照明系统、消防系统、排水系统、配机电房齐全，是一座功能齐全的行政办公及文化活动于一体的综合楼宇。二、物业管理内容：(1)建造公用部位(综合楼大堂、公共楼道、走廊、公共洗手间，楼顶层等)的管理、养护。(2)公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括：上下水管道，落水管、照明，供暖系统、消防控制系统、供水、配电
2、管理、养护(除电脑联网、电话系统外、有线电视的全部设备)。(3)公共租摆绿植、花木、盆花等的养护与管理。(4)公共环境卫生。包括：对外行政办公区、展厅区、接待室、会议室、楼梯间、大厅、公共梯道、洗手间、走廊、等公共场所的清洁卫生，垃圾和采集、清运,定期消毒、灭鼠、化粪池清理等。(5)负责镇政府内个大小型内部会议、来客接待的服务管理，负责镇领导成员办公室的保洁工作。(6)配机电房的值班管理。(7)会议室的正常使用以及环境卫生；节日有关保障。(8)负责活动中心的日常治安工作，24小时保安值班，做好安全防范及保卫工作。(9)负责各楼层公共场所卫生；做好物业管理用房、空置房、公共通道等的锁匙管理。(1
3、0)负责文件报刊、信件的收发。三、物业管理组织机构及管理运作(一)管理架构镇政府相关部门组建文化活动中心管理处，全面负责综合楼的日常管理运行。管理处下设保洁组、保安组、工程组、客服组、绿化组(楼内有无绿植摆放视设定),按综合一体化管理,实施四大服务即：工程、保洁、保安、客服管理实行24小时值班。管理处主任1人保洁班长1人保安班长1人工程班长1人客服班长1保洁员10人服务大厅警卫2人员警卫1人1巡逻警卫1人工程维修员1人设备操作员1前台接待1人会议服务2人编制人数共计：24人（二）人员配备按物业质量标准和综合楼综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，本着“精干、高效、以
4、岗定人”的原则确定人员编制，拟设各类人员24名：1、物业管理处主任1名（可由镇政府相关行政后勤人员担任）。2、工程人员3名（人员须持有电工证，其中1人负责会议厅音响投影设备操作）。3、保安人员5名（正门大厅1人、行政服务办公大厅各1人、楼层巡逻1人）。4、保洁人员11名（行政服务办公大厅各1人、大厅展览区1人、会议厅1人、1层公共区域1人、二层公共区域2人、三层公共区域2人、领导办公室1人）。5、服务接待2名。（设于正门大厅内，接待台具体位置根据现场情况确定）6、会议服务2名。（专职负责多功能会议厅会议服务）（三）人力成本预算全年人员成本费用共计883007元（其中：人员工资：693600元，
5、加班费：87695元,社会保险费60912元,员工福利费元40800元）注：以上费用中日常产生的不可预见加班费未含在此费用中。1、人员成本预算序号岗位名称（八）（元）阮毓（元）年加班费（元）1管埋处主任145005400068282保洁13500420005310主管3保安主管135004200053104ZL程主管135004200053105客服主管135004200053106保洁员101800216000273107保安员42500120000151728工程员225006000075869客服员32100756009559合计（元）24-69360087695总计7HI295兀说明该
6、预算中加班费计算方式：个人月工资21.75（月法定上班天数）*300%Xn天（年法定假期）二个人加班工资2、人员社会保险序号岗位名称货屣（元）社会凭险券养老保（基数2700）12%医疗保（基数3100）6%失业J-伤月合计费用年合计费用保险2%1管理处主任45003241865456467682保洁主管35。03241865456467683保安主管35003241865456467684工程主管35003241865456467685各服主管35003241865456467686保洁员18003241865456467687保安员25003241865456467688工程员2500324
7、1865456467689客服员2100324186545646768月总计（元）60912元备注该费用仅为年度个人保险缴纳总和3、员工福利费序号同位名称人数（元）（元）（元）（元）1管理处主任180030050010017002保洁主管180030050010017003保安主管180030050010017004工程主管180030050010017005客服主管180030050010017006保洁员10800300500100170007保安员480030050010068008工程员280030050010034009客服员38003005001005100合计（兀）4U80U四、
8、人员服务言行规范、仪容仪表及公共形象（一）礼仪规范：每位员工都是活动中心物业管理处整体形象的代言人，应以慷慨的仪容、整洁的服饰、礼貌待人、文明的语言充分扮演这一角色。（二）仪容： 女员工：扮妆宜淡雅朴实，能体现职业女性的风度，符合工作气氛，最好不佩戴贵重的首饰，不涂指甲油。 男员工：保持衣装整齐、不留胡须。（三）仪表： 女员工：穿着公司统一征服，高跟鞋高度不宜过高。符合工作气氛，能体现职业女性风度和公司的良好形象。 男员工：头发不能及耳，随时保持修整;必须每天修面，严禁胡子拉硝;穿着公司统一服装;任何时候严禁穿凉鞋、拖鞋上班，皮鞋应保持亮泽及不励员。（四）仪态: 保持良好站姿、坐姿及行走资势：
9、双脚以肩同宽，自然垂直分开；自体重心将落在双脚上，肩平，头正，两眼平视前方，挺胸，收腹;身体不得东倒西歪前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩翘腿；行走步幅节奏均匀，不潮长。（五）征服:征服应干净、整齐、笔挺； 非因工作需要，不得在公司外穿着征服。 钮扣要全部扣好，穿西装征服时，不论男女第一颗钮扣须扣上，不得敞开外衣，卷着裤脚、衣袖，若打领带必须结正。征服外衣衣袖，衣领处，征服衬衣领口，不得带有个人物品，如记念章、笔、纸张等，衣袋征服不得多装物品，显得鼓起。 只准穿着皮鞋上班，禁止凉鞋，女职工只穿肉色袜，其它颜色和带花边，通花袜子一律不许，裤头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。（六）态度:彳微笑，是员工
10、最起码应有的表情，面对客人应表现浮现热情、亲切、真实、友好，必要时还要的同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。 与客人交谈时应眼望对方，频频点头称是。 双手不得叉腰，交叉胸前，插入衣裤或者随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子,敲击或者玩弄其它物品。行走要迅速，但不得跑步，不得二人并肩而行，反搭背，挽手，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行，请人让路要讲对不起，不横冲直撞，粗俗无礼。不得哼歌曲,吹口哨，跺脚。 不得随地吐痰，乱丢杂物。不得当众整理任何个人衣物,发现乱丢杂物应随手拾起清理。 不得将任何物件夹于腋下。,在客人面不得时常看手表。 咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对
11、不起。 不得谈笑，大声说话，喊叫，乱丢乱碰物品，发出不必要声响。 上班期间不得抽烟，吃东西。 不得用手指或者笔杆指顾客和为人指示方向。 与客人讲话时应聚精会神，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。 在为客人服务时不得流露厌烦，冷淡、愤怒、紧张和恐怖的表情，不得扭捏作态，做鬼脸，吐舌、眨眼。 在服务、工作、打电话和客人交谈时，如有人走近，应即将示意，以表示已注意他（她）的来临。不得无所表示，等客人先开口。 声调要自然、清晰、柔和、亲切、不要装腔作势，声量不要过高亦不可过低，以免客人听不太清晰。 不许讲粗语，不得使用蔑视和污辱性的语言。 三人以上对话要用相互都懂的语言。 不得摹仿他人的语言语调和谈话
12、。 不开过分的玩笑。说话要注意艺术,多用敬语,注意请、谢字不离口。 不得以任I可借口顶撞讽刺挖苦客人。 要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼先生或者女士。指第三者时不能讲他或者她，应称蒯除生或者那位女士。无论从客人手上接过任何物品中，都要讲谢谢。 客人讲谢谢时，要答不用谢，不得毫无反应。 客人来时要问好,注意讲欢迎，您好客人走时，注意讲再见，欢迎您下次再来。 任何时候不许讲喂或者说不知道。离开面对的客人，要说请稍候。 如果离开时间较长，回来时要讲对不起，让你久等。 公司员工上岗时间应走步行梯，遇工作人员主动礼让工作人员。清洁卫生时，有客人在清洁区域内，应耐心等待客人离开后继续工作。五、保安
13、、保洁、工程班组职能与工作质量标准（一）保安组的职责1.提供综合楼的保卫工作及来访人员的登记。2、实行定时、定点的保安值班、巡逻防范工作（节假日和下班后大堂值班）。实行24小时值班制，单位下班后及节假日每2小时保安至少对各签到巡逻一次。3、负责物业相关突发事件的紧急处理。4、负责综合楼的消防检查工作，定期稽查保安系统的运行、监控、巡查和记录。5、负责大型活动安全警卫工作布置(暂时增加的保安人员费用已计入投标总价内)。6、指挥、疏导道路交通,车辆统一定位停放，确保车辆停放有序,凭卡进出大门，实行登记管理，并引导车辆出入，确保车辆有序停放，公务车道畅通；车场巡视防止车辆受损，确保车辆安全。(二)保洁组的职责1.环境清洁：每日多次清洗各楼层洗手间、开水间及时清洁烟灰缸、擦拭楼层玻璃、扶手，保证楼层、大厅门、厅、玻璃光亮整洁，公共场所无脏物，楼梯、扶手、地面每日清扫，及时清运垃圾，定期清洗垃圾桶、确保清洁无异味，并定期杀虫、灭鼠，确保无鼠害、虫害；2、定期防疫，每日清洗公共水池、洗手间，定期对热水器消毒，并配合做好外墙清洗工作。(三)工程组的职责1、预防性的维修保养：(1)负责综合楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮，及时非除故障。(2)负责综合楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好，并负责电、水表的抄表及造册。(3)
