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1、房地产集团成本核算指导确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1 .产权归属开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套
2、设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭，垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。2 .分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型，不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。3 .功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时,如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。4 .装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准
3、存在较大差异，如毛坯、普通装修、精筒装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围,在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章成本的结转）。5 .成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高,可单独作为一个成本核算对象。6.权益区分开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。二、确定成本对象
4、的具体方法外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后2-3月内确定成本核算对象。以下为对确定成本核算对象有直要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）1 .总包范围明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。如：A施工单位总包范围为（均为联排），其中为山湖翠柳苑、11-15#为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为也可根据需求（假设财务分析针对销售苑区进
5、行等），将成本核算对象分为1料10#和11#-15#o2 .工程进度工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。3 .用地红线范围规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列核算。4 .立项范围基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立
6、项判断。应了解税局对土增税清算要求，尽减少成本核算对象出现跨立项范围情形,导致成本再次拆分。5 .建设工程施工许可证对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。6 .其他相关信息建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核算对象，一般时间差异不超过3个月可以不单列核算。7 .命名规则苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需要）成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建设开发
7、的条件下，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致，避免业务部门对成本数据的拆分。成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计一会计主管一财务经理（或区域经理）一会计核算分部-ERP分部在系统上新增苑区），同时与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要修改必须通过审批。三、特殊产品类型（一）同为一个基础的不同产品同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的要性及占比进行判断，应以“较为要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案如多层洋房底层带有商铺，底层以上是洋房
8、，则视为“多层洋房”；联排别壁的底层全部或前面部分带有商铺，其余是联排别壁，则视为“联排别量”，结转库存商品时再分开。（二）关于车位物权法对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附财或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划时产权的归属判断处理。产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公司，应独立为成本核算对象。产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属,在确认成本核算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。
